大地震加劇地產業資金壓力
2008-6-3 14:51:00 來源：現代物流報 編輯：56885 關注度：摘要：... ...
□ 徐廣蓉
汶川大地震將對GDP和CPI兩項重要經濟指標產生一定影響，而這兩項重要指標決定了對房地產市場未來的預期。
災后金融政策變化
房地產金融政策，在地震之后將會發生怎樣的變化？
四川經濟僅占中國GDP的4%，但農產品增加值占全國的6%左右，糧食產量占全國的5.8%，豬肉產量占全國的11%。汶川地震導致局部農業生產與交通的中斷，成都本地開發商合正地產研究員楊奕鋒分析認為，短期將對全國的糧食及豬肉價格造成一定影響，增加國內通脹壓力。
國家發展和改革委員會副主任穆虹5月28日下午在國務院新聞辦舉行的新聞發布會上回答記者提問時表示，這次災害對全國生產總量相信會有一些影響，但影響有限。
專家認為，在2008年第一季度繼續維持高通脹的現狀下，預計貨幣政策將以結構上的調整為主，在災區實施差異化經濟政策，顯現 “局部溫和傾向”，但全國信貸總量不變，擠壓部分資產價值高估城市的信貸量。
在災區實際操作中 “局部溫和傾向”已經出現：央行5月15日再次上調存款準備金率的背景下，央行決定，對受災嚴重的成都、綿陽等6市州，地方法人金融機構5月20日暫不提高存款準備金率；同時，追加救災支農再貸款限額15億元和再貼現限額10億元；央行兩次對地震災區增加再貸款額度，共計70億元；對用于救災及災后重建的各類新發放貸款，包括 “三農”客戶貸款、中小企業貸款、一般法人客戶貸款、個人客戶貸款以及項目貸款等，均可在現行利率政策范圍內執行最優惠利率；對災區居民新發放的個人住房按揭貸款，可執行下浮15%的優惠利率。等等。
楊奕鋒認為，此類傾斜將以其他地區信貸更加緊縮為代價。
安信證券高級研究員陶學明也認為，對房地產公司來說，本已十分緊縮的信貸，也將投向救災和重建，這將使災后房企的資金壓力進一步加劇。
也就是說，可能四川省內的受重災區的影響的輕災城市(例如成都)將面臨相對寬松的貸款政策環境，這可能有利于房地產市場的迅速復蘇；而前期房價增長較快的城市(例如深圳)，可能短期將面臨更為嚴厲信貸政策，加長房地產市場調整周期。
部分開發商現金流可能惡化
災后重建將導致原材料和勞動力的短缺，四川非重建城市的房地產開發公司將面臨建安成本提高的潛在風險。
中國目前處于高通脹時期，房地產上游原材料(如鋼筋、水泥、砂石等)價格日益攀升。而本次地震的災后重建工程將無疑放大原材料需求。
此外，由于水泥、鋼鐵等行業的運輸條件、成本限制，并且四川地區地處盆地，運輸不便，注定了災區重建的主要材料來源地以當地或附近企業為主力。
截至5月20日，汶川大地震導致超過540萬人無家可歸，按人均面積20平方米計，則需重建房屋1.08億平方米，共需324-594萬噸的鋼鐵(鋼鐵用量按30-55公斤/平方米計)、2376-2808萬噸的水泥 (水泥按220-260公斤/平方米計)。
考慮到公共建設配套的修建，災區重建的鋼鐵、水泥用量可能翻倍。
根據公開數據統計，2007年中國生產粗鋼4.89億噸，同比增長15%，出口5488萬噸，基本實現供給平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長城特鋼等鋼鐵生產基地受到破壞影響，產能預計存在降低的可能，同時考慮到全國鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發的地震導致鋼鐵需求放量。
預計災后重建將可能引發一定程度的鋼鐵供給短缺。
此外，由于水泥的保管問題，以及運輸條件、運輸成本問題，水泥供應更多只能依賴川渝水泥基地的生產能力。
基于種種因素的疊加，預計將導致水泥供應遠不能滿足災后重建的需求。
由于大規模的重建工作將于今年下半年開始，明年進入高峰期。
楊奕鋒認為，明年將是建筑原材料最為緊張的一年，政府將可能采取資源戰略平衡原則，在短期內通過行政手段實施價格控制，為災區重建提供足量的原材料和勞動力供應；而在四川輕災非重建城市將可能面臨原材料供應短缺的風險，進而推高該地房地產公司的建安費用。
在前期房地產市場宏觀調控、量價走低的大環境下，房地產開發公司將在短期內無法提高房屋售價，對沖建安成本走高的影響，存在開發項目利潤率下降、現金流進一步惡化的運營風險。
