隨著城市化進程的加快，城市北擴的步子越邁越大，老城區的住宅銷售數據每況愈下，但是商業比重卻占據著絕對的優勢。顯然，在城市北擴的進程中，培養商業氛圍還需時日，而聰明的開發商自然也會依據老城區現有的商業資源，進行現有的開發。 
商業地產大約吸引了首府７０％的投資型購房者，商品房市場的大起大落也成為投資客流向商鋪經營的主要原因，而作為傳統商圈的大小西門，在經歷了一系列的變革之后，形成了自己的風格和規模，在面對城市北擴的大環境下，這一片區正在用老商圈自有的姿態悄然轉型，步入新的發展階段。 
現象：高端物業大匯集 
一到大小西門附近你就可以發現，經過多年的打拼和積累，其所在區域商圈已經形成了購銷兩旺、商氣鼎盛的景象。在這附近的賣場以及沿街店面，前往購物的人總是川流不息，到處都充滿了無窮的活力與繁榮，其濃厚的經營氛圍讓無數的商家在這里創造了炫目的財富，成就了不少商海弄潮的寵兒。 
從東方１００，到丹璐廣場、再到匯豐女裝、德海商城，一連串的商業項目支撐起了大小西門商圈，然而，重新包裝進行銷售的永天大廈、已進入運營狀態的中天廣場以及處于銷售旺季的大友國際，還有屹立在西大橋絕佳位置的時代廣場，這幾個新的地產項目無疑為這里注入了心的血液，也拉升了項目的檔次。這幾個新的商業地產項目顯然不屬于同一種類型，在相互補充以及照應的情況之下，讓這一片區的商業氛圍更加濃厚和完善。尤其是時代廣場的出現，將會以城市綜合體的姿態給市場很大的沖擊。 
發展：產業升級成標志 
隨著高端物業的進駐，大小西門的零售批發功能將逐漸減退，而相應的城市娛樂、休閑，以及集散購物功能進一步得到了升華，經常逛大小西門的人或許都會有比較深刻的感受。 
商業地產發展就是產業升級的過程。新疆合富輝煌房地產副總經理段玉亭分析說，任何一片商圈的建立，都是由最初的攤販、鋪位作為基點發展起來的，隨著集群效應的顯現，人流、物流、周邊配套逐步擴大，最終形成專業的、集中的商貿體系。 
在大小西門，一些老經營戶深受面積小，無法停車、沒有軟硬件配套服務之苦，隨著大友國際、時代廣場等這一批商業建筑拔地而起，這一片區也已經今非昔比，這一批商業市場的建立，基本確定了大小西門商圈的格局，那就是不斷淘汰、翻新、建立一些更大更新的市場，以滿足不斷增長的業態經營需要。而實際上，這種過程就是商業地產產業升級的過程，而且在土地資源日漸稀缺的情況下，將逐步趨于集中和專業化。 
一處地標性建筑，不僅僅代表著一個城市的建筑文化和人文理念，更反映出首府商業地產在激烈競爭中不斷完善升級的本質性過程。 
方向：專業集中顯優勢 
商業地產的發展始終無法脫離商圈經濟體的大環境，其發展的最終方向應該是分類更加細致，專業性更強，業態也最為集中。 
大小西門商圈的經營就趨于這樣的態勢，在中天廣場正在投入使用的過程當中，永天大廈和大友國際的招商、銷售也在火熱進行，相似的物業類型、同樣處在絕佳的地理位置，中間的競爭不言而喻。但大友國際相關負責人告訴記者，同業態在同一個市場內競爭是正常的，共同向高端化物業發展才是正題。高端物業的出現，讓老城區在商業發展格局中“先走了一步”，專業性在逐漸凸顯，城市功能也在逐步完善。 
商圈拉動片區經濟，帶動人流、物流，相關配套隨之建立，周邊商品房迅速圍攏，百姓生活便捷，宜居生活圈內足不出戶，段玉亭告訴記者，烏魯木齊商業地產在推動首府商貿經濟發展、提升地產行業水平和推進城市化進程上可謂功不可沒。 
“抗跌”“避風”“梯度”兔年首府樓市投資有看點 
２０１０年底，股市起起伏伏，２０１１年初，國家有關房地產調控政策頗多，“風聲”漸緊，對于家庭生活而言，兔年要有效規避通脹風險，理財宜長期投資合理投資房產更應順應政策和市場，“抗跌”、“避風”、“梯度”兔年首府樓市投資有看點。 
看點１ 
抗跌首選學區房 
［熱詞：抗跌］ 
２０１０年下半年，首府學區房銷售凸顯市場。 
在重點學區集中的天山區，幸福路、青年路、光明路等１５小、兵２、兵１、八一中學等學區房房源供應與購買力呈現出“倒掛”。來自新疆匯特鑫置業經紀公司、新疆瑪雅房屋門店銷售數據顯示，以上區域學區房房源緊缺，尤其是５０—８０平方米的中小戶型廣受追捧，其房價相比往年也增幅較大。 
熱銷是由剛性需求導致的 
有多年房產投資經驗的青年路市民李剛就投資了一套兵１學區房。李剛說，父母投資學區房，不僅可以讓孩子上好學校，獲得良好的教育從長遠來看，學區房豐厚的租金也是家庭一筆可觀的收入而且在樓市波動時，學區房房價一路堅挺，抗跌性很強。 
看點２ 
商業地產避風港 
［熱詞：商業］ 
２０１０年國家出臺了一系列對住宅市場的調控政策，隨著住宅投資信貸等政策的收緊，商業地產顯現出利好，反映到樓市投資，商業地產對于想實現財產保值的投資者而言，自然是關注熱點。 
新疆天基房產策劃代理公司唐總分析說，對個人投資者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商業地產，是穩步實現高投資收益的房產品。 
投資商業地產時，不妨核算下，一般來說，１２—１５年內回本的投資比較理想。對于那些想趁物業低價買入，等幾年看發展的買家，則建議購買小區的商鋪，如果投資資金較多，則可以考慮專業市場的商鋪。商業地產投資應關注周邊商業氛圍是否良好，留意政府區域規劃，確定投資區域。 
看點３ 
住宅梯度投資小戶型 
［熱詞：梯度 
２０１０年對年輕購房者來說，是很“糾結”的一年。有著自住剛性需求的年輕人，在觀望中眼看房價上升，購買住房的人年底舒了口氣，在觀望中尚未買房的人眼看日歷翻到２０１１年，惆悵中難免“糾結”。 
新疆宜林置業公司總經理曹德榮建議，首次置業者應明確買什么樣房子的具體目標。理性和有規劃的消費是購房的前提，不要一買房就要三室兩廳等大戶型，一步到位，應從自身實際情況規劃購買，梯度消費，首次購房能滿足基本居住需求就好，可考慮交通、生活便利性，在公交線路密集區域，挑選房屋單價、總價相對較低的地段和區域。 
年輕夫妻買房還要考慮的長遠一點。以小戶型而言選擇合適的兩房，一間可作書房使用，以后可作為兒童房準備生寶寶的家庭，還要考慮幼兒園、小學等周邊教育配套資源是否充足，以便日后便利生活。（完）