隨著政策利好迭出、電商思維的滲透，國內物流地產未來15年20億平方米左右的潛在開發量，已讓各路資本巨頭開始布局，欲從中分食一杯羹。
　　
　　記者近期調查發現，包括平安保險旗下的平安不動產、中銀集團、凱雷集團、嘉民中國物流基金等國內外資本巨頭均在加碼物流地產領域。
　　
　　從投資形式來看，這些金融資本多數通過與專業物流開發商合作的形式介入開發，甚至部分還延伸至運營階段。在中國物流策劃研究院副院長李芏巍看來，這是一種典型的“輕”資產模式，對產業鏈各方均有不錯的回報。不過，物流行業是一個龐大的產業，精耕細分市場抓好運營關乎投資成敗。
　　
　　海內外資金蜂擁而入
　　
　　前不久，平安不動產從領盛投資手中并購了9萬平方米的成都物流項目。“平安不動產看到這個項目不錯，買回來進行培育，這完全是一種投資行為。”第一太平戴維斯華西區高級助理董事羅元均告訴記者。
　　
　　據了解，該項目是仲量聯行旗下的領盛投資借助其成立的30億美元領盛亞洲機會基金III，在2007年并購得來的投資項目。仲量聯行華西區工業部董事黃暉表示，以保險資金為背景的平安不動產傾向于選擇風險不大、收益長期穩健的投資項目，物流地產非常符合這一特點。
　　
　　無獨有偶，2012年8月，銀證基金與一家投資機構合作擬成立一支總規模為20億元的銀證富通物流基金，投資標的為占地3500畝的綿陽國際農業物流園項目等。銀證基金官網透露，該基金共計10期，存續期5年，基金以合伙形式存在，預期收益率達12%，并通過分紅退出。
　　
　　嘉民中國物流基金在內地核心城市的快速布局更凸顯了私募巨頭看好中國物流地產的未來回報預期。去年7月，嘉民集團和加拿大養老金計劃投資委員會(CPPIB)向旗下的嘉民中國物流基金注資5億美元，總股本投資已累計15億美元，而嘉民集團中國區高層前不久還曾對媒體透露，未來這個基金規模要達到30億~40億美元。
　　
　　嘉民集團官網顯示，截至去年6月底，嘉民中國物流基金已在上海、北京、天津、成都等7個市場投資了17個物流項目，出租率98.2%。未來12個月，物流開發項目將增至約80萬平方米。
　　
　　去年8月，凱雷集團和TheTownsendGroup出資2億美元，投向了上海宇培集團。今年2月，中銀投資、中國人壽與HOPU基金共同出資23.5億美元投向了世界最大的物流開發商普洛斯，而這家企業在華物流開發業務占比高達53%，計劃未來3~5年在中國年發展支出增長率達30%~40%。
　　
　　在黃暉看來，像普洛斯中國這種迅速擴張與其強大的募資能力密切相關，一個項目以少量自有資金撬動至少2倍以上的資本杠桿，國內一些企業雖然也在嘗試基金募資，但在海內外資源整合上，短期內很難趕超普洛斯。中小開發商可能更多將扮演“二傳手”的角色，其手頭的項目變成資本巨頭狩獵的目標。
　　
　　“持有型”成主流
　　
　　截至去年9月底，嘉民集團管理資產高達240億澳元，同比上升5.2%，集團及旗下管理基金簽訂總計63.1萬平方米的租約，年租金收入7500萬澳元，物業出租率達到96%，加權平均租期4.8年。
　　
　　而據普洛斯財報，截至今年3月底，普洛斯中國物業建面1870萬平方米，資產價值82.2億美元，其中“完工且穩定物業”及“完工將穩定物業”兩項指標總計970萬平方米，資產價值超過60億元。
　　
　　“長期持有開發物業是未來物流地產開發的主流之一，同時也會有增值型和機會型兩種模式存在。”世邦魏理仕工業及物流服務部華西區高級經理尤鵬偉向記者表示，“增值型是通過對已有物業的重新定位和二次開發來獲取增值收益；機會型是通過較低成本開發新興市場物業，在未來幾年內市場趨于成熟時出售獲得較高回報。”
　　
　　在尤鵬偉看來，這種持有模式的最大優勢在于穩定的運營管理體系和穩定的城市網絡布局，適用于長期多城市發展的物流企業、商貿企業和生產企業。從回報來講，更加穩定可靠。
　　
　　“賬面租金收益的毛回報率一般在8%~10%，內部收益率(IRR)至少在15%以上。一些新興市場的項目往往可以高出很多，平均年回報率30%以上的項目也不算少見。”尤鵬偉補充說。
　　
　　市場“細分”考驗運營能力
　　
　　資本對物流地產的追捧，在專業人士眼里需要格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資迅速催生泡沫。“物流地產講求更多的是資源性和運營能力，抓準細分市場很重要。”羅元均表示。
　　
　　一般來說，不同資金背景的基金會有不同的退出機制。不過，資本也很難全程參與物流地產開發與運營，因為當前國內鮮有真正的公募REITs出現，所以物流地產后期運營主要還是依靠有實力的專業開發商。
　　
　　前不久，萬科地產正式宣布進入物流地產領域，萬科地產成都公司總經理張晉元表示，物流地產更關注如何精細化管理運營、控制成本。
　　
　　羅元均認為，物流地產運營環節最容易出風險的是管理細節，因為管理對象全是貨物。而尤鵬偉認為，運營團隊需要建立適合的管理架構，深入研究需求客戶市場的物流運作方式，研究客戶市場的競爭格局和發展趨勢，為客戶提供標準化、系統化服務等。