□孔慶廣
    ●物流園區熱，還能持續多久？
    實際上，目前的物流園區熱是由三股力量造成的。一是地方政府。規模大的物流園區基本都由各級地方主辦，既可以解決人員安排，又可以形成新的財政收入來源，當然也可以拉動經濟增長。二是房地產開發商。隨著國家對住宅市場調控政策的持續影響，房地產商轉戰產業地產，以物流園區的名義進行商業開發銷售。三是電商。電商的高速發展，帶來對物流的強大需求。電商介入物流，也有燒錢之后的圈地嫌疑。
    在物流園區的發展過程中，不乏有部分地區和企業借物流之名出現“圈地”現象，因此有關方面估計的我國物流園區的平均空置率約為60%。當下，物流園區的圈地時代已經基本過去，物流園區已經從盲目跟風到理性經營，開始注重后期的經營和服務。
●商貿批發市場，還是物流園區嗎？
    我國物流園區種類繁多，沒有比較統一的規范標準。業內的一般共識是“根據物流園區依托的對象，把物流園區劃分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型和綜合服務型四種”。但是在實際建設和運營中，往往會演化成各種不同的具體業態。比如按照物流園區的規模，廣義的物流園區又分為物流園區（狹義的，一般是政府主導，占地從幾千畝到幾十平方公里不等）、物流基地（一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業入駐）和物流中心（一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業自用為主）三大類。而從功能上來看，公路港和農產品冷鏈越來越引起業內的關注。比如公路貨運型物流園區，也稱為公路港，其功能已經從單純的城際物流和城區配送，拓展到快遞分揀和電商分撥，包含保稅、監管的“無水港”，以及商用車的銷售、維修和汽車用品等。
    物流在我國是一個難以界定的寬泛概念，而從2012年版《城市用地分類與規劃建設用地標準》中并沒有把一般性商貿市場納入物流用地，實際執行也沒有明確的要求。
●物流園區到底應當建在哪？建多大？
    目前的實際情況是，各級地方政府都在熱衷物流園區的建設，甚至一個偏遠的縣級市也會規劃幾個物流園區，而且動輒占地上千畝！
    應當看到，如果說商業地產推動了或者說迎合了中國城市化，而物流園區建設則是城鎮化的重要推手，在未來中國調整二元社會結構中會發揮更為重要的作用。因此，物流園區項目選址，一般會綜合考慮市場需求、產業基礎和區位交通三大因素。物流園區是實現物流企業辦公、貨物集散和運輸等服務活動的基礎性設施，為了使物流園區能夠集中體現在功能上的有機分工、在能力上的相互協調、在空間上的合理分布，具體選址還要遵循交通導向、城規導向、地形導向、經濟適應和設施配套等原則。
    物流園區的規模一定要從市場需求出發，合理設計，不能把物流園區當成一個筐，什么都往里裝。既要考慮未來發展，也要服務當前實際。 （下轉C4版）
□孔慶廣
（上接C2版）
●物流園區招商難，緣由在哪？
    由于開發建設物流園區的投資相當巨大，土地占用多，并受城市發展、產業結構變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會造成巨大的浪費或投資失誤。因此，科學地確定物流園區的市場需求和戰略定位，完善戰略規劃的細節和服務體系的設計，成了當下物流園區開發建設的當務之急。
    物流園區的戰略定位工作要解決的問題，就是根據市場調研的結果，確定項目開發建設的戰略思想和基本原則，明確項目的戰略發展目標，根據市場調研的實際情況和各種關聯因素，確定項目主要功能，明確項目的空間布局，給出重點服務功能構建、重點項目構建的基本戰略發展意見。
    在具體的市場調研中，要確認當地物流需求是不是產地物流。如果是，那么主要企業是誰？主要產品是什么？如果是銷地物流，那么主要需求企業是誰？需求什么？如果是中轉地物流，本地的相關設施和渠道是否滿足物流中轉需求？因此，通過實地調研，分析項目周邊的可能競合對手及其相關企業，尋求可供選擇的差異化策略。不但可以印證和調整項目的戰略預判，更要確認潛在客戶的具體名單，為下一步的招商奠定基礎！
    ●提高物流園區的競爭力，從何入手？
    去年底，傳化物流基地推出“路港快線”在業內引起不同的反響。物流園區未來的發展趨勢，就是成為第四方物流運營平臺！既是物流空間提供商，也是物流服務平臺運營商。但是，不能既當裁判員，也當運動員。換句話說，不可以介入第三方物流業務，而是要集中精力于物流園區的服務平臺搭建。
    物流園區的服務體系包括以下幾個方面：一是為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等專業性物業管理服務。二是提供辦理工商注冊、稅務登記、銀行開戶、統一開具發票、辦理行政許可等一體化行政服務。三是為入駐企業提供人力資源、財務記賬、法律合同等企業管理服務。四是為入駐企業提供業務信息，提供輔助性業務服務（如配送、裝卸等）。五是提供貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押等物流金融服務。
    物流園區作為城市基礎性設施，地方政府要統一規劃，避免同質化競爭和重復建設，并提供相應的土地、稅收和資金扶持。 （完）
    （作者系北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理）