零售企業(yè)與物流企業(yè)設(shè)施選址的差異化

選址問題對(duì)于零售企業(yè)和物流企業(yè)都是相當(dāng)重要的，不過，兩者之間還是存在一些顯著的差異的。
隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟(jì)接軌，中國(guó)市場(chǎng)在世界市場(chǎng)上的地位越發(fā)凸現(xiàn)出來，這些活躍在世界上的零售巨頭也爭(zhēng)相進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，來分得這塊奶酪。家樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪?shù)攘闶蹣I(yè)巨頭在北京迅速“搶占山頭”，而他們所到之處，商業(yè)活躍，人流如潮，形成了自己獨(dú)特的“商圈”。有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的腳步進(jìn)行投資。投資者跟著這樣的好品牌走，無疑將降低投資風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目要互補(bǔ)。
據(jù)了解，人們大多看中的是零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的選址！世界零售巨頭們一般都經(jīng)過了很多年的成熟發(fā)展，他們?cè)谶x址上都形成了一套十分科學(xué)的選址方案，對(duì)建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力等都做出了定量分析。而對(duì)于個(gè)人投資者來說，一般都是憑感覺來投資，由于沒有科學(xué)的選址經(jīng)驗(yàn)，成功的幾率是很低的。
專家認(rèn)為，零售巨頭們?yōu)榱吮３肿约旱牡慕?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，它不可能在自己店址的選擇上有任何失誤，更不可能拿自己一點(diǎn)一滴積累起來的品牌當(dāng)兒戲。他們?cè)陂L(zhǎng)時(shí)間積累起來的一些經(jīng)驗(yàn)，也就是他們成功的關(guān)鍵所在。
沃爾瑪公司是國(guó)際著名的大型零售企業(yè)。低價(jià)策略是沃爾瑪一貫的經(jīng)營(yíng)方針，在商品采購(gòu)環(huán)節(jié)上是“從供貨者那里為顧客爭(zhēng)取利益”，態(tài)度堅(jiān)決地對(duì)供應(yīng)商堅(jiān)持低價(jià)策略，現(xiàn)在沃爾瑪?shù)木薮箐N售額使其確定了供應(yīng)鏈中的領(lǐng)袖地位，它90%的產(chǎn)品直接從廠家進(jìn)貨，并且實(shí)現(xiàn)了全球性采購(gòu)，從而使進(jìn)貨費(fèi)用得以大幅降低。自1996年進(jìn)入我國(guó)零售市場(chǎng)后，到2003年底，沃爾瑪在我國(guó)共開設(shè)了33家分店。
沃爾瑪選址要求 :

一、對(duì)商圈的要求

1、在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12--15萬人

2、須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山川等明顯阻隔為佳

3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?

4、項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)

5、核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營(yíng)面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳

二、對(duì)物業(yè)的要求

1、物業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于40米，臨街面不低于70米

2、層高不低于5米，對(duì)于期樓的層高要求不低于6米凈高在4。5米以上（空調(diào)排風(fēng)口至地板的距離）

3、樓板承重在800KG/平方米以上，對(duì)期樓的要求在1000KG/平方米以上

4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米

下面我們?cè)賮砜匆幌挛覀儑?guó)內(nèi)的著名家電零售企業(yè)國(guó)美是如何選址開店的。
在多年的經(jīng)營(yíng)過程中，國(guó)美已經(jīng)形成了一套嚴(yán)格的選址標(biāo)準(zhǔn)：
1．  面積：原則上營(yíng)業(yè)面積應(yīng)大于1000平方米，其中附屬周轉(zhuǎn)庫(kù)房面積應(yīng)大于200平方米；
2．  樓層：原則上只選擇首層，可以考慮首層帶二層；
3．  交通：具備不少于20個(gè)停車位，公共交通便利的商業(yè)區(qū)域?yàn)樽罴眩?
4．  期限：租賃期限應(yīng)在五年以上，十年以下。
國(guó)美經(jīng)過長(zhǎng)期的研究，甚至形成了一個(gè)精確的選址公式：Z=f(a.b.c.d.e)=a·b·c/d·e。其中，
a是常住人口數(shù)量，新網(wǎng)點(diǎn)周邊常住人口需要在20～30萬之間，因?yàn)檫@是支撐一家門店良性經(jīng)營(yíng)的最理想的數(shù)字；
b是人均居住面積，人均居住面積越大，家電消費(fèi)的需要量越大；
c是人均可支配收入，為了保證周邊居民有強(qiáng)勁的購(gòu)買力，國(guó)美選址要求網(wǎng)點(diǎn)周邊居民的人均可支配收入要高于北京市人均可支配收入；
d是交通便利指數(shù)；
e是物業(yè)形象知名度指數(shù)，這兩項(xiàng)指數(shù)可充分保證網(wǎng)點(diǎn)的便利性與所在區(qū)域的知名度，確保網(wǎng)點(diǎn)吸引的客流量，從而確保日常經(jīng)營(yíng)。

以上是世界以及我國(guó)著名零售企業(yè)的選址策略和標(biāo)準(zhǔn)，下面我們來看一下物流企業(yè)又是如何來選址的。
在物流系統(tǒng)中，物流設(shè)施地址的選擇是物流系統(tǒng)優(yōu)化的一個(gè)具有戰(zhàn)略意義的問題。物流設(shè)施是整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是連接上游和下游的重要環(huán)節(jié)，起著承上啟下的作用，并且這些大型設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)需要耗費(fèi)大量的資源。因此，這些設(shè)施的選址十分重要，科學(xué)、合理的設(shè)施選址可以有效地節(jié)約資源、降低物流成本，優(yōu)化物流網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)和空間布局，提高物流經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，確保提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)、建立資源節(jié)約型物流至關(guān)重要的一步。
以下是某國(guó)際物流中心選址的具體策略和相關(guān)要求：
一．            物流中心選址的原則
物流中心的選址過程應(yīng)同時(shí)遵守適應(yīng)性原則、協(xié)調(diào)性原則、經(jīng)濟(jì)性原則和戰(zhàn)略性原則。
二．            物流中心選址的影響因素分析：
1．自然環(huán)境因素
（1）氣象條件
物流中心選址過程中，主要考慮的氣象條件有溫度、風(fēng)力、降水量、無霜期、凍土深度、年平均蒸發(fā)量等指標(biāo)。如選址時(shí)要避開風(fēng)口，因?yàn)樵陲L(fēng)口建設(shè)會(huì)加速露天堆放的商品老化。
（2）地質(zhì)條件
物流中心是大量商品的集結(jié)地。某些容重很大的建筑材料堆碼起來會(huì)對(duì)地面造成很大壓力。如果物流中心地面以下存在著淤泥層、流砂層、松土層等不良地質(zhì)條件，會(huì)在受壓地段造成沉陷、翻漿等嚴(yán)重后果，為此，土壤承載力要高。
（3）水文條件
物流中心選址需遠(yuǎn)離容易泛濫的河川流域與上溢的地下水區(qū)域。要認(rèn)真考察近年的水文資料，地下水位不能過高，洪泛區(qū)、內(nèi)澇區(qū)、故河道、干河灘等區(qū)域絕對(duì)禁止。
（4）地形條件
物流中心應(yīng)地勢(shì)高亢、地形平坦，且應(yīng)具有適當(dāng)?shù)拿娣e與外形。若選在完全平坦的地形上是最理想的；其次選擇稍有坡度或起伏的地方；對(duì)于山區(qū)陡坡地區(qū)則應(yīng)該完全避開；在外形上可選長(zhǎng)方形，不宜選擇狹長(zhǎng)或不規(guī)則形狀。
2．經(jīng)營(yíng)環(huán)境因素
（1）經(jīng)營(yíng)環(huán)境
物流中心所在地區(qū)的優(yōu)惠物流產(chǎn)業(yè)政策對(duì)物流企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益將產(chǎn)生重要影響；數(shù)量充足和素質(zhì)較高的勞動(dòng)力條件也是物流中心選址考慮的因素之一。
（2）商品特性
經(jīng)營(yíng)不同類型商品的物流中心最好能分別布局在不同地域。如生產(chǎn)型物流中心的選址應(yīng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、工業(yè)布局緊密結(jié)合進(jìn)行考慮。
（3）物流費(fèi)用
物流費(fèi)用是物流中心選址的重要考慮因素之一。大多數(shù)物流中心選擇接近物流服務(wù)需求地，例如接近大型工業(yè)、商業(yè)區(qū)，以便縮短運(yùn)距，降低運(yùn)費(fèi)等物流費(fèi)用。
（4）服務(wù)水平
服務(wù)水平是物流中心選址的考慮因素。由于現(xiàn)代物流過程中能否實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)運(yùn)送是服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此，在物流中心選址時(shí)，應(yīng)保證客戶可在任何時(shí)候向物流中心提出物流需求，都能獲得快速滿意的服務(wù)。
3．基礎(chǔ)設(shè)施狀況
（1）交通條件
物流中心必須具備方便的交通運(yùn)輸條件。最好靠近交通樞紐進(jìn)行布局，如緊臨港口、交通主干道樞紐、鐵路編組站或機(jī)場(chǎng)，有兩種以上運(yùn)輸方式相連接。
（2）公共設(shè)施狀況
物流中心的所在地，要求城市的道路、通訊等公共設(shè)施齊備，有充足的供電、水、熱、燃?xì)獾哪芰Γ�且�?chǎng)區(qū)周圍要有污水、固體廢物處理能力。
綜合以上的比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)零售企業(yè)的選址和物流企業(yè)的選址策略和要求是存在很明顯的差異的。造成這種差異的原因是多方面的：首先，這兩種企業(yè)的服務(wù)方式是不同的。零售企業(yè)要直接面對(duì)消費(fèi)者，所以它的選址一定要考慮到消費(fèi)者的意愿，所以零售企業(yè)一般是將店面選在市中心等商業(yè)區(qū)或社區(qū)周圍，因?yàn)檫@樣就方便了消費(fèi)者購(gòu)買，更貼近了消費(fèi)者。而物流企業(yè)則不一樣，由于其從事的是流通方面的作業(yè)，所以它并不是直接與顧客面對(duì)面的接觸，而是服務(wù)行為發(fā)生后顧客才可以體驗(yàn)到服務(wù)的價(jià)值，因此，物流企業(yè)不會(huì)在市中心選址。另外，這兩種企業(yè)對(duì)服務(wù)價(jià)格的制定也存在差異。零售企業(yè)是通過與產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)的交流以獲得低價(jià)和產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)來讓利于消費(fèi)者。而物流企業(yè)則是通過節(jié)約自身在物流過程中發(fā)生的費(fèi)用和選擇最佳的物流方案來為顧客節(jié)約費(fèi)用。最重要的是，這兩種企業(yè)在贏利模式上存在著顯著的差異。零售企業(yè)雖然喜歡在繁華地段開店，但是由于繁華地段強(qiáng)大的人流量保證了它的銷售額，它可以用巨大的銷售額來彌補(bǔ)高昂的地價(jià)所帶來的高成本。而物流企業(yè)則不同，它沒有零售企業(yè)那么大量，頻繁的銷售，所以，物流企業(yè)寧愿將地址選在交通便利的郊區(qū)，這樣就可以省下一筆不菲的租賃費(fèi)用，然后同樣可以起到節(jié)約成本的目的。
綜上所述，零售業(yè)和物流業(yè)對(duì)選址的要求是不盡相同的。當(dāng)然，上面所述的選址模式并不是萬能的，針對(duì)不同的企業(yè)應(yīng)采取不同的選址策略，我們千萬不能生搬硬套。