隨著電商時代的到來，產業地產的“物流園”熱度持續高漲。對于寸土寸金的大上海，工業用地監管措施層層出臺，政府不會讓處于電商產業鏈下游的物流產業園肆意開發，物流園的“大租金、大紅利”時代更不會肆意繁榮。 
　　從2014年一季度上海非保稅租金增速來看，相比過去兩年的高峰期，整體表現小幅放緩。可見目前的產業地產，并非只是受遇冷的住宅市場和限購限貸政策推動，出現互相交替的兩級繁榮，還因工業集約節約用地政策導向所致，出現了中性態勢，從國家改革方面分析，不排除國家整體改革的利好也需要理性拉長預期，保持產業整體平穩。
　　上海物流產業園今年第一季度的問詢量與上季度持平，但由于新增供應匱乏及春節的季節性影響，本季度并無大宗租賃成交。區域版塊表現突出的是浦東機場區域有少量成交。但隨著上海西區某電商退租并選擇自建倉庫，上海非保稅市場整體空置率與上季度持平，僅上升10個基點至10.6%。
　　上海西區是本市最為炙手可熱的非保稅板塊，該板塊與日上漲的租金市場，無疑讓越來越多的租戶備感消化困難，于是選擇租金更為便宜的昆山等衛星城市已成趨勢，那么這將導致上海西區定價能力弱化。加之浦東板塊需求持續疲弱，租金增長率環比由上季度的1.0%降至0.8%。
　　從上海西區未來市場供應量看，目前上海市場有超過460，000平方米在建非保稅倉庫，計劃于2014年竣工。仲量聯行中國工業部總監司徒藝表示：“雖然近六成新增供應位于傳統強勢的上海西區市場，但由于一些項目為多層倉庫，而并非更多租戶所青睞的單層倉庫，租賃過程可能會較為緩慢。” 緩慢的去化或將導致今年市場空置率繼續上升。
　　與西上海比較，自貿區的市場表現則是反其道而行。自去年三季度上海自貿區成立以來，保稅區已有諸多交易在進行洽談，且業界對保稅市場的興趣也隨著中國出口預期回暖而愈加濃厚。“自貿區效應”之下的保稅市場空置率下降、租金上漲，這種活躍的表現，自然伴隨快速去化。
　　自貿區市場本季度吸納量主要來自洋山保稅港區的臨港板塊，該地區自金融危機以來去化過程一直較為緩慢。臨港產業園自去年9月自貿區掛牌營業，區域熱度持續高漲，今年三月底自貿區管委會喬遷臨港，一系列利好，導致市場交易居高不下。今年一季度有多宗交易完成，這也促使上海保稅市場整體空置率從21.2%下降至14.9%。整體而言，由于本季度大量問詢及去化賦予業主更高的定價能力，上海保稅市場平均租金環比上漲4.2%。
　　預計2014年保稅市場租金將保持較強增長。除非貿易增長預期減弱或自貿區缺少實質性相關政策，保稅市場租金增長有可能會有所放緩。