文/資深城市運(yùn)營(yíng)專家姜仁地產(chǎn)全國(guó)連鎖機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 姜仁
 幾年的房地產(chǎn)策劃營(yíng)銷招商經(jīng)驗(yàn)，自然免不了有幾個(gè)讓自己心動(dòng)不已的案例。在諸多的地產(chǎn)項(xiàng)目案例中，本人感覺最刺激、最成功、最得意的不僅僅是尾盤的成功解套，還有滯銷樓盤和不良資產(chǎn)的有效盤活，這些確實(shí)讓我興奮不已。但真正讓我感到有做頭的還是商業(yè)地產(chǎn)。
 話說商業(yè)地產(chǎn)，自然免不了對(duì)城市的商圈研究。一般來講，商圈分普通商圈和特色商圈。普通商圈一般是指以大型購(gòu)物商場(chǎng)為核心的普通商業(yè)購(gòu)物圈。而特色商圈則是指以經(jīng)營(yíng)某種特色產(chǎn)品為主，或者進(jìn)行某種特色經(jīng)營(yíng)而人為或自然形成的商圈。
 在城市的發(fā)展過程中，打造城市商圈是一個(gè)城市管理者和經(jīng)營(yíng)者必須全盤考慮的城市發(fā)展戰(zhàn)略思考，使城市運(yùn)營(yíng)的必要要素之一。商圈承擔(dān)著城市或者城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任，同時(shí)它也是城市經(jīng)濟(jì)或者城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要平臺(tái)之一。對(duì)內(nèi)，起著集聚該區(qū)域財(cái)富的作用；對(duì)外，還對(duì)周邊商業(yè)繁榮起到輻射作用，是城市經(jīng)濟(jì)或者城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與否的具體表現(xiàn)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展評(píng)估的重要參數(shù)。
 那么，打造商圈對(duì)于城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到底有什么作用呢？
 一、是解決就業(yè)問題的重要途徑
 一個(gè)大型商場(chǎng)的投資建設(shè)，就能直接提供一些就業(yè)崗位。商業(yè)的區(qū)域繁榮，就會(huì)讓這座城市繁忙起來，解決的不僅僅是就業(yè)問題，還有潛在的社會(huì)穩(wěn)定問題。像泉城濟(jì)南的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，就解決了濟(jì)南近2萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。
 二、凝聚人氣提升名氣的重要手段
 一個(gè)商圈的興旺發(fā)達(dá)與否，主要體現(xiàn)在人氣上。如果人氣旺了，自然商業(yè)價(jià)值就會(huì)凸現(xiàn)，商圈本身性質(zhì)、企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、功能齊備性、服務(wù)意識(shí)等，都會(huì)出現(xiàn)遞增，促使商圈本身不斷增值，租金和售價(jià)節(jié)節(jié)攀升，商圈的名氣自然榮膺無疑。
 三、吸引聚集巨大財(cái)富
 商圈在一定的范圍內(nèi)起到不斷聚集人氣、帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，就會(huì)使得周圍的物業(yè)入住率增高，同時(shí)就會(huì)再次刺激本身商圈的人氣，返回來又再次刺激周邊物業(yè)租金或售價(jià)暴漲，增值的環(huán)境下，生意會(huì)更加紅火，商業(yè)本身的價(jià)值就會(huì)得到拔升。當(dāng)價(jià)值出現(xiàn)保值或增值的狀態(tài)，就會(huì)吸引本區(qū)域或區(qū)域外的投資客或買家，這樣以來，巨大的財(cái)富就會(huì)被聚集，財(cái)富激活后會(huì)衍生巨大的財(cái)富。
 四、打造商圈有利占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)
 一個(gè)城市的發(fā)展靠的是掌握市場(chǎng)先機(jī)，商圈的先鋒作用無容置疑。打造商圈的價(jià)值不在于建設(shè)商圈本身，而是在挖掘其潛在的商業(yè)價(jià)值。比如，山東臨沂的小商品批發(fā)市場(chǎng)的建立，確定臨沂市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)地位，同時(shí)也彰顯了臨沂不同于山東其他城市的差異化競(jìng)爭(zhēng)地位，在獲取財(cái)富的同時(shí)，城市也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。如果山東其它的城市早占先機(jī)的話，恐怕臨沂沒有現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之繁榮景象。
 五、打造商圈還能提升區(qū)域價(jià)值
 城市的商圈猶如一泓湖水，諸多的湖水用管道（道路）連接起來，就會(huì)成為一條水系，景觀就有了，城市的靈氣與品位自然凸顯出來了，商圈也是如此。小商圈連接成大商圈，大商圈連接就會(huì)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶，當(dāng)形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大格局就有了，行業(yè)的聚集與優(yōu)化、產(chǎn)品研發(fā)和品質(zhì)的提升、服務(wù)設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的提高、物流信息的快捷與便利… …都將綜合提升該區(qū)域的整體價(jià)值，是一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的必由之路。
 總之，商圈真正值錢的核心因素不僅僅是在于位置、建筑本身的顯赫，更重要的是在于區(qū)域人群通過互動(dòng)和活動(dòng)所賦予它的內(nèi)在持續(xù)性的主題。正是這樣的精神內(nèi)涵，賦予了商圈在區(qū)域中的價(jià)值所在。