在住宅市場持續低迷之際，物流地產成為各路資金覬覦的目標。繼美國普洛斯(Prologis)和安博公司(AMB)巨資投向中國物流地產之后，美國知名房地產投資基金Equity International（下稱“EI”）近日宣布，已向上海宇培（集團）有限公司（下稱“宇培集團”）注資4500萬美元。
“此次是我們在中國的第三個投資，但在中國物流倉儲地產行業的投資還是第一次。”EI首席投資官Christopher John向《第一財經日報》表示。此前，該基金在中國分別投資了河南鑫苑置業和上海景瑞房地產，前者已于去年年底在美國紐約證券交易所上市，成為首個登陸美國資本市場的中國地產公司。
PE覬覦物流地產
據悉，EI是在全球范圍內專注于房地產領域的私募股權投資機構。在過去的10年里，共募集四期共超過15億美元的資本。該基金一、二、三期在墨西哥、巴西、智利、埃及和中國等國家投資了15家房地產公司，涉及領域包括住宅開發、商業地產、工業地產、辦公地產、酒店和房地產金融。
這一次，EI將目光投向了中國的物流地產。宇培集團董事長李士發表示，雙方在2008年初開始進行初步接觸，在后續半年的時間里，宇培集團順利通過了EI嚴格的全面盡職調查。“目前，4500萬美元的款項已經全部到位。”
與鑫苑置業類似的是，在紐交所上市也是宇培集團的首選。不過，李士發表示，該公司并不急于在近期上市，上市計劃是在5年左右，待總資產達到100億元人民幣后再考慮。此次引入EI僅是宇培集團第一輪私募，目前該公司還在與一家國內私募基金和一家國外私募基金接觸，準備進行第二輪私募。
此次被EI“相中”的宇培集團成立于2000年，公司從成立伊始就專注于物流地產的開發，目前在上海、蕪湖、滁州、蘇州等地已建或在建6個物流園，總占地面積880畝，到今年底，公司將完成物流地產開發面積35萬平方米，實現公司固定資產規模10億元。
Christopher John表示，在眾多的中國物流地產企業中，EI選擇投資宇培是因為其有高素質的本土管理團隊、明晰的戰略目標及良好的成本控制能力等。此外，EI非常看好今后中國物流業的發展前景。
“中國倉儲物流地產行業還處于早期的發展階段，市場高度分散，很少有本土企業具備在多個城市開發和管理多個倉儲物流項目的能力，而中國對于現代倉儲物流的需求是巨大的。一方面，歷史的倉儲物流設施比較陳舊，已經不適應現代化物流發展的需求；另一方面，快速成長的國內消費市場會導致商品的加速流通。這些良好的驅動因素會在中國長期存在。這些都給物流地產行業帶來了巨大的機遇。”EI新聞發言人表示。
實際上，早在三年前，眾多國際知名投資商就開始關注中國物流業，并主動尋找投資機會。
2005年，美國普洛斯公司懷揣6000萬美元巨資高調進入重慶市場，雄心勃勃宣稱將打造重慶首個外資物流園——普洛斯重慶物流園。2006年2月，仲量聯行宣布，已協助全球排名第二的工業地產開發商美國工業地產巨頭安博公司收購了上海松江九亭的一個物流房地產項目，預計總投資約1330萬美元。2007年9月，沃爾瑪旗下的蓋世理完成了天津物流園4.4萬平方米的一期工程之后，日前又砸巨資圈地開發二期工程……
蜂擁而來的海外基金通常的做法是將物流地產項目打包上市，擴大資本，進行更大的投資。先前騰飛基金的做法便是把手中的44個工業地產項目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規模大5倍的業務。
第三方物流催生物流地產熱
有資料顯示，目前國內300多家物流園區，其中近一半集中分布在長三角、珠三角和環渤海等三個主要經濟區域內，在長三角地區，已建成和在規劃中的物流園區有60多個，幾乎是珠三角園區規劃的2倍，占全國目前規劃建設中的物流園區的1/5。
物流地產咨詢公司歐麟物流認為，物流外包理念越來越被中國企業所接受，第三方物流的“輕資產”概念催生了中國物流地產業的蓬勃發展，而產業鏈集群所產生的物流設施“熱點”越來越顯著。而全球化帶來的供應鏈整合發展，要求國際大型第三方物流全球和全國性的網絡布局。所有這些都驅動了物流地產的興起。
海外投資機構除了考慮地理因素，他們考慮更多的是政策因素和回報率。至于進入物流地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發模式可以分為兩種：一是對值開發，根據客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約的工業物業產品。
摩根士丹利亞太投資研究組在《中國物流報告》中指出，預計未來10年內與物流相關的服務收入每年將有20%的增長幅度。