隨著中國經濟的蓬勃發展，市場競爭已經進入供應鏈的競爭階段，中國對石油、鋼鐵、木材、塑料等各類原材料的需求與日俱增，各類產成品的進出口業務蒸蒸日上，各級政府以及企業把包括物流園區在內的物流產業作為其他產業的支柱，乃至區域的支柱產業來重點發 展無可厚非。其實，國內目前熱度不減的“物流園區規劃熱”其實是“物流園區熱”。 

    物流園區的建設是一項復雜而長期的工程，投資大，回收周期長。國外物流園區的投資收益期大約在15年左右，中國的物流園區也很難在短期內實現贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區的規劃工作也愈加顯得重要。 

    通過對國內大大小小各類物流園區規劃案例的研究以及對眾多物流園區的實地考察和分析，筆者認為，目前物流園區規劃主要存在“需求不清、定位不準、功能太泛、布局不順、實施不力”五大軟肋。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規劃方法論造成的。 

    德國物流園區規劃普遍采用MSFLB“五部曲”規劃方法論，其實是五個步驟英文首個字母的簡稱，它們分別是市場分析（Market Study）、戰略定位（Strategic Positioning）、功能設計（Function Design）、布局設計（Layout Design）和商業計劃（Business Plan）。 

    為了深入了解區域物流園區周邊地區的經濟發展狀況、市場需求、基礎設施、服務競爭等情況，必須對物流園區輻射地區的宏觀經濟、產業和微觀環境情況進行全面調查和研究，根據長遠和近期的物流量，確定物流園區長遠和近期的建設規模。在完成一手和二手資料收集后，所有的資料都匯總到一個規劃數據庫里，下一步就是數據處理及分析工作。 

    如何從重點行業的營業額、產量、貨物周轉率、庫存需求，推導出區域經濟對物流園區所產生的現實和潛在的運輸、倉儲和加工方面的需求，德國物流研究院專用的REA經驗模型公式，可以非常簡便地推算出每個行業的運輸量、倉庫作業面積、增值加工區的作業面積，以及相應的占地面積大小。 

    在完成翔實的定性和定量市場分析和研究之后，規劃者必須對物流園區整體優勢、劣勢、機會、威脅進行分析，如果某類服務，例如空港、海港、公路貨運站場，在整個園區中占有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。這些分析主要作用是幫助園區的高層經營決策者明晰內外部環境，提出發展物流園區的使命、遠景目標和制勝策略，從而進行準確的戰略定位，幫助實現其戰略目標。 

    物流園區的功能設計主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區的規劃原則以后，對物流功能規劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區案例，總結出對國內物流園區最適合的經驗。隨后，整個物流園區將被劃分為幾個大功能區域，例如物流產業區和管理服務區，規劃者再從國際最佳實踐經驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區域命名、定義，分配相應的面積，引入相關的設施、設備和IT系統。功能規劃的最后一步是對物流園區的核心流程進行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務、生產原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業流程等。 

    布局設計是指根據物流園區的戰略定位和經營目標，在已確認的空間場所內，按照從貨物的進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、設備和物料所需要的空間作最適當的分配和最有效的組合，以獲得最大的經濟效益。 

    商業機會主要是園區投資和經營管理者如何按照公司體制設計業務模式和管理模式，主要包括物流園區管理公司的組織架構和職責、物流園區業務模式、收益預測、客戶分析、園區銷售、市場推廣策略、投資收益等財務概要分析。 

    物流園區的開發一般分階段進行。分階段進行將比一步到位式開發容易實施，而且，后一個階段可以吸取前一個階段中的經驗，同時進一步調整和優化下一步的營銷策略和其他細節。