□李夏峰
    我國物流地產的運營模式具有典型的中國特色，投資和管理主體呈現多元化。結合國內物流地產開發的實際情況，我國學者一般按投資和管理主體的不同，將物流地產的運營模式歸為以下4類：
    地產商為主導，建設物流設施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，收益來源于物流設施租金與物業管理費；
    物流商自有地產，自己經營管理，國內大多數物流企業都是這種模式，傳化物流是其中的典型代表；
    地產、物流商直接合作經營，共同出資、合作經營，收益按協議分享，共擔風險，如普洛斯和中國物資儲運總公司結成了戰略聯盟；
    第三方牽頭，將物流商和地產商各自的資源進行整合，物業建成后，第三方負責對管理企業進行招標，第三方根據協議分配收益。
    此外，我國物流地產的投資和管理主體還包括綜合企業和商貿企業。由于投資和管理主體的多樣性，進入物流地產業的側重點不同，物流地產與周圍其他類型房地產會產生不同的協同效應，將極大地影響物流地產的開發運營。
    目前，我國物流地產發展中有3個較為嚴重的情況：市場機制在物流地產決策階段沒有得到充分發揮，物流地產在區域經濟發展中沒有實現網絡化，物流地產業在國外巨頭大量涌入下競爭日趨嚴峻。
    地方政府為發展經濟，積極規劃發展物流地產。各類企業受廉價土地吸引，紛紛進入物流地產業，潛在的巨大利益驅動了各地物流地產項目的快速上馬，導致了物流地產戰略定位不準確、規劃不充分，造成了物流地產低水平重復建設。
    對此，物流地產開發商應避免盲目樂觀，將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，建立特色鮮明的專業物流地產。
    與普洛斯相比，國內物流地產開發呈現點狀布局，遠未形成一定規模的物流地產網絡。物流經濟是網絡經濟，物流地產只有形成一定規模的網絡后，才能維持一個比較穩定的收益率。
    隨著商務部 《關于進一步做好物流領域吸引外資工作的通知》的逐步落實，外資進入國內物流市場的門檻將大大降低，同時意味著對物流地產市場的爭奪更趨白熱化，加劇了國內地產商開發物流地產的風險。因此，我國物流企業可以和地產商合作，組成戰略聯盟，共同發展物流地產。