□ 周亞霖
    中國零售業快速擴張和消費力的提高給物流地產帶來巨大的機會。在過去的一年內，很多零售行業特別是電商都在擴大倉庫面積，動輒都是2萬平方米的倉庫。然而，按照仲量聯行的統計，目前中國的國際標準倉庫(包括一線城市)總存量為1300萬平方米，僅為美國波士頓一個城市的倉儲容量。需求強勁
    目前，國際標準倉庫依然是零售業和制造業追逐的目標。抓住了一個細分市場，普洛斯做得順風順水。
    今年2月普洛斯曾宣布，在天津向一家全球領先的電子商務零售商租賃9.1萬平方米的運營中心。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項租賃協議，分別涉及普洛斯集發沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區，租賃面積共計2.1萬平方米設施。加上9.1萬平方米位于普洛斯武清物流園區的運營中心，該客戶在中國租用普洛斯設施面積增長了近一倍。
    不難猜出，這家全球領先的電子商務零售商就是亞馬遜。
    不僅是大電商，中型或者小型的電子商務運營商都紛紛進駐物流園。
    在廣州南海普洛斯物流園，唯品會擁有占地2萬余平方米的B2C物流倉庫。這是一家3月23日在美國上市的奢侈品網站。據公開資料，2011年，唯品會的活躍用戶數從2010年的30萬增長至150萬戶，總訂單量從2010年的90萬增長至720萬。
    電子商務的發展速度之快，對倉儲物流需求之強勁，可能讓物流地產開發商始料未及，竊喜不已。2008年12月唯品會成立時，倉庫位于辦公區，只有數十平方米，此后3年，唯品會的倉庫經歷5次搬遷，從數十平方米到800平方米，再升級為9000平方米的獨立倉庫;2010年10月，唯品會的倉庫搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬多平方米。2011年，唯品會又與昆山淀山湖鎮簽署投資合作協議，在該鎮普洛斯物流園建立華東物流中心，倉庫占地2萬余平方米。唯品會在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計7000萬美元融資，兩次獲得投資都伴隨著租賃更大的倉庫。
    2011年7月，唯品會華南物流中心南海普洛斯物流園擴容至3萬平方米;9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中，西南物流中心——成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心——北京首發物流園投入使用。據稱，到去年底，這家公司全國倉儲面積高達10萬余平方米。而在整個中國，國際標準倉的面積不過1300萬平方米。
    2012年3月23日，唯品會于美國上市。可以說，風投的不少錢間接進入了物流地產商的口袋。據i美股Ricky專欄的分析：倉儲物流開支是唯品會運營開支的大頭，而且隨著營收規模擴大而增加，維持在20%左右。2008~2011年，唯品會的倉儲物流費用分別為61萬、580.9萬、4547.8萬美元，占總營收比例分別為21.8%、17.8%、20%。
    另外一家電商ihush俏物悄語也是普洛斯的客戶。ihush俏物悄語去年底租賃位于江蘇省蘇州市普洛斯昆山物流園2.44萬平方米的物流設施。這是一家銷售品牌時尚用品的在線零售商。這家公司租賃的物流設施將作為該公司的地區分銷中心，完善公司的供應鏈。
    在中國，有多少電商幾乎是沒有辦法統計的。電子商務的蓬勃發展給物流地產帶來好光景。據高力國際的統計：2011年市場為像亞馬遜和DB辛克這樣的企業開發了超40萬平方米的預承諾物流倉儲物業。需求量最大的是那些來自當地和國外的電子商務零售集團，他們的銷售額主要是受到國民人均可支配收入不斷提高的推動。
    制造業的需求也給普洛斯們提供了巨大的機會。普洛斯蘇州建屋工業園地處工業園距離上海僅1小時車程，高速路連接上海主要的交通港和機場。園區為三星、雅瑪哈、松下、施耐德等70多家跨國企業提供生產和物流平臺。一庫難求
    越來越多的業內人士發現：物流地產是一個很好的細分市場。仲量聯行數年來一直關注這個細分市場，其北京研究部董事覃曉梅向記者表示，在北京，國際標準倉的空置率不到2%。按照該公司的統計，截止到去年第四季度末，北京倉儲物流平均凈有效租金達每天每平方米0.99元，同比增長12.5%。
    高力國際認為，進入2012年，北京物流物業的需求似乎并沒有減退的跡象。鑒于來自第三方物流、電子商務、B2C和電子信息企業的龐大需求，一些新項目預計將在2012年進入市場。這些項目總凈可出租面積將達289374平方米，包括普洛斯首都機場大通關基地、安博空港物流中心二期和華潤物流馬駒橋二期等。然而，這些項目大多數到2012年下半年才會竣工落成，因此，市場整體平均空置率將會保持相對穩定。由于租戶的選擇有限，業主將利用這一優勢，推動2012年租金保持繼續上升的趨勢。而高力國際統計的去年第四季度的北京工業地產空置率為0.67%。
    上海同樣是供不應求。按照高力國際的統計：去年第四季度，浦東的倉儲物流租金水平環比第三季度上漲1.16%至每天每平方米人民幣1.4元，青浦的租金環比上漲4%至每天每平方米1.3元。他們認為，由于業主惜售，預期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。
    供給不足造成了租金的不斷上漲。仲量聯行認為，目前中國的國際標準倉庫(包括一線城市)總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平。而到了2015年，符合國際標準的倉庫總體量有望提升到2000萬平方米，但這些增長將主要來自于現有的主要物流中心城市。
    中國新興城市中的很多城市，尤其是華北、華南和西部城市依然處于優質設施供應匱乏的狀態。一線城市土地價格決定了工業地產必將向更多的二、三線城市下沉。而圍繞著一線城市周邊或者二線城市大的制造業中心，都有倉儲物流地產巨頭進入。而同時，公路、內陸水道、鐵路和航空的基礎設施的大投資，也為這些內陸城市發展物流地產提供了契機。
    越來越多的資本開始進入物流地產領域。同時，除了一些傳統上的境外工業地產商，國內的華潤、招商局等集團也開始進入物流倉儲領域。一些傳統意義上的住宅開發商進入工業園區開發，業態中也都涉及了物流地產，譬如萬通。
    還有一些產業資本也看中了物流地產。聯想的弘毅投資已經戰略性入股香港豪德集團。在集團層面，豪德集團也已更名為毅德控股，并計劃在香港聯交所上市。在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團還共同出資，成立了深圳毅德投資管理有限公司。毅德投資一位負責人說，毅德投資目前在全中國開發建設大商貿物流中心和城市綜合體，包括商業連鎖運營、商業地產、物流、電子商務等。