西風烈，長空雁叫霜晨月。霜晨月，馬蹄聲碎，喇叭聲咽。雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越。從頭越。蒼山如海，殘陽如血�！�—毛澤東《憶秦娥•婁山關》 
　　上海的“西大門”——真如
真如同時作為上海四個城市副中心之一，其開發進程自確立之初就受到人們的關注。相比于徐家匯的繁華與成熟，五角場大規模改造和浦東花木建設的開始，真如的開發相對緩慢。有人評論說，真如是進展緩慢的城市副中心。但記者從多方面了解到，真如城市副中心的開發建設正在平穩有序地進行著。業內人士分析認為，如果說江灣五角場是重點發展教育、商業功能的綜合副中心，徐家匯是重點發展商業、文化功能的副中心，花木以發展政務、文化、會展為主體的副中心，那么，真如就是以現代電子商業物流為中心的城市副中心。 
　　普陀中環商務區連接真如城市副中心和長風生態商務區，是普陀區“十一五”期間重點開發地區。記者了解到，目前綠洲中環中心、百聯中環購物廣場、百聯中環生活廣場、新偉商貿城、新長征商務大廈、新長征中環大廈、農工商118廣場等項目正在有序推進。另有多家世界及國內500強企業，如德國麥德龍集團、英國翠豐集團、農工商超市集團等入駐。 
　　位于普陀區長征板塊的上海最大購物中心———百聯中環購物中心正在進一步擴大規模。普陀區政府有關人士告訴記者，“由于滬寧高速的存在，該生活圈能輻射到江蘇。從上海到江蘇30分鐘到1個小時的車程將使長征鎮成為跨出上海概念的商業購物中心�！�
　　據上海真如城市副中心開發建設投資有限公司總經理何智奇介紹，真如城市副中心將采取縱橫雙軸、南北兩心、商街合環、帶形公園、點軸布局、圈層展開的總體布局，主要將分兩個部分開發：其一是以曹楊路和銅川路為發展軸的核心功能區，體現副中心核心地區的功能和構成規律和公共活動特征。其二是混合功能區，沿核心區向周邊擴展1-2個街區，進行公寓、住宅、辦公、商業、餐飲、文化娛樂休閑等功能的混合開發，作為核心區的補充和延伸。外圍仍以居住區為主。據了解，由于區域功能的轉變，上海最大的水產批發市場銅川路水產批發市場將整體搬遷。 
　　根據規劃方案，真如城市副中心將通過地鐵、輕軌、公共汽車等公共交通方式緩解中心區大量人流的交通問題，通過連貫中心商貿街區的二層架空人行聯廊及均勻分布的垂直交通點，將整個中心商貿區的人行體系聯結為一個整體，使之免受機動交通的干擾，通過開發120萬平方米的地下空間，使地下軌道交通、地下步行交通、地下停車設施形成一個網絡化、系統化的交通復合體。 
　　何智奇告訴記者，目前他們已經制定了20余個專業規劃方案，深化細分，具體解決能源、環保等問題。      
　　作為《上海市城市總體規劃》所確定的上海中心城區的４個城市副中心之一，真如城市副中心規劃方案９月獲得政府批復。其功能定位為輻射長三角的開放性生產力服務中心，服務上海西北地區的公共活動中心，重點發展商務、金融、會展、都市旅游、體育休閑、文化娛樂、創新創意等行業。 普陀區區長蔡志強表示，普陀區人民政府已將真如城市副中心列為今后一段時期內全區城市建設和經濟發展的重中之重，將用三個五年規劃全面建成和運營。
　　最大水產品市場讓位 
　　根據規劃，真如地區主要將分兩個部分開發：其一，以曹楊路和銅川路為發展軸的核心功能區，體現副中心核心地區的功能和構成規律和公共活動特征，占地約1.5平方公里。其二，是混合功能區，沿核心區向周邊擴展1-2個街區，進行公寓、住宅、辦公、商業、餐飲、文化娛樂休閑等功能的混合開發，作為核心區的補充和延伸。外圍仍以居住區為主。其中，銅川路主要建立商業文化中心，曹楊路沿線規劃建成商務辦公中心，區域還規劃建設成為集商務、商業、餐飲娛樂、居住于一體的商業商務居住區，以吸引跨國公司和大型民營企業總部、研發中心和銷售中心入駐，加快發展樓宇經濟。 
　　真如城市副中心規劃范圍總用地面積約243公頃。由于區域功能的轉變，已發展10年、上海最大的水產批發市場銅川路水產批發市場，將成為普陀區真如城市副中心的核心功能區，水產市場將整體搬遷。該市場占地1.4萬平方米，建筑面積8000平方米，有攤位400多個，占據了全上海水產交易量半壁江山。 配合真如城市副中心建設 普陀五大市場08年搬家 為真如城市副中心開發創造條件，普陀區聞名滬上的銅川路水產、三官堂橋家禽等五大市場原計劃今年第四季度動遷，但記者得到最新消息，它們將推遲于明年一季度做整體搬遷和分流。這五大市場的動遷為何延后呢？普陀區副區長陸月星今天上午9時向本報記者證實，五大市場的推遲遷移，主要是為讓經營戶不錯過逢年過節黃金周的生意。 
　　記者在從普陀區市場搬遷推進辦公室獲悉，共分兩期實施的市場遷移涉及到的生活資料市場近20家，其中有相當市場在業內頗具知名度，“牽一發而動全身”。陸月星坦言，市場搬遷啟動其實已經悄悄進行一年有余，到現在才對外宣布出于兩方面原因，一方面讓經營戶能有足夠時間自尋出路做過渡，另一方面由政府托底安置的市場也要待完全造好，才能開始接納客戶。 
　　據統計，目前首期搬遷的銅川路水產、三官堂橋家禽、滬西水產、曹楊水果、江橋曹安蔬菜市場五大水產（家禽）市場中，有1萬余名合法經營者，此前已有不少人“找到了方向”，余下的客戶由政府托底安排。由于經營水產的占多數，計劃按照活鮮、冰鮮、凍品三類，分別安置到軍工路、江楊路一帶，而家禽市場則遷至青浦白鶴地區。 
　　“我們事先放出搬遷風聲的目的，就是讓小老板們早做準備，減少他們的損失。畢竟一個市場群落從形成、發展到興旺，需要一定時間的積累�！标懺滦潜硎荆�明年新市場造好以后，完全能夠滿足現有的需求。他向記者透露，上海有關部門還將在東南西北中五片地區，規劃建立一新的水產、蔬菜交易批發市場。 
　　普陀區曾經以市場群落著稱，每年稅收中市場份額占據相當比例。今后會不會隨著一批骨干市場的外遷而“傷了元氣”？記者從先前舉辦的商務樓宇對接會、蘇州河水岸文化創意論壇會上獲悉，引進世界500強、中國百強企業，打造商務樓宇和河岸景觀產業帶，已成為目前重點發展的項目�！爸刭|量，重規模”被列入招商引資首選準則。
　　上海西站欲借“城市副中心”發力
　　上海西站建于1905年。隨著今年7月1日鐵路南站的投入運營，上海西站到發的列車也整體移至南站始發。按照規劃，上海西站所在的真如地區將整合地區資源，在曹楊路、鐵路真如貨站地區建立上海市四大副中心之一——真如副中心，以發展現代物流業為重點，建設商務辦公區、大型物流企業集聚地、酒店服務區和低密度的文化設施。
　　西站是真如城市副中心規劃中，重點發展各類專業性生產服務功能，逐步發展建設成為面向上海和長江三角洲的生產力服務中心和生活服務中心的重要功能組成部分。從2006年7月1日起，隨著上海南站的開通運營，上海西站以前承擔的部分客運業務也結束了歷史使命。其未來的發展重點是貨運物流業務，按照相關規劃，上海西站將作為真如城市副中心的重要組成部分，在曹楊路、祁連山路、鐵路真如貨站等區域物流優勢基礎上，上海西站將重點發展現代物流業，建設商務辦公區、大型物流企業集聚地、酒店服務區和低密度的文化設施。
　　據報道，真如地區的核心區位于曹楊路及鐵路真如貨場，用地面積約144公頃。商務辦公建筑面積總量遠景規劃控制在180萬平方米以內，規劃建設以現代物流服務、國際商貿采購、新型要素市場等為特色的資源配置中心，引進發展大型企業地區總部、國內外大公司營銷中心、研發中心、采購中心、投資中心和結算中心等規劃加定位周邊商鋪發展看未來。
　　據介紹，未來桃浦路、大渡河路口的星河世紀城中將有個近4萬平方米的家樂福賣場進駐，這會成為該地區惟一的大賣場。但有些人士也擔心，即使將來上海西站改造成功，其周邊也應以發展中檔商業為上，受到周邊居住檔次等的局限，高檔商業在此發展的機會不大。
　　真如城市副中心將依托滬寧發展軸線，特別是滬寧高速和滬寧城際快速鐵，結合上海西站大型交通樞紐建設，搭建服務大平臺，增強對外服務、輻射功能，規劃建設以現代商貿流通為特色的專業中心，同步建設真如副中心文化圈，將真如城市副中心建設成為上海西北地區的現代商務商業中心和公共活動中心之一。
目前上海西站周邊商鋪以沿街商鋪為主，業態以旅館、餐飲、建材、美容美發居多。由于昔日的西站以鐵路客貨運為主，因此周邊的消費群體檔次較低，環境混亂，人員素質較差，導致周邊商鋪的檔次也很低。記者在現場看到，桃浦路沿街的一排商鋪，雖然數目種類繁多，但客源多為附近的民工和外來打工者，周邊小區的居民很少，生意略顯冷清。
　　從長遠來看，若未來的西站改建成功，相應的商業規劃也會出臺，周邊的商業情況也將有所改善。目前該區域缺少大型賣場和中高檔消費場所，而在將來，桃浦路、大渡河路口的星河世紀城中將有個近4萬平方米的家樂福賣場進駐，這會成為該地區惟一的大賣場。
　　據業內人士透露，即使西站未來改造成功，其周邊也應以發展中檔商業為上，受到周邊居住檔次等的局限，高檔商業在此發展的機會不大。不過，這個發展過程將有個5年以上的較長時期。
　　真如商圈面臨的機遇與挑戰
在上海市“九五”規劃中，真如被列為上海西北副中心；目前真如鎮所在的普陀區區政府又正在著手進行政府搬遷至區中心位置的真如鎮。在我國轉軌時期“行政區經濟”規律作用下，這些設想和舉措無疑將為真如鎮發展注入新的活力。作為區政府所在地，社區環境必將得到極大改善；與大量高層次人流相伴，真如社區商業、文化發展亦將躍上新的臺階。但目前，在上海中心城區的產業和人口向外擴散以及城鄉結合部房地產開發迅速推進的過程中，由于管理體制尚未完全理順，使得真如鎮不可避免地存在著一系列管理上的矛盾，社區行政整合面臨挑戰。
　　真如鎮地處城鄉結合部，是外來流動人口的聚集地。外來人口多為個體經營者或無業流民，流動性大，人員情況復雜，且其聚居區多數尚未建立居委會而由物業公司代管，如陳家宅、小王家宅、合作場等地，其居民由上海爾東工貿有限公司代管；又如真北臨房，其管理由萬千集團洪海置業咨詢有限公司負責等，多數公司只管收錢，對有證無證不管不問，外來人口管理存在“真空”。據介紹，在一次突擊檢查中，某處臨房無暫住證人員占了80%，臨房區成為了外來人口管理的“真空地帶”。真如鎮內市場多，經營中常常引發衛生管理、環境整治及社會治安等問題。原因有三：一是某些區屬市場的雙重管理，鎮級政府難以實施有效管理；二是市場多為農副產品專業市場，人員流動大，外來人口多，管理難度大；三是這些市場多數地跨兩個或兩個以上居委會，由于界線模糊、權責不清，管理難以落到實處。真如鎮治安狀況一直不好，1997、1998年的發案率及入室盜竊率位居普陀區之首，居民反映強烈。究其原因一是真如鎮地處城鄉結合部，且與長征鎮行政區劃界線犬牙交錯，“一地二府”問題嚴重，管理漏洞很多，不少地方成了“三不管”地區；二是真如鎮是外來流動人口的聚集地，這里交通方便，距農貿市場近，出租房屋多而便宜，使得大量的外來人口集聚于此，有的已形成規模，給社會治安管理工作帶來了很大困難。
　　真如社區在發展過程中存在的主要問題既有特定的歷史、區域原因，又具有一定的代表性和普遍性。在目前我國許多關系尚未理順、政府機構等改革尚未完全到位的體制轉軌時期，這些問題的出現有一定的必然性。第一，條塊關系不順，對管理不利。一方面，各條線專業部門在社區中分別設立了基層分支機構，另一方面，社區這個“塊”中又設有負責綜合治理、衛生、經濟等專業工作的科室，與各“條”管理出現職能交叉和重復，這不僅造成管理力量的內耗及管理成本上升、效率下降，甚至因為工作中相互推諉而使社區管理出現“盲點”。第二，條條關系不順，對管理不利。社區內各專業管理部門之間常常各自為政，難以形成管理合力。然而在某些情況下，一些管理工作需要幾個部門的合作才能將工作落實，卻往往因為缺乏必要的協調、聯系機制，使管理工作行而無效。第三，塊塊關系不順，對管理不利。塊塊矛盾的存在主要是由于在塊與塊的邊界地區，由于界限不清、權責不明而出現的管理矛盾。真如鎮地處城鄉結合部，且與長征鎮的行政區劃界線犬牙交錯，“一地二府”問題較為嚴重。對于社會治安的管理，特別是對于流動人口的管理十分不利。這是真如鎮近年來發案率居高不下的重要原因之一。