商業環境里面最重要的要素是消費力，人口、產業。因為專業市場主要是跟產業和物流條件相關，零售商業這一塊，主要是跟人口，消費力相關。無錫的人口數量還是不錯的，整個城市有500、600萬人口無錫市區將近300萬人口。人口基數相對不錯。GDP很高，人均的GDP，人均消費總額和零售的總額應該來說都是不錯的。所以從無錫的零售商業來講，消費力非常強，而且未來的增長速度也是非常好的。這個對連鎖商業的發展，我覺得是一個很好的基礎。如果從產業和物流條件來講，對專業市場來講，它的條件也是不錯的。
無錫是長三角的物流樞紐城市，交通樞紐城市，整個物流的地位應該來說，在整個長三角是非常突出的，無錫是中國、規模最大的不銹鋼的集散地。不生產不銹鋼，不是不銹鋼的產地，但是它是不銹鋼的最主要的集散地。同時，它也是不銹鋼的消費地，所以跟產業有關，這邊的制造業非常發達，現在制造業，和傳統的紡織服裝業，從整體市場環境來講，我覺得無論是對零售商業還是對專業市場來講，都不錯的。具體的商業地產發展現狀，零售商業這一塊還是比較典型，從單核向多頭核發展的臨界點，心在單核的形式比較強，現在如何從單核打破形成多核城市，這個需要開發商運營商來努力。也離不開我們的政府的規劃和媒體的推動。
商業地產，它作為對所有的城市來說，是它城市的一張名片，為什么呢？人有所謂的生活方式是依托于商業來實現的。人們的生活質量的提高，也是依托與商業，商業就需要商業地產。我們一直有一個觀點，這個我也是很多場合都說了，一個城市的商業有品位，這個城市一定是一個有品位的城市。一個城市的居民是有品位的居民，他必然是要依托有品位的商業來實現，否則的話談不上。商業地產對城市的這種競爭力的影響，是顯而易見的。當然我們講，商業地產，一個是零售商業地產一個是產業商業地產，產業商業地產主要是提升它的整個產業的競爭力，產業屬于城市競爭力中一個很重要的一部分。零售商業地產是提升老百姓的生活這一塊的。所以他們這之間的關系是非常非常密切。
我們7月份舉行了一個無錫多核商圈發展論壇。無錫目前的形式就是由單核向多核發展的關鍵時刻。目前幾個新城里面，實際上都有相應的商業在做，而且做這些項目的開發商都是比較有實力和經驗的開發商，從這里面，我們可以看到無錫的商業發展的希望。具體到我們哥倫布廣場這個區位，我們是崇安區的一個項目，但是實際上我們的核心的輻射范圍，附近居民的經濟實力很強，消費能力很強，但是大家可以看到在整個扇形區域里面一直以來沒有一個像樣的商業，可以說這個片區以前的城市形象，在無錫市民的腦海里面不是很好的。但是它又恰恰處在城市這么中心的一個位置，它是空白。
哥倫布廣場進來以后，就徹底的把整個片區的城市形象，消費環境，有了一個徹底的改觀。可以說，這樣的一個區域型的購物中心的項目，它應該，的的確確提升城市的形象，造福了一方的百姓。應該說，它有比較積極的作用在里面。商家進入我們這里來說，他的生意是相對具有唯一性的，對于商家來說是一個很好的平臺。而且我們在業態組合和招商的控制里面，比如說我們這里面有整個無錫規模最大的餐飲集群，我們里面大概會有30到40家，各種類型的餐飲，聚集在我們這里面。但是我們有控制的。
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無錫萬達商業廣場投資有限公司副總經理 馬俊浩
無錫是一個單核的城市，去年的人均GDP占到第七位，人均富裕水平和消費力是不相符的，老百姓都把錢放在口袋里面，這和無錫的商業環境是有很大的關系的，這么多年來逛來逛去都是中山路。無錫未來的商業道路是很寬廣的。我想可能它首先作為一個城市副中心的誕生，是選擇一個居住密度相對比較高的，還有人均比較富庶的區域來做副中心。
我們主要是做零售商業這一塊，專業市場這一塊我們涉及的不多，或者說我們早期做過一些商業地產的整合。應該說，我說一些零售商業方面的。在這個事情當中有一個互補的關系。每一個大型的城市會有一個、兩個、三個城市中心。我是這個城市的副中心，我就要居于這個城市的環境現狀和發展情況，機遇這個前提我們來做商業的布局，在這個方面，我們是機遇這幾個角度去思考，我們可能是基于城市中心偏下的地位。可能這個城市的消費力比較強，年輕人比較主導，我們是一個新區的時尚的概念，來做城區的規劃方案。在這個基礎上，應該說，首先要搞清楚自身的現狀和狀況，還有就是在說多的零售的城市副中心的概念的時候，要先了解周邊的市場的情況，再了解自身的情況，然后才能夠做明確的定位。
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香港五洲國際集團營銷總監 李峰
從專業市場的角度來講，無錫二產比較發達，三產相對比較落后，相對浙江和其他地方是比較落后的，商業存在很大的發展空間，所以我們五洲在無錫開發了很多商業地產的項目。整個無錫的商業環境未來還是有很大的空間可以去發揮。商業地產的發展現狀如何？無錫的專業市場開發也是落后于周邊的城市的，比如蘇州、常州、上海。無論在裝飾建材方面，還是工藝博覽城工業基建方面，都是有發展空間的。
專業市場是提升一個城市很重要的部分，比方說，浙江的義烏小商品，，紹興的紡織等等，專業市場影響一個城市，帶動這個城市的發展。無錫前期做的比較落后。現在二產的發展，無錫的工業總產是10640億，居全國第六位，工業基礎非常雄厚，工業總產值超過了廣州，但是沒有一個配套的工業品交易市場。這就是三產方面發展不足的地方。
缺乏這樣一個大的配套的市場！我們之所以在經過調研之后決定做這個市場，無錫是工業強市，我們希望未來無錫能夠做一個貿易強市。單純的二產也是不健康的，在三產這方面必須要發展，二、三產是互動的，相互促進。小商品義烏已經做到了全球全國領先。在工藝產品這一塊，全國沒有一個領先的市場，如果無錫有這樣一個方向，建設一個工業品的全國領先市場，對無錫的工業品競爭力提升將會有很大的幫助。一個市場帶動一個城市，希望這方面的大家做一些努力，三產的發展帶動無錫的發展和無錫競爭力的發展。
對于一個專業市場的開發商來講，很多人講開發商理念，我們五洲走的路不同。我們是把運營放在第一位的。任何市場我們是先考慮運營，賣商鋪我們當然也會賣，我們會有一些商鋪出售，然后把這個錢再投入運營當中去，形成一個良性循環，打一個比方，我們現在的五洲工業博覽城，80%都賣給經營戶，有些商鋪他們是賣給投資戶，經營戶如果買過來自己經營的話，肯定不用擔心，他會做旺這個市場。賣給經營戶之后再來扶持。我們這方面有很多的策略，除了廣告之外。我們每年有將近20個大大小小的展會，通過展會來推動市場的發展。上次梁保華書記來視察的時候，視察之后對我們的評價非常高。準備以我們這邊為中心建立一個工業博覽園。七大博覽園，其中工業博覽園就是以我們五洲為核心，有政府的支持，有我們自己的投入，有我們前期在銷售這方面的把控，還有后期的我們的經營策略的手段，我們第一目標是把這個市場做大做旺，做成全國、全世界有影響的市場。
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無錫寶龍房地產發展有限公司總經理助理 李海燕
商業地產這種像萬達一樣，開發以后，不銷售，純粹是經營的方式也有。但是寶龍集團不是，就是真正的商業地產商，既開發又運營。無錫這一塊商業環境，整個無錫市區來講，沒有真正的很好的商業房地產項目，也沒有很好的購物環境。一站式的購物中心，吃喝玩樂都要有，無錫沒有很好的地方讓我們去消費，但是購買力又很強。就像我去太湖那邊，看到很多大喇叭喊著：不可以游泳。這樣一個很小的細節來看，無錫這里沒有很好的去玩的地方。要打造的不僅僅是商業地產，包括百貨公司，一站式購物中心，要把娛樂、休閑構成一個整體的商業項目。未來的無錫市場我們是很有信心的。我們在無錫的公寓一期是銷售完了。未來在商業地產這一塊，也是希望大家多多支持，把這個商業地產真正的在無錫地產商推廣出去。
我想一個商業地產發展，首先就是歸功于政府對這個城市的區域的規劃定位很重要。一個城市的規劃離不開商業的發展，對于我們商業地產商來講，我們不僅是做商業地產，還要負擔這個責任。商業地產你開發起來了，招商進來就可以做的到位嗎？不一定，這些世界500強的商家和一些知名品牌，可以到這個區域來運營。這個對于商業地產的發展運營非常重要，不光光是一個城市的配套，將來也是這個區域的人生活的配套。
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無錫萬達廣場策劃部經理 石勇健
無錫主要現在還是單一商業圈，包括前期有一些，商業地產的案例都不是特別成功，像保利，中南路那邊的財富廣場都是一種小型的商業地產，不是特別正規。我覺得無錫這個城市，雖然說收入水平都比較高，但是城市還是比較小，現在正在向大型城市發展，這種商業模式，給多核的商業圈提供了一個很好的道路。萬達做商業地產，主要是只租不賣的大型商業，考慮到以后的運營情況，運營能力，把這個商業做好，這對商業的規劃、管理，對一個成功的商業項目是有保證的。
新城的概念和發展，都是中型城市向大型城市發展。萬達廣是在河埒口的中心，我們不是一個新城的發展，應該是老城的改造，因為這個區以前是一個人口密集度很高的，以前商業是老的傳統的商業區，這幾年沒有很好的發展，商業的業態比較零亂，檔次也不高，萬達進來主要是對這個區的商業這一塊做一個很好的提升。萬達做商業也是在全國來說是前列的，它的整個運營能力包括招商這方面的整個一套資源都是比較很不錯的。然后整個我們萬達廣場，可能會有7.2萬平方米，我們的運營主要是體現在定單式式地產。我們很多商家在我們沒有造完之前就已經確定下來了。這種買鋪的經營狀況，在全國是屬于領先地位。我們商業地產還有一個發展，對城市的形象提升，包括對區域的人口就業、稅收都有很強的增強作用。這一塊也是商業地產的一個很強的優勢吧。
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無錫新區經濟發展集團總公司：丁瑾
我們公司現在做的一個項目是在新區的商貿區的核心區。這個項目從我們公司的角度來說帶有一定政府職能。在此之前我們也對新區，包括這個商業環境做了一個分析，無錫的商業是有自己的一些特定的特性的，現在是集中在中山路商圈一帶，就我們新區本身來說，原先主要是一個工業區，不像其他的一些配套設施，包括服務業的發展相對來說都比較落后一點。現在也有一些商業慢慢進駐了，會改變這個區的現狀。同時也存在，一個區域也存在商業項目的競爭，如何進行錯位。然后形成一個共贏的局面。
商業地產對城市和一個地區的關系是互動的關系。區域發展到一定程度必然產生對商業的需求。商業需求，新區對商業的需求也是在區域發展到一定程度之后自然而然產生的。新區原來的商業集中在城鄉路沿線，還有一些分散的商業塊，新區現在據統計有4000個外籍人士，這部分人的消費不可能停留在新區的，都到臨近的昆山去消費。所以這一可以反映出新區的商業發展的落后的態勢。作為我們這個項目來說，它是新區的一個商貿區，我們這個區域大家對它的了解也不是很多，但是現在周邊的住宅，像國信、美新這些住宅的開發，使這里的建設逐漸成熟，我們這個項目也是在這種情況下，不光是適應政府的規劃指導，一方面也是滿足這個市場需求，在這種前提下產生的。它的定位方面，我們也研究了一下，走了一個無錫的商業格局。
它的定位還是區域性的商業中心，它的存在一方面是滿足人們的一個購物的消費需求，包括這種大賣場，最基本的消費需求，其他在消費升級方面很多談到，像品牌商家、餐飲休閑這些液態的，目的是要打造一個一站式的休閑，消費的中心。應該說，一個商業項目來說的話，一方面是可以為項目本帶來一個持續的贏利，一方面也是為周邊的土地價格的提升提供一個促進的作用。這也是一個好的商業項目，是一個城市和區域的價值所在。
另外，多核發展我覺得應該是一個趨勢，因為無錫的城市范圍在擴大，原先可能是有交通方面的瓶頸，包括人們的消費習慣，現在人消費需求是多方面的，中山路商圈是滿足購物的需求，而休閑社交等娛樂需求還沒有辦法滿足。所以多核發展也是我們在這邊感覺，很多的項目都不是在中山路的范圍之內，所以需要我們大家的共同努力完善無錫的完善的商業割據。
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湖濱假日專案經理：黃挺煒
每個區域分到最后都會有一個比較出色的CBD，從單核發展到多核發展，多核以后就是多核之間的互相競爭，然后就要形成差異化競爭，差異化競爭才能夠使自己更加具有競爭力。比如我們
湖濱假日就是特色旅游街之一。定位成為一個旅游休閑特色商業街。我們的業態定位是中式餐飲、休閑餐飲。從我們的體量來講并不是很大。以后和萬達、哥倫布廣場相比是有很大的劣勢，但是從差異
化角度來做的話還是具有競爭力的。從業態選擇來講，我們也是經過多方比較，我們是打算建造一個相關的禮品城，我們發現在無錫市場上，像箱包禮品是比較緊缺的，我們想填補這方面的空白。旅游
經濟和會展經濟對我們這邊的消費也是一個很大的促進，所以我覺得這個市場，想做差異化的競爭的話，對大家以后的發展都是一個促進。從生活配套來講，我們有歐尚超市，一些茶吧，小型的酒吧都會有。 我們基本上輻射到5公里左右的住宅需求的生活配套。
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騰方投資管理執行合伙人 唐軍民
搜房網每一段時間就搞一次大話地產，是一個非常好的舉措，對我們無錫的商業發展起到一個劃時代的意義。我們公司是一個為政府提供產業定位、產業發展策略，以及投資這方面的評估支持，支持招商這方面的企業。我們的背景是從國際的產業資本投資出來的，所以我們對于國際財團的投資是非常有經驗，他們不是什么樣的項目都能夠投資的，從無錫目前的這個，我們講商業地產的格局來看，沒有太多的國際財團介入，大概2005年以后陸續有一些財團，他們并不是純粹的資本投資機構，大部分是開發商，比如恒隆，九龍倉，他們以開發商的角色在我們無錫出現的，為什么會出現這樣一個現狀？可能有很多東西是跟我們這個城市的一些產業的定位，以及我們目前格局的紊亂有非常大的關系，比如說我們過去有一些零售產業，或者是商業產業，大部分是以銷售為主，那么這次因為我們無錫民間資本比較充裕，大家都愿意來買一個商鋪來養3年，有這樣的市場需求，導致很多國內的開發商就來做這樣的事情。這并沒有錯，但是，如果引導得不好，就會讓人家感覺到，這個市場上好象投機比較多，這個大部分都是建了又賣，建了又賣，國際資本對這些模式不太感興趣，就造成我們現在這個格局下面，好象開發量非常大，但是，實際上這個商業的格局，或者是說商業的品質也不太高。那么，始終就集中在我們解放區，解放路商圈這么一個地區。一直沒有把我們無錫的商業提高起來。所以，這個就是剛才一個專家講的，政府可能有點缺位，實際上，市場化的房地產開發也好，商業地產開發也好，政府并不是專家，它缺位有些時候是好事，有些時候也不是說，要政府和專業機構結合起來，那么，有的放矢，或者是說，比較有水平的來引導城市的規劃以及城市的商業地產。
無錫在規劃上面，概念都不大清楚，零售商業和所謂的工業產業的這種，以批發為主的這種商業，這兩個是不能夠混淆在一起的尤其是不能夠規劃在住宅的地區。或者一個新城區的發展的地區。從一些批發市場或者這樣的經營者為主的地產項目，他們是一個產業項目，并不是對城市的居民住宅這個區域的發展有直接的支持的。你要說沒支持也不太現實，也有一點支持，主要是這兒有了就業機會，所以就會有一些人買住宅，間接的對零售商業有支持。但是并不能把它和我們的零售商業混為一談。它的這個經營模式我不太有經驗，我不敢提。但是從零售商業來講，可能世界上也沒有一個地方的零售商業是靠散賣掉把它做起來。我們有一些地產大腕，他們賣了很多，老是想別具一格，把散賣掉的這個經營好。其實這個有很大的難處，但是，他迎合了很多有錢人，想保值增值的心態，取得資金的回籠。實際上也是因為沒有大的財團，在這個地區來接盤，或者是說，引入他們，所以這個市場就有很多是散賣掉了。
那么，使得我們這個商業的格局很難優質的發展起來。那么說到多核，我想每一個城市再不斷的擴大過程中，它肯定是從一個核心要派生出來幾個城市副中心，這個是城市化角度的一個必然的趨勢。但是，這個具體的布點，就是它的商業中心，或者城市副中心是在什么區位，這個其實是需要有一個模型測算的。包括交通的組織，包括開發的進程，包括商業設施的容量是多大。人口的聚集度是多少，產業在這個區域里面應該是怎么樣的產業，是一個睡城嗎？還是只是為了賣房子賺點錢，這個商業什么時候能夠發展起來也不用管，所以目前的情況，我自己的感覺，我們無錫這方面的城市化的進程，政府也有規劃，但是實際上，在這個推動方面，力度還不夠。基本上由市場去決定，可是開發商都是散的，你一個樓盤，他一個樓盤，基本上很難有主導的，所以我們現在發現，來一個開發商就是城市綜合體，來一個開發商就是城市綜合體，沒有看到副中心哪一個是真正的中心，所以商業在初期階段沒有一個中心的話很難聚集，他的輻射量不夠了，它只有聚集到一定程度才能夠輻射。我們現在就是這兒一個中心，這兒一個開發中心，到處都是中心，大家都在競爭，很難有一個，先成熟的發展起來。所以這個是一個需要我們很多層面的人深深思考的問題。否則我們這個城市，就會被這種投機性的行為阻礙它的科學的發展。或者是說我們就可能落后于以前落后于我們無錫的一些城市，他們現在已經發展起來了。
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五洲家居生活廣場策劃經理 盤艷姣
五洲家居生活廣場招商和銷售還是比較成功的，它成功的最大原因和基礎在什么地方呢？我們分析認為，它可能所處在無錫西北這樣一個區域市場的空白。這是下面再做定位，政府和開發商做規劃的時候抓的比較準的一點。這個市場，在無錫的專業市場里面，在家居建材這一塊，都是處于在無錫的東部在發展，西北邊這一塊，其實它的經濟發展的一些人均居住群的數量之大，還有它房地產一些住宅發展，成規模，規劃也非常之好，交通道路，等等各種條件，其實醞釀成這個項目在這個地方的成功的一個基礎。另外專業市場上它的特點，主要在于這個項目后期的經營和運營。包括它的一些經營管理的思維，服務、在這個項目運作當中投入的一些資金，一些財力等等各個方面的，綜合性的一些優勢的因素在里面。促成了這個項目還是比較成功的。
作為專業市場這一塊，它可能跟零售市場不同的地方在于，它更多的得力于它有這樣一個產業鏈存在這個地方。可能我們很多產業的東西已經形成了，甚至有很好的一個延伸出來的東西存在這里。一個市場，一個專業市場做在這個地方，就是把這些專業產業鏈上面需要的各個方面的優勢，一些因素，比如它生產的一些廠家，他做的一些品牌的代理，還要一些采購商，包括一些消費者，要在這個地方來消費，等等，這諸個環節上面的東西都綜合到這個市場里面去，它最大的不同就是和零售商業的區別就是這個地方。因為我比較匆忙，認識不是很夠。在座的席總，李總對這方面的理解會有更獨到的理解。
對于金九銀十，剛好快到九月份了，對于我們項目來講，金九銀十，不是我們去跟往年，可能2005年，2004年那個很好的狀態下，幾百套、上千套，一推出來，一搶而光，可能跟我們上半年來講，我們覺得金九銀十相比較前半年來講還是會出現，我們很看好這兩個月份，怎么說這個事情呢？可能這個宏觀的大的市場對于商業地產，很深刻的影響我們認為沒有，無非會教會我們的投資者更加理性，如何選擇一個項目投資。而不會像以前看到有人扎堆，就會跟風去買。現在的投資者已經很理性了，他會一兩三個項目去對比，這個項目的招商情況，經營情況，他們都會比較謹慎了。對于五洲國際這個項目來講，這幾個月來講銷售情況還是很好的，不僅僅是無錫這邊的客戶，還有浙江那邊的客戶也是蠻多的。浙江的客戶投資他們是很有名的，他們在做項目投資的時候是穩，穩又深，又快。這是他們的三個特點。他們還是很多人在我們這邊做投資，項目的進行裝璜又是非常好的，第三個，確實實實在在的，價格，包括后期的運營，我們的招商情況都會給他們有這方面的購買的保障，有投資的保障。
因為我們這個項目定位的是比較高端的品牌家居的賣場，我們和成都、廣東、深圳那邊的經銷商，包括一些代理品牌廠商，像紅蘋果、皇朝這些大的廠商都會有很深的互動，他們這些，在家居行業這一塊，他們加快了進入無錫市場的腳步，他們要進行大面積的擴展，他們非常看好無錫這一塊的市場，是認為無錫起碼有30—50%的商業上漲空間。這是對于商家能夠看到的，對于老百姓是不懂的。但是他們還是能夠看到，一期的商鋪投資者已經賺到錢。在現在這樣一個狀況之下，他們還是覺得很有投資的保障，心理是很安穩的。所以金九銀十對于我們項目來講，可能我們項目代表一個比較成熟的規劃、運營程度比較好的，比較優勢的商業項目來講，金九銀十的現象還是會出現的。至于一些新的商業項目，可能更好的要注重他在業態規劃，一些定位，等等這些方面，要做扎扎實實的一些功夫，而不是說，單憑一些策劃，或者一些造勢活動來帶動這個市場、讓投資者去投資，這種現象不會再像以前那樣出現在這個年代了。
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無錫日報無錫房市編輯 王新明
金九銀十，，和07年比，06年比，可能沒有那么瘋狂，高潮差一點，但是對于和上半年，和6月、7月比較，可能要有所增長。為什么呢？還是那個意思，現在的住宅項目，價格水分已經很低了，降價了，降價以后，原來的狂熱開價的情況不會出現，狂熱開價，原來有的樓盤喜歡它的市民認為它是5800，他看好，開的6800、7800的都有，現在他就開5800。這個價格水分少了，價格比較離理性了，會帶動一些銷售。
但是，我們無錫碰到什么情況呢，06年全年、07年全年，銷售成交住宅方面是井噴了兩年，持續了兩年，08年可能會歇一歇了，尤其是有錢的人，已經買過三回了，在10年之內，98年到07年10年買了三回，四回的都有。再有一個就是，股市被套牢好多好多錢，如果不套牢，他這個錢就像一頭獅子被股市囚禁住了，他們這個錢被套牢了，如果沒有套牢了就會到樓市里。去年就是有一些人股市里的錢賺了來買房。這些對于真正買房自住的人是一個利好的消息。因為不來搶盤了。