曾經(jīng)承載著黃光裕地產(chǎn)夢(mèng)想的國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)已沉寂多年。國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)近年來呈現(xiàn)全面收縮狀態(tài)，按照其規(guī)劃，“未來幾年將以物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)”。
 
　　回顧國(guó)美地產(chǎn)板塊近十年的發(fā)展，從早期的瘋狂“跑馬圈地”到黃光裕入獄后的賣地賣項(xiàng)目求生。有地產(chǎn)行業(yè)專家向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)指出，其自身的盲目擴(kuò)張和長(zhǎng)期的管理不善或?yàn)橹饕颉４送猓瑖?guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)“掌舵人”的頻繁更迭，更是導(dǎo)致這個(gè)公司戰(zhàn)略的搖擺不定。
 
　　地產(chǎn)板塊全面收縮 已五年沒有出手拿地
 
　　有國(guó)美集團(tuán)內(nèi)部高管向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露，自從黃光裕入獄至今的5年內(nèi)，曾經(jīng)號(hào)稱中國(guó)最大“地主”的國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)幾乎就沒有通過任何形式購(gòu)得任何地塊，“相反，此前儲(chǔ)備的大量土地和物業(yè)大部分已經(jīng)出售”。
 
　　據(jù)鵬潤(rùn)地產(chǎn)某項(xiàng)目工作人員介紹，去年鵬潤(rùn)地產(chǎn)旗下全國(guó)范圍內(nèi)共有四個(gè)住宅樓盤開盤，分別為上海伊頓公館、北京鵬潤(rùn)家園、重慶鵬潤(rùn)城墅和鵬潤(rùn)半山華府，“上述樓盤都是多年前拿地并開工建設(shè)的，目前鵬潤(rùn)沒有住宅項(xiàng)目正在施工。從今年來看，鵬潤(rùn)沒有住宅項(xiàng)目開盤，有的話也是像北京鵬潤(rùn)家園這樣之前建好但是一直沒有出售的”。
 
　　據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解，以上海鵬潤(rùn)伊頓公館為例，該項(xiàng)目所屬地塊是2009年9月鵬潤(rùn)地產(chǎn)以總價(jià)4.07億元競(jìng)得，超出底價(jià)124%。然而自此以后，鵬潤(rùn)在上海未再次出手購(gòu)買過土地。
 
　　據(jù)悉，鵬潤(rùn)地產(chǎn)前身為北京國(guó)美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于1996年，法定代表人為黃光裕。截至目前，鵬潤(rùn)已建成的項(xiàng)目包括鵬潤(rùn)家園、鵬潤(rùn)大廈、大康鞋城、國(guó)美第一城、明天第一城、鵬潤(rùn)藍(lán)海、國(guó)美商都等。
 
　　2008年11月黃光裕因涉及非法經(jīng)營(yíng)罪、內(nèi)幕交易、泄露內(nèi)幕信息罪和單位行賄罪被捕，2010年5月18日，黃光裕被判處有期徒刑14年，罰金6億元，沒收財(cái)產(chǎn)2億元。
 
　　黃光裕入獄后，鵬潤(rùn)地產(chǎn)由黃光裕胞妹黃秀虹掌管，近年來逐漸從業(yè)界的視線中淡出，甚至還曾一度傳出國(guó)美將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息。
 
　　對(duì)于國(guó)美地產(chǎn)板塊的未來發(fā)展，鵬潤(rùn)地產(chǎn)副總裁于興旺向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)指出，國(guó)美并沒有退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前企業(yè)正在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但具體的轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向暫時(shí)不方便透露，“住宅項(xiàng)目不會(huì)成為國(guó)美地產(chǎn)的主要發(fā)展方向，下半年我們會(huì)有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目面世，是在中國(guó)的南邊”。
 
　　網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從國(guó)美控股內(nèi)部獲得一份文件顯示，“未來幾年鵬潤(rùn)地產(chǎn)將以物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，輔以住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。發(fā)展城市主要為北京、重慶、上海、鄭州、哈爾濱、天津”。
 
　　對(duì)此，一位不愿具名的國(guó)美集團(tuán)內(nèi)部高管向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)指出，上述發(fā)展方向是黃光裕本人在獄中親自確定，“總的來說，國(guó)美的地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于整體收縮的情況，未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)美方面不會(huì)出手拿地，開發(fā)的項(xiàng)目主要使用此前儲(chǔ)備的地塊。此外，國(guó)美地產(chǎn)板塊現(xiàn)在主要的任務(wù)是盤活之前開發(fā)完成后一直閑置的項(xiàng)目”。
 
　　國(guó)美土地儲(chǔ)備曾超1億方 多項(xiàng)目遭遇“滑鐵盧”
 
　　網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解到，國(guó)美的地產(chǎn)板塊曾經(jīng)擁有一個(gè)非常華麗的過去。國(guó)美旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)雖然成立于1996年，但真正大規(guī)模進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)還要追溯至2004年下半年。
 
　　2004年黃光裕的妹夫張志銘開始擔(dān)任鵬潤(rùn)房地產(chǎn)總經(jīng)理，負(fù)責(zé)運(yùn)作開發(fā)國(guó)美第一城項(xiàng)目。而該項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)銷售金額超過三十億元，一舉成為北京市當(dāng)年單體銷售最大的樓盤。
 
　　2005年，攜旗下國(guó)美電器在香港上市之利，首次折桂內(nèi)地首富的黃光裕發(fā)出“拿出100個(gè)億砸向地產(chǎn)，讓鵬潤(rùn)地產(chǎn)成為第二個(gè)國(guó)美電器”的豪言壯語。
 
　　也是在這一年，黃光裕攜手其哥哥黃俊欽大舉進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)年9月，黃俊欽的北京新恒基集團(tuán)、黃光裕的國(guó)美集團(tuán)與沈陽市鐵西新區(qū)政府就國(guó)美家電工業(yè)園項(xiàng)目簽約，兩集團(tuán)將聯(lián)合投資20億元，在沈陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)全國(guó)首座國(guó)美家電工業(yè)園，目標(biāo)是5年內(nèi)全國(guó)“國(guó)美電器”銷售的產(chǎn)品中15%至20%都是自己生產(chǎn)的。2005年10月，該項(xiàng)目正式奠基。
 
　　然而，據(jù)鵬潤(rùn)地產(chǎn)副總裁于興旺向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)介紹，由于和沈陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在許多問題上無法達(dá)成一致，該項(xiàng)目最終“流產(chǎn)”，“國(guó)美方面撤回了相應(yīng)的資金，沈陽方面則收回了相應(yīng)的土地”。
 
　　2005年到2008年三年時(shí)間內(nèi)，黃光裕控制的鵬潤(rùn)地產(chǎn)、國(guó)美置業(yè)、鵬潤(rùn)尊爵等多家房地產(chǎn)公司，在全國(guó)各地大規(guī)模拿地。在2008年中關(guān)村增發(fā)方案中，鵬潤(rùn)地產(chǎn)曾指出自己的土地儲(chǔ)備超過1億平方米。該數(shù)據(jù)也一舉超過了碧桂園等多家知名房企成為中國(guó)最大的“地主”。
 
　　就在外界驚嘆地產(chǎn)行業(yè)將迎來國(guó)美鵬潤(rùn)地產(chǎn)這條“過江龍”之際，2009年初黃光裕鋃鐺入獄，這也成為了國(guó)美地產(chǎn)板塊的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
 
　　一位目前已經(jīng)從鵬潤(rùn)地產(chǎn)離職的高管向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)指出，在大量拿地后，由于地產(chǎn)項(xiàng)目不能及時(shí)變現(xiàn)為現(xiàn)金流，國(guó)美地產(chǎn)板塊的資金鏈出現(xiàn)了問題，“只能依靠貸款和黃光裕的私人資金來維持運(yùn)作，這使得鵬潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展舉步維艱。其實(shí)按照黃光裕的當(dāng)初構(gòu)想，國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以借中關(guān)村重組上市，但隨著黃光裕入獄，這個(gè)希望也破滅了”。
 
　　在此情況下，國(guó)美地產(chǎn)板塊不得不變賣土地和項(xiàng)目，甚至部分項(xiàng)目是“賠本”的買賣。如2009年出售的北京西客站附近的鵬潤(rùn)大酒店，被以約4億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了北京俏萊塢房地產(chǎn)有限公司，這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)讓鵬潤(rùn)地產(chǎn)方面直接虧本約1億元。
 
　　國(guó)美商都則是國(guó)美地產(chǎn)極具代表性的敗筆之一。據(jù)悉，該項(xiàng)目是2005年4月由黃光裕旗下北京國(guó)美置業(yè)有限公司斥資8.05億元取得，亦為當(dāng)年北京最大的“招拍掛”項(xiàng)目。在國(guó)美龐大的商業(yè)帝國(guó)中，國(guó)美商都可謂是其地產(chǎn)系列的旗艦項(xiàng)目，曾一度承載著黃光裕的地產(chǎn)夢(mèng)想。
 
　　自2008年黃光裕被捕入獄后不久，國(guó)美商都即在業(yè)界傳出轉(zhuǎn)讓的消息。據(jù)悉，該項(xiàng)目幾年來單是項(xiàng)目名稱就曾4次變更，綜合定位3次轉(zhuǎn)換，管理人員也數(shù)次更迭。
 
　　2011年，國(guó)美與海航簽署收購(gòu)合同，海航置業(yè)以57.5億元收購(gòu)國(guó)美商都項(xiàng)目約56萬平方米的物業(yè)資產(chǎn)。看似成功出手，誰知峰回路轉(zhuǎn)，在接下來的幾年內(nèi)，圍繞該項(xiàng)目的風(fēng)波不斷，雙方最終鬧到了法庭，至今也沒有結(jié)果。
 
　　地產(chǎn)管理層長(zhǎng)期動(dòng)蕩 計(jì)劃500億進(jìn)軍物流地產(chǎn)
 
時(shí)至今日，回過頭來鵬潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展之路，有地產(chǎn)行業(yè)專家指出，造成鵬潤(rùn)地產(chǎn)目前窘境的主因應(yīng)當(dāng)其自身的盲目擴(kuò)張，也包括長(zhǎng)期管理不善等多個(gè)因素一起作用的結(jié)果。
 
　　國(guó)美商都前任總經(jīng)理周東權(quán)曾表示,“國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)為黃光裕私人擁有，黃一直懷有濃厚的地產(chǎn)情結(jié)，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直親力親為。在其出事之后，相比國(guó)美電器這樣的上市公眾公司，國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)更容易陷入資金困局”。
 
　　但也有不愿具名的分析師指出，“管理層頻繁變更或許是鵬潤(rùn)地產(chǎn)如今惡果的主因之一”。
 
　　據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解，從黃光裕開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)至今，國(guó)美地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“掌舵人”就頻繁更迭。禹晉永（微博）、吳坤嶺、張志銘、童淵、周東權(quán)、王軍先后出任國(guó)美置業(yè)和鵬潤(rùn)地產(chǎn)領(lǐng)軍人物。
 
　　其中最為動(dòng)蕩的要屬2005年。當(dāng)年9月，僅成立了7個(gè)月的國(guó)美置業(yè)發(fā)生重大人事震蕩。時(shí)任總經(jīng)理的禹晉永因?yàn)椤八阶詫?duì)公司發(fā)展表態(tài)”而被黃光裕免去職務(wù)，隨后負(fù)責(zé)營(yíng)銷及人事的20多名中層陸續(xù)離職，吳坤嶺接替禹晉永成為新任總經(jīng)理。
 
　　然而吳坤嶺履新不到一個(gè)月，曾經(jīng)香港樓盤的銷售冠軍童淵繼而成為鵬潤(rùn)地產(chǎn)第三代掌門。2007年底童淵從鵬潤(rùn)地產(chǎn)離職，臺(tái)灣人周東權(quán)從香港人童淵手中接過了國(guó)美地產(chǎn)板塊的“指揮棒”，原童淵手下項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)近百人從國(guó)美集體離職。
 
　　國(guó)美地產(chǎn)板塊最近的離任的高管為鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍，后者2008年從中海地產(chǎn)蘇州有限公司副總經(jīng)理的職位上空降至鵬潤(rùn)地產(chǎn),接替周東權(quán)出任集團(tuán)總裁。2011年王軍辭去鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁職務(wù)，接任沿海地產(chǎn)集團(tuán)董事、總裁職務(wù)。
 
　　對(duì)于王軍的離職，國(guó)美方面表示是因鵬潤(rùn)地產(chǎn)戰(zhàn)略調(diào)整,王軍在完成自己的歷史使命后辭去鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁職務(wù)。
 
　　據(jù)一位不愿具名的國(guó)美集團(tuán)高管向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，王軍與黃光裕在國(guó)美地產(chǎn)板塊未來發(fā)展方向的問題上存在巨大的分歧，王軍主張的是“降低持有類物業(yè)的比例，增加銷售類物業(yè)的比例，銷售類物業(yè)主要是住宅，中高端的住宅”。而在黃光裕的構(gòu)想中，國(guó)美地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)該是“未來幾年鵬潤(rùn)地產(chǎn)將以物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)”。
 
　　據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解，目前國(guó)美地產(chǎn)板塊也正在向著“以物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)”的方向發(fā)展。
 
　　去年9月，閑置兩年之久的大康國(guó)際鞋城轉(zhuǎn)型開業(yè)。原以鞋類批發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大康國(guó)際鞋城轉(zhuǎn)型為“國(guó)美生活廣場(chǎng)”，以批零業(yè)態(tài)為主，同時(shí)引入餐飲、影院、電玩城、快捷酒店等業(yè)態(tài)。
 
 
　　同樣也是在去年，有媒體報(bào)道稱，鵬潤(rùn)地產(chǎn)計(jì)劃在全國(guó)二三線城市距市中心15-20公里處大規(guī)模拿地，建造數(shù)個(gè)大型物流倉儲(chǔ)中心。欲以國(guó)美的零售業(yè)務(wù)為支點(diǎn)，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。
 
　　據(jù)媒體報(bào)道，鵬潤(rùn)高層正頻繁與多家第三方咨詢公司接洽，意欲打造一種新型物流地產(chǎn)模式，使倉儲(chǔ)物流園在滿足自用之外，能真正承擔(dān)國(guó)美戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重任。
 
　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)工作人員也證實(shí)了這一說法，并向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)指出，按照規(guī)劃，鵬潤(rùn)的物流地產(chǎn)將布局全國(guó)40多個(gè)城市，投資規(guī)模達(dá)到500億元，涉及工業(yè)用地總面積將達(dá)2000萬平方米。“目前已經(jīng)進(jìn)入北京、天津、鄭州等多個(gè)城市,但具體規(guī)劃內(nèi)容暫時(shí)不方便透露”。