上海樓市未來發展是否還存在機會？本市幾位資深地產從業人士認為，在目前市場下，中小型開發商要懂得如何在夾縫中求生存，其中最關鍵的是要運用創新的思維，尋找新的商機。
    
轉型開發工業地產
    
    避鋒芒，在夾縫中運用創新求生存，這是不少中小型開發商的明智選擇。以開發錯層住宅而聞名的望源企業發展有限公司，2005年3月與寶山工業園區簽約，拿下了園區內的600畝地塊，開發建設羅森寶商務中心。為何要到位置偏遠的工業園區拿這么一塊地？又為何轉型開發商務型項目？
    
    公司老總季寶紅的回答是：作為一家中小型的房地產公司，這可能是唯一的生存之道。
    
    早在2004年，季寶紅就已經冷靜地看空樓市，并發表了樓市“拐點論”，這一觀點在當時引起了業內人士的極大爭議。其實，現在看來，他的“看空”是對自己作為中小房地產企業，在市場競爭中的看空。地價越來越高，房價也越來越高。隨著土地招拍掛，土地價格動輒上億，甚至數十億，中小企業獲取土地的能力越來越低，拿地已成為地產巨頭們的“游戲”，而與中小房地產企業越來越遠。再加上銀行收緊銀根，中小房地產企業的擴張更變得越來越難。在這種情況下，房地產巨頭可以通過自身的實力尋求擴張，而像望源公司這樣的中小房地產企業，唯有通過精耕細作，在自己有限的“一畝三分地”中，尋求價值的最大化。
    
    在業內，季寶紅的望源公司規模不算大，做的項目也不算多，手中的土地儲備更比不上如今的房地產巨頭們，但人們對他和望源公司的評價是“獨辟蹊徑”，始終不忘不斷創新。而這種活躍的創新思維，正是中小型開發商在夾縫中求生存的秘訣所在。
    
創新貫穿開發始終
    
    羅森寶的創新之處首先在于產品定位的創新。在這600畝基地上建造什么？是建造大塊的標準廠房，還是水泥森林式的辦公樓宇？在寶山這樣的地方，不缺標準廠房，辦公樓宇又與市中心同質化，季寶紅最終選擇了花園式的獨棟建筑辦公樓宇。
    
    走進園區，映入眼簾的是一片綠色。這里的中心綠洲的面積超過1萬平方米，與園區邊的大型公共綠地白鷺公園遙相呼應。大片的草坪，高大的綠樹，襯以碧藍的天空，讓人的心情一下子放松。藍天綠樹下，點綴著一棟棟以素混凝土、鋼材、玻璃等元素組合而成的辦公樓宇。
    
    羅森寶的創新之處更在于其獨特的運作模式。將由客戶選擇產品，變成了產品和客戶的雙向選擇。換句話說，羅森寶只選擇特定對象的入駐者，只銷售給特定的客戶。
    
    季寶紅對此解釋說，購買羅森寶商務中心物業的客戶，或者要進入羅森寶研發中心的客戶，望源公司都要事先經過一番考量和評估，重點就是考察產出能力、經濟效益，特別是納稅額度，而后進駐企業必須把企業注冊在羅森寶研發中心，向望源企業承諾一定的稅收指標。如果連續兩年完不成稅收繳納額度，望源公司將在兩年后以原價回購物業，并要求原企業退出羅森寶商務中心，轉而尋求其它企業進駐。而作為羅森寶研發中心的開發商，望源公司與寶山區有關部門也訂有一定的稅收繳納指標，不足部分將由望源公司全額補足。
    
與行業發展緊密結合
    
    當然，對于中小型地產企業而言，類似羅森寶的創新模式并不能簡單地進行復制。在復旦大學房地產研究中心主任華偉看來，與其他類型的商業房產產品相比較，與行業發展緊密結合，是產業地產項目進一步拓展和價值提升的最重要條件。
    
    華偉說，寶山和寶鋼的發展，帶動了整個為生產、為鋼鐵企業配套的研發、交流、配套、服務以及交易行為的興起。在這樣的背景下面，我們看到了制造業的強大，看到了寶山城市功能的完善。但是在大的鋼鐵產業配套服務上面，是我們產業發展的盲點。隨著時間和空間距離的轉換，這個盲點怎么樣從開發的角度，按照市場化的需求，把它發掘出來并且準確地表達，成為需求呼之欲出的要旨。
    
    諸如鋼鐵貿易結算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育等企業，這些企業對辦公場所的面積需求不大，但要求環境幽雅，功能設施齊全，符合業態需求的樓宇模式將受到他們的青睞。事實上，目前寶山產業地產的體量也相對較大。除羅森寶以外，在寶山區有鋼領·上海國際鋼鐵服務中心項目占地347畝，規劃總建筑面積48萬平方米，建設信息·交易中心、金融服務中心、物流分撥中心及會展服務中心等四大中心。
    
    未來，羅森寶的入駐企業將主要是這些群體：立足于寶山的鋼材貿易商，為寶鋼配套的上下游企業，為浦鋼、羅涇港項目配套的企業，另外這里離昆山、太倉很近，亦可以吸引那里的外商企業、民營企業把辦公場所遷到上海來，以順應這些企業接軌大上海的要求。