房地產數據地下交易：壟斷引發的暴利鏈條 
　　房地產市場形勢不妙，房地產數據交易市場卻更火了——開盤定位定價對開發商異常重要，其對房地產交易真實數據的需求更強烈了。
　　房地產數據的“地下交易”，業內估算僅北京市此項每年交易額就在6億元以上，全國市場數據無從考據。
　　這個只有“熟人”、“朋友”介紹才可以接觸到數據賣家的交易鏈條，異常隱秘。
　　臺面下的“可研究”數據
　　10月8日凌晨2點，北京南三環一家房地產開發公司市場研究部人員還在加班，公司老板給他們的任務是必須在8日上午9點前給出擬開盤樓盤的定價方案。
　　這項工作往往由老板拍板，但是定價的前期研究工作都是研究部人員來做。目前房地產市場形勢不好，樓盤打折、降價已成為常態，這讓樓盤開盤定價工作變得十分難：定低了，損害公司利益；定高了，開盤沒人買，隨后再大幅度降價反而會影響樓盤的品牌。
　　一位業內人士介紹，開發商在做新盤定價時慣常做法是先摸清周圍樓盤的銷售情況和價格，而開發商多愛裝作顧客去競爭對手樓盤處“踩盤”，但是大家都知道這條規則后，樓盤銷售人員對不簽合同的顧客，也不說真實價格。
　　上述北京這家房地產公司新盤開盤定價主要參考依據是剛托人從一家咨詢公司處購買的北京市房地產交易數據，每年價格是8萬元。
　　這家開發商負責人給記者介紹，北京幾家規模比較大的房地產企業都從這家咨詢公司處購買數據，例如SOHO中國、遠洋地產等，各家價格不一。
　　北京房地產圈內都很忌諱透露這家咨詢公司的名字。“如果你要得到項目樓盤信息，北京市僅此一家能提供這個數據。”上述北京市開發商研究部一位工作人員告訴記者，這個數據交易非常敏感，圈里人不愿意多說。
　　據經常從該咨詢公司購買數據的人士介紹，這些數據交易沒有固定價格和標準可言。同一個公司不同的人去，可能得到的是不同的報價，找到熟人介紹，價格肯定便宜。而且數據沒有定制，就像“照方抓藥一樣”，開發商提交一個自己需求數據的列表，對方按照列表給一些數據，最后依據提供數據的多少、詳細程度、檔次來口頭確定一個價格。
　　強大的“內網”數據
　　北京市房地產交易數據每天都會在北京市房地產交易管理網上公布，而且每天更新，為什么房地產公司不能從官方渠道去獲得數據，反倒要花重金去從這種地下“黑市”手里購買數據呢？
　　上述開發商人士說，北京房地產交易管理網“外網”上的數據有限，不具備“研究性”。而且外網數據有一些查詢障礙，例如不能查過期樓盤項目情況，更不能得到一段時間內的綜合數據。
　　一些開發商曾嘗試自己從房地產管理網上下載數據，自己研究，后來漸漸發現這樣不行。因為房地產交易管理網上的信息存在滯后性和一定程度的偏離。例如，房地產交易管理網上的數據是由各個樓盤自己上報，而各個樓盤上報數據的時間和統計范圍都不統一，因此上報數據也就五花八門。另外房地產交易管理網往往僅發布套數、成交均價等基礎數據，也不能全面反映市場情況。
　　一位中介人士說，房地產數據發布網站仍在不斷加強“反拷貝”、“反抓圖”功能，原來可以從上面下載的一些樓盤數據表，如今也不行了。
　　開發商從“黑市”所買到的數據往往十分詳細，除了有項目價格、交易量外，還有大戶型、小戶型，中低端樓盤的分類銷售情況，甚至都具體到了90平方米以下樓盤銷售情況，110-150平方米樓盤銷售情況等。
　　“外網”和開發商所謂的“內網”購買來的數據有天壤之別，開發商們皆稱，“數據表和數據庫比起來你要哪個，就是花點錢也要買數據庫啊！”
　　北京一家房地產公司負責購買數據的人士透露，在北京市房地產交易數據“黑市”中，目前數據來源有兩個：一是上述的咨詢公司；二是另一家公司，后者可以提供全國35個重點城市每月房地產交易信息，包括各地的土地購置面積、房價指數、交易量等約20個變量，但是這家公司運營更是保密，非“關系十分熟的人”介紹，對方根本不接觸。
　　多位房地產業人士指出，這些房地產業所青睞的原始數據來源于“權威部門”。
　　重要買家：中介顧問機構
　　僅有一部分開發商直接去買原始數據，多數開發商沒有自己的研究部門，只能從市場上買一些分析報告來判斷局勢。
　　而撰寫分析報告的這些中介顧問機構恰恰是房地產交易數據的重要買家。據悉，國內市場研究報告做得比較好的中原地產、偉業顧問、思源機構等公司均與上述原始數據提供方有戰略合作關系。
　　據一位不愿透露姓名的業內人士說，開發商單獨去買數據和這些中介顧問機構大批量去買數據之間關系，就好比“零售”與“批發”。原始數據提供機構很多時候甚至不收錢，直接將這些數據送給中介顧問機構，條件是換取中介顧問機構在全國范圍的數據收集、研究、營銷資源。
　　也正因為地方房地產數據被分別壟斷，目前沒有被整合，這些地方原始數據提供方雖然掌握著壟斷資源，但卻對各自區域外的市場一無所知。
　　這種情況下，原始數據提供方就需要和中介顧問建立合作關系，尤其是全國有分點的顧問機構，原始數據合作方希望借助后者的網絡拓寬自己的業務范圍。
　　但是這些中介顧問也更會利用這些原始數據賺錢。慣常做法是，中介機構會將原始數據包裝成所謂的房地產市場分析報告，然后將報告賣給開發商、投資公司等需求方。這些低價甚至免費獲取的原始數據，被中介顧問機構經過包裝后，每份報告要賣到十幾萬元。
　　房地產數據及分析這個看起來很小的行業卻充滿暴發橫財的機會，業內著名的一家中介顧問公司，每年賣研究報告就可以賺2000多萬元。另一家房地產著名網站也是依靠了所謂的“賣數據”業務，爭取了一家外資基金入股，目前正在積極尋求上市。
　　但是這些中介公司包裝出來的研究報告“水分”也相當大。
　　保利地產一位人士告訴記者，他所接觸到的大小前來推銷研究報告的公司中，從免費提供到幾萬元、十幾萬元定價的都有，多數都是抄襲而來。中介機構處有一個專門做這類研究報告的模板，每個月、季度的原始數據拿到后，直接套進這個模板中，再對個別語言和時間點進行少許修改，就可以包裝出一份全新的研究報告。
　　如果以這種速度，一家中介公司可以在一天內完成一本20萬字的研究報告，其速度比“攢書”還快，業內稱之為“攢報告”。就這樣的報告“攢”出來以后，在印刷廠變成千萬份，每份封底定價都是十幾萬元……
　　其實開發商也都知道這些報告的“水分”，而他們之所以還買，就是看重報告中提到的幾個數據，因為他們知道，這些數據來自“權威部門”。
　　由于這個層級傳導的市場多數是“地下交易”，關于其具體市場額度，至今無法知曉。據一位行業內人士表示，僅去年北京市場就有6億元，這還是在房子好賣的時候。房子不好賣了，開發商更需求這些數據，因此今年北京市場已經超過了這個數據，北京以外市場沒有統計。
　　數據不透明原因：壟斷
　　“羊毛出在羊身上”的道理同樣應用于房地產數據交易鏈條，無論開發商花多少錢去買這些報告和原始數據，最終買單者一定是買房者。
　　就在今年“兩會”期間，全國政協委員王超斌曾與記者一起去調研北京房地產亂收費情況，一位接受調查的開發商告訴記者，開發商要承受上百項的收費，還包括綠化、城管等。房地產屬于資金密集型產業，再沒有錢的開發商賬上放幾個億是很正常的，因此各類圍繞房地產的中介機構就繁衍了很多，但是諸如房地產原始數據這種信息，政府完全可以通過信息公開等透明化來杜絕的，既減輕了行業負擔，又可防止權力尋租。
　　但是實際情況恰恰相反。陽光100置業一位人士告訴記者，即使公司自己有研究機構，針對一個新項目或新區域市場的開拓，也需要去購買數據或報告來做參考。
　　記者調查發現，除了北京以外，西安、沈陽等多數二線城市土地、房產交易數據根本沒有公開的渠道，一般市民根本無法了解到當地房地產和土地交易的真實數字。
　　中國社科院城市環境研究所所長牛鳳瑞表示，如果沒有一個公開、透明的房地產數據披露體制，則人們對市場的判斷根本不具有可取性，而僅僅依靠政府部門采取的宏觀調控政策，沒有購買者的預期判斷相配合，房地產調控政策很難取得實效。
　　實際上，中房協7月份通過住房和城鄉建設部上書國務院的建議中，也包括了建立全國房地產預警信息系統。
　　熟悉內情的房地產業和中介業人士介紹，目前多個部門掌握了相關數據。比如地方建委有房地產數據系統，現在房屋交易必須網上交易，因此每個房子交易都有數據，可根據這些做分類、總結；發改委價格司主要掌握房價，是根據各個城市的統計部門提供的房價，再根據各地的發改部門投資數據、土地數據匯總。
　　房地產開發行業普遍更喜歡更詳細、真實的數據，而不是用一個抽樣等統計辦法算出來的平均值，這樣對開發商實際樓盤銷售工作更有幫助。
　　至于對外發布的數據，一些開發商表示“一般不采用”。
　　記者接觸到的一位房地產交易原始數據賣方代表說，現在數據等信息高度控制和壟斷在政府一些部門手中，企業即使花錢也未必能買到想要的數據。例如房價，這是當前最敏感的內容，企業花錢現在也不能提供。另外，咨詢公司在提供數據給企業之前，也都要將這些數據給有關部門領導審一下，覺得無妨，才能提供給房地產公司。