“要避免物流地產(chǎn)/'>物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入奪地怪圈,既要在土地全國(guó)總供給上把好‘閥門(mén)’,又要擰緊各地借物流開(kāi)發(fā)放松土地出讓的‘水龍頭’。”
據(jù)媒體報(bào)道,8月份萬(wàn)科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè),分別位于
廣州、
寧波、
昆明、
杭州、
蘇州。除萬(wàn)科外,房企、電商、金融機(jī)構(gòu)等多股力量都在加快搶灘物流地產(chǎn),綠地、越秀等房企均將物流地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)拓展的方向;京東、
阿里等電商早已涉足物流地產(chǎn)領(lǐng)域;而作為金融機(jī)構(gòu)的代表,平安也在積極搶灘物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
眾所周知,土地作為不可再生的資源,其本質(zhì)上的稀缺性決定了擁有土地就勢(shì)必?fù)屨剂素?cái)富的源頭。當(dāng)前,隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)升溫,短期內(nèi)單純的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)不僅費(fèi)力不討好,掙不到多少利潤(rùn),而且還有可能在房地產(chǎn)信貸政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下,導(dǎo)致產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn),甚至不排除可能陷入資金鏈斷裂的危險(xiǎn),使得普通房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)難度增加,令各類(lèi)房企和投資主體不得不另辟蹊徑。然而,當(dāng)物流地產(chǎn)這一新興房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)在公眾面前時(shí),其迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)令人深思。
其一,多股力量加快搶灘物流地產(chǎn),難道只為響應(yīng)國(guó)家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的號(hào)召?表面上看,進(jìn)軍物流地產(chǎn)的力量在一心一意打造現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)的
物流園區(qū),做的都是全力支持物流業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的分內(nèi)事,與此同時(shí),目前我國(guó)一線城市的物流地產(chǎn)收益率在6.5%至7%之間,盡管比寫(xiě)字樓及購(gòu)物中心高出2個(gè)百分點(diǎn),但是按照投資價(jià)值理論分析根本不算高,因而物流地產(chǎn)值得國(guó)家政策支持。正是政策支持力度大、拿地成本低,同時(shí)對(duì)物流地產(chǎn)的政策硬約束限制少,才有了而今多股力量涉及其中。
實(shí)際上,進(jìn)軍物流地產(chǎn)的投資主體“胃口都不小”:一是看中開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)的區(qū)域交通發(fā)達(dá),積聚人口流入能力強(qiáng);二是物流地產(chǎn)所處位置不是城鄉(xiāng)結(jié)合的“黃金碼頭”,便是城市相對(duì)的中心集散地;三是物流地產(chǎn)用地面積大,內(nèi)在占用土地多;四是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)樓層高度限制少,開(kāi)發(fā)的自主權(quán)大,綜合成本相對(duì)低廉;五是能夠規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控帶來(lái)的多種不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn),更能坐享土地升值的紅利。
故此,可以發(fā)現(xiàn)進(jìn)軍物流地產(chǎn)的投資主體實(shí)則是“項(xiàng)莊舞劍,意在沛公”——坐擁土地,而非簡(jiǎn)單地響應(yīng)國(guó)家發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的號(hào)召。
其二,多股力量為何加快搶灘物流地產(chǎn)?首先,我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨的困難仍然不少,尤其是眾多小微企業(yè)還在遭遇生存危機(jī),導(dǎo)致各類(lèi)投資主體不敢輕易涉足;其次,近5年來(lái),國(guó)家盡管開(kāi)放了能源、交通、環(huán)境、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域的投資范圍,但是投資主體在巨大的投入壓力下,仍舊步履蹣跚,難以做到大踏步前行,同時(shí)投資收益的不確定性更讓人擔(dān)憂;再次,我國(guó)近20年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)的巨大利潤(rùn),尤其是擁有土地資源帶來(lái)的暴利收入,令各類(lèi)投資主體對(duì)土地情有獨(dú)鐘。
這樣一來(lái),作為具備隱形房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物流地產(chǎn),其隱含的巨額收益和不敗的土地優(yōu)勢(shì),自然使得各類(lèi)投資主體在投資渠道依然狹窄的當(dāng)下,義無(wú)反顧地向物流地產(chǎn)“扣動(dòng)了扳機(jī)”。
因此,多股力量加快搶灘物流地產(chǎn),恰恰說(shuō)明政策針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控仍存短板,可能會(huì)導(dǎo)致物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為巧奪土地資源的代名字。
就現(xiàn)實(shí)而言,要避免物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陷入奪地怪圈,既要在土地全國(guó)總供給上把好“閥門(mén)”,又要擰緊各地借物流開(kāi)發(fā)放松土地出讓的“水龍頭”,還要全面清查已造成巨大閑置率的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和住宅區(qū),更要利用閑置區(qū)域發(fā)展具有規(guī)定密度和高度的物流地產(chǎn),特別是要做到在不占用新增土地的前提下,通過(guò)綜合規(guī)劃和合理調(diào)配解決好物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā),確保物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向發(fā)展正路。
惟其如此,管理層注重做好頂層設(shè)計(jì)政策規(guī)劃圖、開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)圖、設(shè)施配套圖、運(yùn)行流程圖、輻射管理圖,同時(shí)出臺(tái)和實(shí)施好保護(hù)土地的實(shí)施細(xì)則,一并推行失職終生追責(zé)制,始終讓物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)圈定在“不新增土地面積”的范疇內(nèi),用法律法規(guī)保證物流地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展。