產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，一方面，其自身已經(jīng)逐漸細(xì)分為工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和文化創(chuàng)意地產(chǎn)等不同的門派，各個(gè)派別也都出現(xiàn)了掌握獨(dú)門絕技的高手。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈也在不斷延伸，帶動(dòng)了一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)和壯大。而其中亦不乏遠(yuǎn)見卓識(shí)者，經(jīng)過數(shù)年間的默默耕耘，如今已經(jīng)在相關(guān)行業(yè)開創(chuàng)出獨(dú)門心法，修煉為劍走偏鋒的世外高人。
　　本期我們將通過與物流地產(chǎn)業(yè)界資深專家和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)操盤手的對(duì)話，見微知著地探究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的困局，并管窺未來的行業(yè)走勢(shì)和機(jī)遇所在。
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方興未艾，問題卻早已錯(cuò)落叢生。北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經(jīng)理孔慶廣認(rèn)為，物流地產(chǎn)在發(fā)展過程中，早已迎頭碰上產(chǎn)業(yè)布局不合理、土地價(jià)格及供給不平衡等問題，而網(wǎng)絡(luò)化，信息化，平臺(tái)化這“三位一體”勢(shì)必引領(lǐng)物流地產(chǎn)打開新的發(fā)展空間。
　　記者：您從2009年開始研究物流地產(chǎn)，經(jīng)過多年研究，您是如何看待產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r的？
　　孔慶廣：我把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)劃分為工業(yè)地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和文化創(chuàng)意地產(chǎn)這四大類。
　　目前國(guó)內(nèi)從事物流地產(chǎn)的主要有這樣的幾類開發(fā)主體：一類是以普洛斯和嘉民為代表的外資，這些外資憑借著自身強(qiáng)大的客戶源進(jìn)入物流地產(chǎn)；另一類是政府主導(dǎo)的模式，政府成立地方管理委員會(huì)，建立融資公司，做一級(jí)開發(fā)；還有一類就是企業(yè)主導(dǎo)，以市場(chǎng)發(fā)展需要為切入點(diǎn)，來開發(fā)物流園區(qū)。
　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在算得上是方興未艾，但是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)出現(xiàn)很多做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而失敗的開發(fā)商，使得工業(yè)用地變成一片“鬼城”。這樣的結(jié)果既說明這些開發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)了解不足，設(shè)計(jì)也不符合市場(chǎng)需求。由于國(guó)內(nèi)的物流行業(yè)技術(shù)含量低，因此利潤(rùn)非常薄，許多企業(yè)只能靠打價(jià)格戰(zhàn)來賺取利潤(rùn)。這樣的結(jié)果直接導(dǎo)致國(guó)內(nèi)許多物流企業(yè)資金實(shí)力不足，沒有足夠的發(fā)展后勁。
　　記者：物流園區(qū)的選址有著怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？
　　孔慶廣：物流園區(qū)的選址存在著幾個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：第一，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，園區(qū)所在城市到底是需求型產(chǎn)業(yè)還是供給型產(chǎn)業(yè)，城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)到底是什么，這些問題直接決定了園區(qū)的發(fā)展走向；第二，市場(chǎng)需求，市場(chǎng)到底是需還是供，是滿足本地需求還是輻射周邊需求；第三，區(qū)位交通，應(yīng)該選擇何種最優(yōu)的交通方式才能最優(yōu)化開發(fā)成本。選址確定之后就要配合園區(qū)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃，才能最大效率地進(jìn)行物流園區(qū)開發(fā)。
　　記者：物流地產(chǎn)未來發(fā)展存在著怎樣的問題與障礙？
　　孔慶廣：物流地產(chǎn)存在4個(gè)問題：
　　第一是產(chǎn)業(yè)布局問題。由于國(guó)內(nèi)各地的發(fā)展規(guī)劃不一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成了產(chǎn)品分割狀態(tài)。國(guó)內(nèi)存在臨近的縣城紛紛建造多個(gè)物流園區(qū)的情況，但其實(shí)這樣的短距離內(nèi)是不需要這么多物流園的，這實(shí)際上是還沒有弄清產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就去開發(fā)物流園的體現(xiàn)。這種整體規(guī)劃的不合理是存在隱患的，因此政府還是要做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
　　第二是土地供給問題。土地供給應(yīng)當(dāng)是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相匹配的，必須配合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，尤其是工業(yè)用地周邊配套要跟上。目前7%的工業(yè)配套標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物流園區(qū)的發(fā)展。物流園區(qū)的配套不應(yīng)該統(tǒng)一設(shè)定，不同的項(xiàng)目、不同的園區(qū)需要不同的配套水平。
　　第三是土地價(jià)格問題。即便工業(yè)用地有招拍掛流程，可是這些流程止于形式，背后存在諸多灰色行為，在招拍掛之前就確定了土地價(jià)格和土地走向，甚至零地價(jià)出讓的現(xiàn)象屢見不鮮，政府應(yīng)該要加以規(guī)范。
　　第四是園區(qū)后期服務(wù)及商用體系的建立。物流園區(qū)的后期服務(wù)是真正使園區(qū)得以發(fā)展的后勁之源。
　　記者：您認(rèn)為物流地產(chǎn)未來有著怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？
　　孔慶廣：我認(rèn)為物流地產(chǎn)存在著以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：
　　第一是網(wǎng)絡(luò)化，各個(gè)物流園區(qū)之間形成聯(lián)盟，到了國(guó)內(nèi)任何一個(gè)城市，都能夠獲得同樣的聯(lián)盟式服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)化使得企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管體系的效率更高，同時(shí)解決信息不對(duì)稱的問題。
　　第二是信息化，我把物流園區(qū)稱作第四方服務(wù)平臺(tái)，開發(fā)物流園區(qū)并不只是簡(jiǎn)單地蓋廠房做倉庫，在這基礎(chǔ)上還要提供其他的增值服務(wù)。而信息整合服務(wù)便是物流園區(qū)的必備服務(wù)之一。物流從A到B點(diǎn)，只有信息流通充分，才能充分利用社會(huì)資源，提高企業(yè)效益。除此之外，物流園區(qū)提供的業(yè)務(wù)整合服務(wù)也是非常重要的，企業(yè)有其他業(yè)務(wù)需求，園區(qū)也必須提供，這樣才能提高物流效率。
　　第三是平臺(tái)化，地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的最大區(qū)別在于后期的服務(wù)。而這首先就體現(xiàn)在物流園區(qū)提供的行政服務(wù)上，入園企業(yè)需要辦理貨代許可證等各種證件，如果園區(qū)能夠成為提供類似增值服務(wù)的平臺(tái)，必定能成為吸引企業(yè)進(jìn)入的亮點(diǎn)之一。