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工業物流地產資本關注度逐漸升溫

2012-3-8 13:02:00 來源:網絡 編輯:56885 關注度:
摘要:... ...
 低調的中國工業地產,正在以一種比商品住宅、商辦地產更為理性并更接近國際化的方式快速發展。許多民營資本聚集搶得先機。 
  最新統計數據顯示,2011年1月1日至2012年2月15日,上海土地共成交832幅,3153公頃,其中工業用地成交541幅,1858公頃,占到全市所有成交地塊總面積的近6成,較2010年上升12%。統計還顯示,來自上海本地及部分外地的民營企業,成為工業用地的主要買家。 <BR>  民企搶籌工業地產 
  對很多房地產行業的從業人員來說,上海宇培,還是一個陌生的名字。但在高端物流地產領域,上海宇培(集團)有限公司(以下簡稱“上海宇培”)是目前國內最大的民營開發商之一。 
  上海宇培創始人、董事長李士發告訴本報,2011年8月,普洛斯通過收購美國知名房地產投資基金Equity International持有的誠泰企業(香港)有限公司100%股權,間接持有宇培集團49%股權。目前,宇培集團在上海、北京、蘇州、滁州、沈陽、武漢等地的物流倉儲地產資產組合已超過70萬平方米,固定資產規模達20億元。 
  “未來3-5年,公司將在上海、北京、廣州、沈陽、西安等22個城市,完成總面積超過300萬平方米的物流倉儲基地及電子商務中央倉儲分撥中心的開發建設,資產規模將達100億元!崩钍堪l透露。 
  某種程度上上海宇培是目前國內工業地產的一個寫照。隨著傳統住宅地產逐步“退燒”,工業物流地產的資本關注度逐漸升溫。同策咨詢研究中心數據顯示,2011年1月1日至2012年2月15日,上海土地成交面積總量中,住宅用地(含綜合用地)、商辦用地占比僅為29%和11%,分別較2010年下滑了9%和4%,而工業用地成交面積占比近6成,較2010年上升12%。 
  在龍年首月的上海土地市場上,工業用地火爆不減,共成交49幅,合計約257公頃,占到全部的土地成交市場的9成,創下了2008年10月份以來的月度新高。 
  類似的情況在國內普遍存在。同策監測的另外11個城市中,有8個城市2011年至2月中旬工業用地成交占比,較2010年有所上升。工業用地逐漸占據地方土地供應和成交市場的主力,對于宇培等工業物流地產開發商而言,機會就在眼前!敖衲辏钆嗟耐恋貎淠繕耸1200畝!鄙虾S钆喔呒壐笨偛脧埈嚫嬖V記者,這個數字是去年實際完成量的一倍。 
  更多民企搶籌工業地產的潮流正在逐步形成。出讓結果統計顯示,民企是工業用地的拿地主力,約占6成。 
  低地價契機:回報率優勢漸現 
  更多資本的介入,推動工業地價不斷走高。 
  同策咨詢研究中心分析師許之靜指出,以上海為例,前幾年經工業用地價格表現平穩,且多為零溢價出讓。2007年至2011年上海全市工業用地成交樓盤均價依次為363元/平方米、366元/平方米、313元/平方米、347元/平方米、443元/平方米。 
  21世紀不動產上海區域市場中心統計還顯示,2011年,工業土地價格結束了多年來相對平緩的走勢,出現大幅拉升。2011年上半年,上海全市共有26幅地塊成交溢價率超過100%,其中有24幅為工業用地,多為上海本地民營企業所拿下。 
  不過,張瓏指出,盡管出現一波上漲,但目前國內大多數區域的工業土地依然處于被低估的狀態,以國際習慣采用的“工業、住宅地價比”指標衡量,這一比值還遠遠落后于國際平均水平。 
  地價的優勢體現在工業地產的投資回報率方面,尤其是高端的物流地產項目領域,投資回報率較住宅等傳統地產領域,呈現明顯的后來居上態勢。 
  李士發向本報記者透露,宇培的物流地產項目,年回報率達到10%、10年收回成本的水平。土地成本較低外,工業地產的建安成本也明顯較住宅商辦項目節省。 
  中金公司曾在2010年底的一份專題報告中預測,中國工業用地被嚴重低估,工業用地價格將迅速補漲,物流土地價格將大幅上升。一年多以后,中金的預測前半部分正在成為現實,物流地產尚需時日。 
  資本聚集也帶來了炒作“病毒”。許之靜指出,如江浙地區經濟較為發達,工業用地趨緊,且部分地區門檻低,如寧波、杭州的成交樓面均價僅200多元/平米,容易成為炒家的獵物。   本
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