所謂物流地產主要指地產商提供基礎設施建設主要為物流企業或相關物流業務服務的一種模式，純粹提供物流設施開發的稱之為物流地產開發商，主要以物業費賺錢；開發并運營的是物流地產運營商，與物流相關的錢都賺，就是這個道理。國際企業大多是開發商，背后擁有強大的資金渠道，主要是各類基金支持；國內企業相對來說，尤其是民營，資金渠道較為狹隘，并大多數為運營商。 
　　以下對國內物流企業進行研究后，寶供物流地產業務還是非常有標桿性的，其他諸如寶灣物流、傳化物流也都在瘋狂發展。 
　　更多的人看到的是寶供物流地產光鮮的一面，其實各家有各家的難處，通過對寶供物流地產的詳細分析，希望能夠提供一個標桿來讓大家有更為清晰的認識。 
　　后面將會介紹普洛斯的操作模式和大家一起分享，了解以普洛斯、AMB、豐樹、騰飛等工業地產、物流地產公司的操作手法和實質。如有學習和交流的興趣，希望大家和我交流，共同成長。 
　　1、寶供物流發展歷程 
　　寶供物流于1994年成立，成立之初才有12名員工、100萬元的注冊資金，業務也僅限于倉儲運輸，截至到去年，寶供已經發展為提供物流供應鏈的專業的物流集團，擁有800余名員工以及10300萬元的注冊資金。初期主要是以物流業務為實體進行各項基礎建設。從而達到規范管理的目的。這一階段，原始資本積累和網絡構筑是主要的工作內容。 
　　隨后經過近3年的發展，到2007年寶供在某些行業和地區已經取得了一些成績和知名度，但是客戶的發展以及對企業自身發展的要求促使寶供不斷開拓新市場、拓寬全國實體網絡和IT服務網絡的建設，加強客戶的價值分析，從而提供更加有效的服務內容。 
　　到2001年左右，物流的概念已經開始在全國普及，作為行業領先者充分認識到未來競爭的殘酷性，因此從物流業務開始上升到供應鏈管理的高度，進行客戶聯盟、人才培養、信息網絡等各項工作開展。 
　　寶供物流發展到2003年，因為客戶基礎的不斷增加，以及對輕資產型物流企業的認識程度提高，開始認識到輕資產型企業的不足，并且在同一時期，國家對物流園區的開發鼓勵，寶供開始加大對物流園區和物流基地的購入和建設。 
　　2006年福田汽車對核心業務的重視程度不斷加強，對非核心業務逐漸剝離和外包，對于福田物流也采取了對外剝離的手法，恰巧寶供物流對于汽車物流業務加大開發力度，因此雙方達成協議，由寶供物流收購福田物流，從而增加了寶供的業務板塊，并且迅速使寶供物流的資產得到增加。 
　　但是寶供物流的業務還是以物流業務為主，雖然其對外以及部分業務已經開始上升到供應鏈的高度進行操作，但是其實質還是“基于供應鏈管理基礎上的物流一體化管理”。 
　　直至今天，寶供依然是中國物流市場中的標志性企業，摩根斯坦利對它的評價得到了業界一致認同，即“中國最成功的第三方物流企業”。 
　　2、未來發展策略 
　　寶供物流制定目標，要在2010年達到30億元的業務額度；爭取未來將自己打造成為一家重資產型的管理型供應鏈全面解決方案提供商及實體運營商。 
　　未來的業務發展重點領域將主要圍繞日用消費品、家用電器、電子信息、食品與飲料、汽車零配件、醫療及保健品行業開展市場拓展，并適時提供冷凍服務，同時也將擇機進入零售配送及進出口貨代等新業務領域。 
　　3、廣州寶供投資有限公司介紹 
　　廣州寶供投資有限公司是專門從事投資建設及經營大型綜合物流基地包括商務及展示中心的專業公司，成立于2001年，注冊資本2000萬元人民幣，主營“物流地產”業務。 
　　寶供投資公司致力于為國內大型生產制造型企業和連鎖商業及零售業提供綜合物流設施的配套服務。 
　　自2001年以來，其中廣州、上海、蘇州、合肥、北京、廣東順德、沈陽物流基地均已建成并投入運營。目前已建成的物流基地總建筑面積近50萬平方米。公司計劃在全國沿海及內地重要城市投資建設十個以上大型現代化物流中心，提供包括物流、商流、資金流一體化的綜合性服務平臺。 
　　寶供從2002年開始在蘇州建造第一個物流基地，希望在2012年全國建立15座大型物流基地網絡。 
　　寶供截至現在，共在廣州、北京、蘇州、上海、合肥、天津等地拿到土地12塊，合計擁有土地面積2000畝。其中廣州基地建設投入1.8億（184畝），蘇州基地斥資3億元，而順德基地的投入甚至達到5億元（500畝）。全部總投資將達到30億元。 
　　寶供的運營模式較為單一，并且主要依靠現有的客戶提供倉儲服務，其物流、運輸等實體服務的營業額一年不過10億元元，由于營業額較小，很難支撐較大的地產投資支出，在2007年不得不將黃埔地塊出賣給普洛斯，然后再回租繼續使用。 
　　4、寶供物流的啟示 
　　寶供作為中國最成功的第三方物流企業，其所達到的行業高度以及對未來市場的發展洞察力，使其較早的認識到物流地產的價值和潛力所在，具有先行者的勇氣； 
　　在2003年至2006年之間，寶供利用自己的行業地位以及客戶需求，迅速在全國主要城市開展物流基地的建設，現在已經初步建設完畢。 
　　但是，我們必須看到物流地產的運作難度并不在于拿地的成本以及客戶的入駐率問題，對于中國物流企業要想轉型進行物流地產的開發和運營，最大的問題在于投融資渠道的狹窄，這對于一般的物流企業，尤其是民營物流企業來說，是致命的難點。投融資渠道缺乏，導致后期很難有較大的投資支出，最終必將面臨功敗垂成的局面。 
　　同時我們也要看到因為企業高度的問題，導致不能站在全社會的角度去看待物流基地的未來發展以及準確定位，從而導致物流企業的特性使其具有以物流、運輸帶動倉儲出租、以倉儲出租帶動物流、運輸業務發展的模式，這是國內眾多物流企業從事基地建設的初衷。 
　　據行業經驗判斷，每十萬平米的倉儲面積可以支撐2億元的物流業務支出，寶供不過十億元的物流收入，則最多是50萬平米左右，但現在已經儲備到120萬平米，原則何在？另外其現金流和客戶源是否能夠支撐，所以資金鏈斷裂對于寶供來說是必然的。寶供想過上市，但是已經錯過了好時機，因此和私募基金以及風投合作是必然的，其中有三個基地是和普洛斯有關系，另外像摩根、花旗以及仲量聯行都有相應的合作，甚至部分國內的基金都有所支持，圖表中凡是用美金作為注冊資金的也是實際建造完畢的，同時也都是合資的，證明其資金確實存在問題，但另一方面也反映出國外基金或私募還是認可這個項目的。 
　　我們判斷，寶供的學習對象必然是美國普洛斯集團，其核心的實質是要打造中國的物流地產REITs，但是基于中國目前的環境以及全球經濟的衰退景象，人們對次貸危機已經演變成為信貸危機，地產投資以及信托基金的信心指數嚴重不足，反過來必然會促使國內證監會和銀監會加大對“信托投資法”的審核力度，國內專家判斷年底會出臺相關法律法規的樂觀心態將有可能會推遲兩到三年，并且基于地產業務的重要性，物流地產信托基金的推出將會更加靠后，像越秀在香港上市的井噴景象也將不會再有，未來將是理性的投資與開發。 
　　5、國內同類型企業 
　　國內類似于寶供這樣的物流企業還比較多，但是主要是以國有大型物流企業為主，諸如招商物流、寶灣物流、中遠物流、外運物流、誠通集團（中儲物流）這樣的各領域巨頭，同時也包括傳化物流、南方物流這樣的民營物流企業。 
　　近兩年招商物流以及寶灣物流的行進步伐最大，但招商物流進行的并不是真正的物流地產，主要是搭建自己的高水平物流平臺，同時為本企業即招商地產儲備土地。而寶灣物流其實與招商物流具有同源的淵源。招商局董事長即為寶灣物流的董事長，寶灣物流的操盤手法是典型的物流地產的手法，并且其背后的國資背景以及資金渠道暢通也保證了其在全國的快速基地建設步伐。 
　　傳化物流的模式相對于其他企業而言，具有自己獨特的特點，主要是打造貨運基地集散地以及未來的全國貨運基地聯盟的模式，但其資金渠道并不暢通將是其致命的弱項。