2009年第二季度，上海辦公樓租金報價環比繼續下跌4.6%至每天每平方米7.05元。由于全球經濟危機下市場需求羸弱，而市場新增供應不斷，今年上半年辦公樓平均租金報價已下跌11.0%，而現時租金水平與12個月前相比，更是有18.1%的跌幅。 
　　自2008年四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現季度吸納量為負的情況，新項目交付和租戶縮減面積使市場未租用率不斷攀升。我們同時也看到二季度的市場出現了一些好的信號，受益于政府的經濟刺激措施，從四月份開始市場變得更加活躍，租金下跌速率變得平滑，市場吸納也在從負轉正的過程之中。 
　　2008年的新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾七成物業為乙級辦公樓。在過去的六個月中，甲級和超甲級物業的未出租率升幅較市場平均升幅小也主要是受此因素影響。 
　　未來供應方面，預計有630,300平方米的物業將于今年下半年上市，從而使2009年全年供應量達到880,521平方米，為2004-2008年五年平均供應量的1.5倍。 
　　起于金融體系的全球經濟危機已經迅速擴散至實體經濟，并且其影響在廣泛的產業領域中仍在繼續。如無必須遷址的理由，租戶更愿意采取以當前市場價格續租的保守策略。 
　　由于這種暫緩長期計劃而偏重短期內財務節約的做法，以及存量項目的空置率較高，此前上海辦公樓市場十分活躍的預租行為有所停滯。 
　　考慮到企業對于各種形式的資本開支的限制，我們認為，眾多租戶特別是跨國企業在下半年仍會在遷址和擴租計劃方面相當謹慎。 
　　然而，由于當下市場租金水平已回到2006年下半年水平，我們已經注意到一些租戶開始利用目前的市場環境，以實施其更為長期的租賃策略。 
　　當市場還在側重于成本節約，租戶紛紛降級其租賃目標時，一股由國內金融機構引領的向高品質樓宇遷移的潛流正慢慢出現。 
　　短期內，除了那些受此次金融危機影響較小的行業外，市場需求仍受到抑制。醫藥，保險以及國內金融業將繼續其擴租和搬遷，表現將尤為活躍。 
　　目前市場的未出租率水平和即將上市物業的充沛體量將使租金繼續承壓，然而隨著國內和國際經濟環境的改善，市場活躍度將有所提升。 
　　上海零售商業市場 
　　金融危機對上海優質零售物業的影響在2009年上半年充分顯現。優質商鋪的首層及二層租金分別累計錄得6.6%和2.3%的下滑趨勢，其主要是由于業主為迅速應對市場疲軟態勢而紛紛降低了租金報價。 
　　然而，隨著政府刺激內需政策的施行以及上海居民可支配收入的持續增長，上海零售行業仍然表現活躍。根據官方數據統計，2009年前5月，社會消費品零售總額累計達人民幣2084.51億元，較去年同期上漲13.7%。 
　　從零售商來看，盡管全球經濟衰退的確影響了銷售額，但仍有許多國內外知名的零售商利用這一市場態勢獲得更為優質的鋪位或是取得更多的優惠條件。09年上半年，眾多國外零售商繼續在城市中心商圈開設店鋪，包括Barbie3月開業的位于淮海中路3500平方米的首家旗艦店，以及Gucci開設的全國第28家門店，其規模僅次于位于紐約的旗艦店。 
　　2009年下半年，預計約有17萬平方米的零售空間入市，其將對優質商鋪租金上漲施加壓力。然而，2010年世博會的臨近，屆時會涌入的7000萬參觀者以及全球經濟的企穩，都將給國內外的零售商在提升品牌形象，擴張國(張國博客,張國新聞,張國說吧)內市場，創造更多財富帶來契機。 
　　上海高檔住宅租賃市場 
　　在過去的上半年中，越來越多的開發商施行減價、促銷以在經濟危機中確保客戶，三大物業類型均錄得不同程度的租金下跌。服務式公寓、高檔公寓和高檔別墅的平均租金繼續下探。 
　　由于許多跨國企業縮減住房預算以降低成本，搬遷至租金較低公寓的成交使得市場更為活躍。受價格下跌的刺激，出租率沒有出現大幅下降。 
　　2009年，高檔租賃市場預計將繼續受全球經濟蕭條以及跨國企業壓縮成本的影響。開發商可能延緩步伐，結合市場情況推遲新項目的上市時間，有一些更是轉租為售。 
　　然而，情況正在好轉，二季度，租金下跌幅度減緩，我們更是看到了別墅租金的小幅上揚。預計在2009年年底，受世博會即將到來的影響以及經濟復蘇的預期，高檔租賃市場可能重啟上升通道，并錄得更好的表現。 
　　上海高檔住宅銷售市場 
　　上海高檔住宅銷售市場于2009年上半年觸底反彈。繼春節的傳統淡季過后，許多開發商開始打折促銷，使得交易量攀升。然而，一季度的新增供應依舊較少。 
　　二季度，上海住宅市場開始反彈，供應量和需求均出現“小陽春”現象。二季度的新增供應量較一季度上漲50%，翠湖天地（查看地圖）嘉苑推出100套新單位。與此同時，成交量也錄得120%的環比增長。翠湖天地嘉苑一半的房源在開盤后兩個月內即已售出，而長寧區的御翠豪庭（查看地圖）和浦東的世茂濱江花園（查看地圖）也在兩個月內分別售出200套和150套。 
　　受市場復蘇的影響，一些開發商開始提價，高檔公寓和高檔別墅的平均售價分別上漲1.4%和1.3%。在未來的幾個月內，我們認為開發商將繼續或加速推盤，售價反彈也將持續一段時間。住宅市場穩定的潛在需求以及更為寬松的財政政策將有力地支撐高檔住宅市場。 
　　上海工業及物流市場 
　　受全球經濟下滑的持續影響，上海工業及物流市場地價和租金均呈現下跌。2009年上半年，工業地價下滑3.1%，而廠房、倉庫和商務園區的租金分別下降12.8%、5.4%和5.6%。 
　　一季度，開發商仍然慎重地預期最壞的情況還未到來，并以降低租金等鼓勵政策來獲取客源。然而，近幾個月發布的最近經濟數據顯示，工業經濟和進出口市場年初的表現較佳，我們已經看到工業及物流市場正在逐步走穩，大幅度的租金下滑也不再出現。 
　　在過去的兩個月里，業主試圖通過提供更優惠的免租期而不是降低租金報價來維護客源，中小面積的物業成為客戶需求的主力。 
　　下半年的預期仍然受外部不確定因素的影響，工業及物流市場的復蘇很大程度上取決于中國經濟的態勢。為了保持復蘇和穩定，中央和地方政府預計將出臺進一步的刺激方案以振興工業。自6月開始，另一項出口退稅的政策開始施行。這已經是2009年以來的第三次出口退稅政策調整，同時也是2008年8月以來的第七次。這一政策預計將促進出口市場的表現。 
　　上海物業投資市場 
　　由于全球經濟危機背景下2008年下半年投資活動大幅減緩，2009年上半年的上海物業投資市場成交寥寥。但是，在經歷了2008年下半年以及今年年初的觀望、價格下調和回報修正后，最近幾個月上海投資市場的投資意愿正在恢復，這主要基于以下原因：一是寬松的信貸環境，二是中國經濟的率先復蘇，三是住宅銷售市場的快速反彈。 
　　今年一季度的物業收購成交完全由陸家嘴和新黃浦等國內投資者主導，而二季度我們欣喜地看到海外投資者的回歸。AMB以人民幣8,300萬元完成了對青浦區一幅87,116平方米土地及其上蓋28,280平方米物流設施的收購. 此外，我們還注意到另有不少交易正在協商過程中。由于住宅銷售市場的活躍表現，住宅物業近期又重獲投資者的青睞。 
　　基于國內和全球經濟環境變好的預期，今年下半年我們將看到越來越多的投資者回到市場中。據報道，中國在今年下半年可能會發行第一個政府支持的REIT產品，這也將進一步支撐核心物業投資市場。