借力集群效應(yīng)，順勢(shì)而為
�牐牳鶕�(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)上半年別墅市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，別墅的板塊聚集效應(yīng)逐漸放大，有4大塊板塊已經(jīng)形成了鮮明的獨(dú)特氣質(zhì)；浦東的國(guó)際高新產(chǎn)業(yè)支撐的多元化氣質(zhì)，南匯受益于臨港新城眾別墅集結(jié)而成的生態(tài)低密度氣質(zhì)；閔行別墅傳統(tǒng)生活區(qū)的居家生活氣質(zhì)；嘉定因汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)發(fā)力而引發(fā)的大牌鼎立氣質(zhì)。它們?cè)?008年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼，成為上海別墅的市場(chǎng)領(lǐng)跑者。
　　借力：浦東國(guó)際高新產(chǎn)業(yè)
�牐犇瓿跻詠�(lái)，浦東市場(chǎng)表現(xiàn)較好的別墅個(gè)案不斷出現(xiàn)。成交量最大的三個(gè)項(xiàng)目分別為湯臣湖庭花園、御翠園、藍(lán)山小城，其中前兩者是全區(qū)僅有的兩個(gè)成交量在1萬(wàn)平方米以上項(xiàng)目。高端別墅項(xiàng)目的高價(jià)熱銷(xiāo)表明上海高品質(zhì)住宅的潛力依然較大。
�牐犉謻|為上海高端別墅的主要集中地之一，世紀(jì)公園、張江板塊等聚集了眾多高端別墅項(xiàng)目，今年年初至今全區(qū)成交量前5名的項(xiàng)目均價(jià)都在2.9-8.9萬(wàn)元/平方米之間。這些高端別墅項(xiàng)目在大幅拉升全棟別墅均價(jià)的同時(shí)，也是推高全市別墅均價(jià)水平的重要力量。今年浦東全區(qū)別墅的成交均價(jià)高達(dá)49787元/平方米，較去年同期飆升了143.59%。
�牐犛油�房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄指出，浦東一直是上海千萬(wàn)級(jí)別別墅的主要集中地之一，毗鄰上海世紀(jì)公園，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)前后呼應(yīng)。隨著浦東金橋、張江等高科園區(qū)的拓展，知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，國(guó)際化高端人群不斷導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)對(duì)高檔住宅的需求也逐漸增加，高端別墅住宅市場(chǎng)日益巨大。
　　借力：臨港新城新市鎮(zhèn)建設(shè)
�牐�2008年，南匯別墅市場(chǎng)一改之前獨(dú)立別墅一統(tǒng)天下的局面，聯(lián)體別墅已成主流，并且南匯別墅的主要交投區(qū)域已經(jīng)南移為航頭板塊。對(duì)于居住聯(lián)排的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，能夠作為第一居所，對(duì)于徹底改善居住質(zhì)量有重要作用。航頭板塊與陸家嘴金融中心、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、洋山深水港車(chē)程半個(gè)小時(shí)左右，已規(guī)劃并于年底開(kāi)工的楊高南路延伸段工程建成后將直接貫穿整個(gè)浦東，40分鐘直達(dá)人民廣場(chǎng)、淮海路等。
�牐犑芤嬗谂R港新城的利好,南匯別墅得天獨(dú)厚的區(qū)位是其他地塊無(wú)法取代的。對(duì)土地價(jià)值的提升和釋放來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)提供的附加值非常明顯。臨港新城、浦東航空港和洋山深水港再加上浦東人流的引入，這樣的一個(gè)國(guó)際物流中心還有航空配送中心，將來(lái)會(huì)形成一個(gè)上海的輔城，而南匯的別墅也逐漸形成一個(gè)群落，一個(gè)市鎮(zhèn)。
�牐牶筋^板塊別墅總占地約4000畝，多為低密度生態(tài)大盤(pán)，其中綠洲千島花園和生茂養(yǎng)園占地均在600畝左右，容積率都在0.2以下；而愛(ài)法奧朗莊園與東方夏威夷占地均為900畝，容積率也不過(guò)0.25。待四個(gè)別墅項(xiàng)目全部建成之后，將是一個(gè)連成一片的航母級(jí)別墅區(qū)，有利于別墅居住氛圍的營(yíng)造。
�牐犛油�房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年南匯區(qū)共成交別墅房源147棟3.70萬(wàn)平方米，主要得益于南郊中華園這個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)較好。該案為純聯(lián)體社區(qū)，于今年1月中旬首次面市，推出130棟2.9萬(wàn)平方米別墅房源。截至5月19日，該案共成交了83棟1.83萬(wàn)平方米別墅房源，對(duì)比區(qū)內(nèi)其余項(xiàng)目均在3000平方米以下的成交量，該案堪稱(chēng)是全區(qū)成交的中流砥柱。
�牐犻h行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列。閔行經(jīng)濟(jì)型居家生活別墅的開(kāi)發(fā)較熱，其形成原因是基于閔行的自身因素。閔行地區(qū)既缺佘山、淀山湖這樣的自然景觀資源，也缺乏像南匯那樣得益于洋山深水港建設(shè)、海港新城開(kāi)發(fā)，以及浦東機(jī)場(chǎng)再次擴(kuò)建等上海整個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃的"地利"之便。因此，閔行的別墅市場(chǎng)一直都走的是大眾路線(xiàn)。閔行地處近郊，南部有軌交5號(hào)線(xiàn)拉近與市區(qū)的距離，中北部的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展又十分成熟，自住客的眼光日趨理性，一些位置優(yōu)越，社區(qū)配套完善的低密度社區(qū)贏得了他們的一致青睞。
�牐犇瓿踔两�，閔行共成交了244棟別墅7.60萬(wàn)平方米，較去年同期大幅下降了52.19%。盡管如此，閔行別墅在上海別墅版圖中的地位卻依舊強(qiáng)勢(shì)。區(qū)內(nèi)別墅項(xiàng)目從頂級(jí)別墅到經(jīng)濟(jì)性別墅等均有分布，滿(mǎn)足了各類(lèi)購(gòu)房者的需求。
�牐牫山粋�(gè)案上，位于莘莊的南郊別墅售出42棟1.44萬(wàn)平方米房源，是該區(qū)唯一一個(gè)成交量突破1萬(wàn)平方米的項(xiàng)目。因占據(jù)全區(qū)成交前三名的項(xiàng)目南郊別墅、銀都名墅、蘭喬圣菲均為中高端項(xiàng)目，均價(jià)較高,為24900元/平方米。
�牐犉渲心辖紕e墅是閔行全區(qū)新增供應(yīng)量最大的項(xiàng)目，該案前后3次推盤(pán)4.25萬(wàn)平方米。 其他推盤(pán)量較大的有萬(wàn)科旗下的燕南園、蘭喬圣菲兩個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)上市3.52萬(wàn)平方米。年初至今，閔行全區(qū)的別墅新增供應(yīng)量為10.21萬(wàn)平方米，較去年同期下降了22.88%。
�牐牸味ǖ膭e墅發(fā)展契機(jī)是2001年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)的安亭汽車(chē)城。到2004年，安亭汽車(chē)城已初具集制造、研發(fā)、貿(mào)易、博覽、運(yùn)動(dòng)、旅游等多功能于一體的綜合性汽車(chē)產(chǎn)業(yè)基地雛形，嘉定板塊別墅市場(chǎng)也開(kāi)始逐步升溫。而交通是一個(gè)地區(qū)發(fā)展的命脈,軌道交通11號(hào)線(xiàn)貫穿嘉定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中的四大板塊，這是嘉定新一輪發(fā)展的生命線(xiàn)，有了"交通生命線(xiàn)"和"產(chǎn)業(yè)依托"，品牌開(kāi)發(fā)商在嘉定呈現(xiàn)出"四足鼎立"的盛況：金地集團(tuán)在南翔板塊，保利集團(tuán)在嘉定新城板塊，國(guó)際汽車(chē)城置業(yè)有限公司在安亭板塊，華江建設(shè)發(fā)展有限公司在江橋板塊。中信泰富、中青旅集團(tuán)、綠地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、百聯(lián)集團(tuán)紛紛在嘉定落戶(hù)。這些品牌進(jìn)駐都將在無(wú)形中提升嘉定地塊的升值潛力，推動(dòng)嘉定別墅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
�牐牸味▍^(qū)今年別墅的均價(jià)大幅上升，目前成交均價(jià)為10446元/平方米，較去年同期上升了27.50%。各成交項(xiàng)目中，保利家園、保利海上五月花的成交量分別為1.21萬(wàn)平方米和1.06萬(wàn)平方米，表現(xiàn)突出。年初至今嘉定一共有8個(gè)別墅項(xiàng)目推盤(pán)上市，其中供應(yīng)最大的是保利家園，推盤(pán)1.99萬(wàn)平方米。其次為保利海上五月花和蘭郡名苑，分別推出1.15萬(wàn)平方米和1.02萬(wàn)平方米。
�牐爩�(duì)比目前市區(qū)公寓房源高企的現(xiàn)狀，不少普陀、長(zhǎng)寧的市區(qū)居民選擇到嘉定購(gòu)置別墅安家。首先，嘉定別墅特別是安亭別墅總價(jià)較低，使得更多市民能夠承受這一購(gòu)房支出。其次，軌道交通11號(hào)線(xiàn)將解決安亭到市中心的交通問(wèn)題。此外，安亭汽車(chē)城產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)良好的發(fā)展勢(shì)頭使得區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛，購(gòu)入的房產(chǎn)升值空間巨大。