2012年，廣州零售商業地產市場隨著零售消費總額增速放緩，擴張步伐明顯減慢。然而在經濟放緩、前景不明朗等因素影響下，廣州仍頻現大宗零售物業交易。其中，由美國保德信房地產基金收購位于廣州海珠區的中海光大購物中心項目，成為年度首宗最大宗零售物業交易。 
　　此外，中國零售業快速擴張和消費力的提高給物流地產帶來巨大的機會。淘寶、亞馬遜、當當網、一號店等注明電商都在謀劃擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方 米的倉庫。2012年，電子商務的蓬勃發展給物流地產帶來好光景。 
　　總體來看，2012年全市社會消費品零售總額增幅持續下降，截至11月底累計同比增長為13.9%，較2011年同期增速下降3.3個百分點。除此之外，經濟因素削減租金增幅、投資市場頻現大宗交易、商鋪市場趨向租戶市場成為去年廣州零售商業地產的幾個顯著特征。 
　　展望2013年，國內經濟指標趨穩定，仲量聯行預期全市零售消費總額增長穩定。大部分零售商仍然持有擴張計劃，但開店速度將較為緩慢，對于選址持更謹慎態度，更看重成本。雖然預期新的國外零售品牌仍保持擴張步伐以進入廣州，但是整體租賃需求將繼續呈現疲軟態勢。 
　　零售業擴張步伐減慢 
　　具體來看，傳統商圈的天河中央商務區，因發展成熟、客流量大、地理位置優越，仍是全年租賃需求的集中地。在個別新興子市場，如白云區和番禺區，新的綜合性商場的出現，并帶動了租賃需求。 
　　其中，快時尚、餐飲、大型零售商需求較為旺盛，2012年多個國內外連鎖品牌紛紛選擇廣州開設首店，例如永旺集團旗下的美思佰樂超市、無印良品，國外護膚品牌Kiehl’s和Estee Lauder，國內知名餐飲品牌俏江南以及香港電影院品牌UA等。 
　　仲量聯行監測數據顯示，截至2012年末，優質商鋪總存量約為175萬平方米，全年凈吸納量共約27萬平方米，較2011年凈吸納量增加15萬平方米。受天河北商圈以及其他商圈商場升級改造帶動，加上新開業商場進駐率較高，全年整體優質商鋪的空置率有所下降，約為3.1%。 
　　受經濟因素削減租金增幅影響，2012年優質商鋪全年整體租金錄得每月每平方米446 元（基于建筑面積），同比上升7.3%。受全球不穩定經濟及國內經濟增速減緩憂慮對下半年租金影響較大，四季度租金環比增幅僅為0.5%。 
　　年內最大宗交易：美基金20億收購樂峰廣場 
　　今年部分國內外連鎖品牌擴張需求仍較旺盛；資本值增長基本持平，投資市場出現迄今最大宗交易：2012年5月，美國基金保德信房地產基金成功收購位于廣州海珠區的中海光大購物中心項目，交易總額20億人民幣。仲量聯行廣州及深圳董事總經理吳仲豪表示：“本次交易既是廣州市場迄今為止最大宗零售物業交易，也是本地首宗外資機構性投資者整體收購的商業物業買賣。” 
　　保德信房地產基金收購位于海珠區的樂峰廣場，交易總額20億元，是廣州市場迄今為止最大宗整宗零售物業交易。商場總建筑面積8萬平方米，現已引進吉之島、飛揚影院、Zara等知名品牌，預計2013年第一季度開業。 
　　2012年廣州的整棟優質商鋪銷售成交較少，主要由于現有可售的供應有限，加上業主報價較高且議價空間不大，投資者多持觀望態度。受此影響，全年資本值錄得同比增長8.7%，和2011年增幅相約。 
　　仲量聯行廣州零售地產部地區董事郭偉明預測，2013年將出現歷史性供應洪峰，新竣工項目將達54萬平方米。其中約28%集中在珠江新城，56%集中在海珠區、白云區和番禺區等非核心區域。 
　　約有30萬平方將于2014-2015年竣工的商場也將于今年開始招商，加大供應壓力。有鑒于零售商擴張需求減弱，預計即將開業的商場需要更長時間招商，并以租金優勢吸引租戶進駐。 
　　資本市場方面，由于可供整體出售的優質商鋪供應量仍然有限，資本值有希望將繼續上升。隨著業主資金壓力減緩，售價下降的空間不大。業內預計非核心零售物業分拆式產權出售的可能性依然存在。 
　　電商倉儲好日子來臨租金升至59元/㎡ 
　　針對廣州工業物業市場，2012年整體情況是產業園需求遞減，租金增幅減半。在過去的一年內，很多零售行業特別是電商都在擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方米的倉庫。然而，按照仲量聯行的統計，目前中國的國際標準倉庫（包括一線城市）總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個城市的倉儲容量。 
　　仲量聯行廣州工業地產部總監張寧指出：“2012年產業園空置率雖繼續維持較低水平，但受全球及國內經濟不穩定因素影響，企業因利潤收窄而擴張減慢，產業園租賃需求出現遞減趨勢。”2012年全年產業園租金環比升幅只有5.8%，較2011年增速下降4.4個百分點至每月每平方米59元。 
　　新竣工項目以自用為主。位于科學城的視聯科技園為2012年唯一竣工的產業園項目，建筑面積達27,800平方米。主要進駐企業為內資企業，其中業主益民集團自用面積約占預租率35%。其它主要租賃成交包括：法國企業斯諾浦汽車部件有限公司，租下蘿崗區麥普科技園1,000平方米面積，設立廣州首個辦事處；百度租下番禺區的海倫堡創意園近6,000平方米的面積。 
　　非保稅項目空置率先急升后平穩，租金增長受壓。張寧表示：“受國內外經濟放緩因素影響，2012年的物流園需求持續減少，其中保稅園區受出口增長減速影響較大。”2012年物流園新增供應均為非保稅區項目，共約27萬平方米，年末總存量達112萬平方米。 
　　本年度的部分新增供應年末租賃有好轉，使非保稅區物流園空置率從第三季度的16.1%回落至2012年末的6.0%，其中主要歸功于大面積的租賃成交，例如中國煙草第四季度在廣州富力國際空港綜合物流園北區二期擴租約5萬方的面積。大量新增供應使本年租金增長受壓，維持在每月每平方米29.6元，增幅比2011年下降4.2個百分點。 
　　保稅園區租賃平淡，租金增長乏力。保稅園區因受出口減緩制約，租賃情況不樂觀。部分業主縮小保稅區面積轉非保稅區用途，以便吸引新租戶。由于租賃活動平淡，租金增長較為乏力。至2012年末，全市保稅倉平均租金錄得每月每平方米29.2元，增幅較2011年減少3.1個百分點。 
　　新增供應面臨租賃壓力，租金增長緩慢。預測未來國內經濟增長將較為穩定，社會零售消費增速較2012年樂觀，且出口貿易復蘇機會大，但制造業仍存在增長和資金壓力，影響物流園的租賃需求。歐盟區和美國經濟復蘇仍需時日，制約外資企業擴張需求。 
　　預計2013年有新增供應約35萬平方米，主要為非保稅物流園，但由于這些項目尚未動工，竣工時間多為下半年，且推遲的可能性大。受國內外經濟不穩定因素影響，新項目租賃壓力較大。新供應量特別是非核心區將推高非保稅物流園空置率。受出口增長低迷影響，保稅物流園空置率同樣面臨壓力。 
　　但張寧預測，受地域優越和空置率低的項目租金升幅支撐，2013年整體物流園租金有望保持上升，但隨著租賃需求減少，預計租金增長繼續放緩。（本文來源：21世紀網）