秋天的沂蒙山區(qū)，山清、水綠、天藍(lán)。記者駕車行駛在山東臨沂市以西，一座座標(biāo)志性建筑拔地而起，寬敞的馬路，整潔的小區(qū)，川流不息的人流車流……充滿了濃郁的現(xiàn)代氣息，這里就是臨沂現(xiàn)代商貿(mào)物流城。
　　臨沂現(xiàn)代商貿(mào)物流城是臨沂建設(shè)現(xiàn)代物流城的重要組成部分，也是城區(qū)第一批大規(guī)模舊城舊村改造工程之一。該地原為居民點(diǎn)和小企業(yè)聚集地，涉及村居21個(gè)、人口3.8萬(wàn)人，近1000家企業(yè)。
　　建設(shè)物流新城  土地從哪里來(lái)
　　上世紀(jì)80年代初，伴隨著改革開(kāi)放的春風(fēng)，臨沂商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，目前已經(jīng)成為蘇魯豫皖地區(qū)最大的商品集散地，2004年成交額達(dá)400億元，列全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)第二位。臨沂商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)占地20多平方公里，有49個(gè)專業(yè)批發(fā)區(qū)，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶10萬(wàn)余家，每天來(lái)此交易的客商達(dá)30余萬(wàn)人，商品輻射26個(gè)省、市、自治區(qū)，強(qiáng)有力地拉動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)起各類加工企業(yè)2.5萬(wàn)家，實(shí)現(xiàn)年銷售收入200多億元；帶動(dòng)起從事餐飲、運(yùn)輸、旅店等服務(wù)業(yè)人員30萬(wàn)人。
　　隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)物流交易方式凸現(xiàn)的問(wèn)題也越來(lái)越多，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)零售功能分區(qū)不合理，信息傳遞、物流配送手段落后，導(dǎo)致交易成本居高不下，照此發(fā)展下去，必將帶來(lái)核心競(jìng)爭(zhēng)力的下降。因而，由傳統(tǒng)商貿(mào)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變已是大勢(shì)所趨。
　　臨沂按照發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的要求，著手實(shí)施老批發(fā)市場(chǎng)的提升改造。而根據(jù)國(guó)家土地政策和臨沂城市規(guī)劃，既不能占用耕地，還要解決物流城的用地，所以只能在原批發(fā)市場(chǎng)西部，通過(guò)舊城舊村改造騰出的土地，新建設(shè)一座現(xiàn)代物流城。
　　改造舊城舊村  確保多方利益
　　舊城舊村改造涉及企業(yè)、村民、業(yè)主等多方利益，如何實(shí)現(xiàn)多贏？他們以做好被拆遷群眾的安置補(bǔ)償為前提，對(duì)村居實(shí)施先建后拆，對(duì)搬遷企業(yè)實(shí)施先補(bǔ)后拆，多措并舉，穩(wěn)步推進(jìn)。
　　————統(tǒng)一規(guī)劃，整合現(xiàn)有土地資源。本著節(jié)約集約利用土地資源的原則，對(duì)改造片區(qū)實(shí)施科學(xué)規(guī)劃，配套建設(shè)，提高土地利用率。
　　————加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化宣傳。市、區(qū)、辦事處聯(lián)合成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)改造工作的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。廣泛宣傳相關(guān)政策，引導(dǎo)群眾和新的用地者樹(shù)立節(jié)約集約用地的觀念，使群眾看到改造及土地集約利用帶來(lái)的實(shí)際利益。
　　————堅(jiān)持以人為本，把解決好群眾的安置補(bǔ)償問(wèn)題放在首位。對(duì)實(shí)施改造的居民點(diǎn)，由村居提出申請(qǐng)，上報(bào)市政府批準(zhǔn)后統(tǒng)一組織實(shí)施，針對(duì)不同的需求，采取多種安置措施相結(jié)合：一是貨幣安置。改造片區(qū)內(nèi)實(shí)施貨幣補(bǔ)償?shù)模�民房及樓房補(bǔ)償以評(píng)估價(jià)為依據(jù)，所需資金統(tǒng)一由市政府支付。二是還建安置。實(shí)行先建后遷，按照拆一還一的政策，集中建設(shè)住宅小區(qū)，居民所要住房面積超出的部分按成本價(jià)計(jì)算，由政府出資集中建設(shè)。三是留地安置。對(duì)被拆遷的居民點(diǎn)，在實(shí)施貨幣、還建安置補(bǔ)償?shù)幕�礎(chǔ)上，按照人均不低于10平方米的標(biāo)準(zhǔn)留置土地，統(tǒng)一規(guī)劃后，由政府統(tǒng)一建設(shè)或自己集資建設(shè)，用于出租或經(jīng)營(yíng)，以解決其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)問(wèn)題；同時(shí)，按照被還建安置人口、還建安置占地的20%留置土地，作為其發(fā)展備用地。四是養(yǎng)老保險(xiǎn)安置。凡女55周歲、男60周歲以上的人口，按照每人1.86萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性為其購(gòu)買農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)，使其每月可領(lǐng)取不低于160元的生活費(fèi)，所需費(fèi)用由區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(辦事處)、村居3級(jí)均擔(dān)。五是用地單位安置。鼓勵(lì)在建的物流項(xiàng)目單位吸納被拆遷地群眾就業(yè)，對(duì)吸納一定數(shù)量群眾就業(yè)的用地單位，在信貸方面協(xié)調(diào)給予優(yōu)先和優(yōu)惠，在稅收方面按照地方留成部分的50%給予優(yōu)惠。
　　————引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目向工業(yè)集中區(qū)集中。對(duì)“城中廠”及分散布局的零星工業(yè)點(diǎn)，一律實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)和“易主、易位、易權(quán)、易用”的方法，統(tǒng)一向規(guī)劃的園區(qū)和工業(yè)集中區(qū)歸并，實(shí)施嚴(yán)格的園區(qū)準(zhǔn)入制度，新上項(xiàng)目投入強(qiáng)度每畝不低于150萬(wàn)元。同時(shí)，積極探索節(jié)地型新型工業(yè)化路子，一是倡導(dǎo)企業(yè)建設(shè)高層廠房，向空中要地；二是改造低層廠房，“增地”擴(kuò)容；三是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房，集中安排中小項(xiàng)目用地。通過(guò)實(shí)施上述措施，該片區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)異地搬遷后，節(jié)地率達(dá)到了50%。
　　———加快市場(chǎng)化配置，加大土地招拍掛出讓力度。對(duì)改造騰出的土地，及時(shí)重新確定用地性質(zhì)，提高容積率，安排新上項(xiàng)目，一律納入招拍掛出讓，有力促進(jìn)了盤活土地和高效利用。該片區(qū)內(nèi)毛莊、大官莊等4個(gè)村改造后，騰出建設(shè)用地834畝，市政府及時(shí)對(duì)其中的626.58畝土地組織了公開(kāi)出讓，被澳龍國(guó)際物流公司以1.69億元的價(jià)格競(jìng)得。
　　此外，通過(guò)集中建設(shè)組團(tuán)式住宅小區(qū)，使被改造地區(qū)的村民告別了低矮、潮濕的平房、草房，住進(jìn)了寬敞明亮的樓房，小區(qū)內(nèi)水、電、暖、寬帶、燃?xì)獾扰涮�齊全，群眾居住條件和生活環(huán)境得到了極大改善。
　　建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)  項(xiàng)目順利落地
　　根據(jù)“先建后拆”的要求，2003年以來(lái)，臨沂市政府把改造騰出的土地全部用于現(xiàn)代物流項(xiàng)目建設(shè)，澳龍、華藥就是其中的兩大物流項(xiàng)目，目前其建設(shè)區(qū)已拆遷民房1336戶，搬遷企業(yè)290家，拆遷面積達(dá)50多萬(wàn)平方米；異地建設(shè)了聚才、涑河兩個(gè)還建社區(qū)，規(guī)劃建設(shè)還建樓103棟，面積20.8萬(wàn)平方米。被拆遷地區(qū)原占地3145畝，異地還建2個(gè)居民小區(qū)，占地902畝，騰出建設(shè)用地2243畝，節(jié)地率達(dá)71%。
　　在騰出的土地上建設(shè)物流項(xiàng)目，臨沂市嚴(yán)格實(shí)施“雙控”，著力提高建設(shè)項(xiàng)目的容積率和投資強(qiáng)度。其中，澳龍物流城的投資強(qiáng)度達(dá)到每畝200萬(wàn)元。澳龍國(guó)際物流是由澳大利亞金龍基集團(tuán)投資62億元興建的，內(nèi)有大型國(guó)際會(huì)展中心、金融中心、信息中心、高速客貨運(yùn)輸總站、海關(guān)保稅區(qū)、國(guó)際集裝箱中轉(zhuǎn)站、配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)加工園區(qū)等。全部建成后，物資存放量將達(dá)800萬(wàn)噸，年商品交易額超過(guò)100億元，將成為魯南蘇北規(guī)模最大、輻射面最廣的現(xiàn)代物流企業(yè)之一。華藥商貿(mào)園由香港華藥控股集團(tuán)總投資20億元開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成后每天將容納10萬(wàn)人次的龐大客流量，車流量將達(dá)到5000余輛。
　　目前，臨沂現(xiàn)代物流城的建設(shè)進(jìn)展順利，舊城舊村改造工作正在有條不紊地進(jìn)行。據(jù)測(cè)算，改造全部完成后，可騰出約5000畝土地用于物流城建設(shè)。（文/謝文哲）