眼下地產界一片風聲鶴唳、冷風蕭瑟，土地市場幾近冰凍，房企大佬們普遍放緩拿地步伐，紛紛抱緊現金準備過冬，但零售企業們卻猶如黑馬般前赴后繼闖進地產領域。 
　　1月20日，重慶市土地和礦業權交易中心，來自瑞典的全球最大家居巨頭宜家以2.6706億元的低價拿下重慶北部新區一塊規劃面積達53410平方米的商業金融用地；此前，北京京東世紀貿易有限公司以2.95億元的低價獲得北京經濟技術開發區路東區兩塊規模為18.7萬平方米至20.9萬平方米的商業金融用地。 
　　將時間表一直推前到過去的一年，零售企業盯上土地市場的買地購地好戲幾乎沒有斷檔。 
　　2011年12月1日，麥德龍以9152萬元的價格獲得重慶北部新區一宗20201平方米的商業金融用地；2011年11月15日永輝超市公告，其在11月11日競得石家莊市面積為28614平方米的土地，成交總價約為2.3億元。 
　　而按照中國連鎖經營協會的抽樣調查，近半的零售企業都已涉足商業地產開發，不完全數據顯示，內資區域零售企業中湖南步步高方面核心物業資產總面積超過30萬平方米，北京華聯、山東家家悅等都有不少的物業開發；而外資零售企業中像宜家、TESCO樂購等都在運作商業地產，沃爾瑪、家樂福兩家外資企業全球總部也都有商業地產部，沃爾瑪去年也在中國成立了專門購地自建的地產部。而過去一年，宜家已先后在北京、武漢、無錫、沈陽等地拿地自建宜家家居賣場和購物中心，京東商城更是將融資的大部分資金都用在了超過1000畝以上的物流圈地中。 
　　相比此前的零售商自建超市大賣場物業成風，此輪零售商地產化開發加碼的圈地熱基本上都布局在了購物中心開發和物流倉儲建設。 
　　地方政府助推零售圈地熱 
　　宜家可以算是零售商涉足地產開發的先鋒。 
　　在拿下重慶北部新區地塊之前，宜家家居置業部門已經在全國多個城市均有地塊斬獲。堅持購地自建一直是宜家在瑞典的發展模式，但在進入中國市場的前幾年，宜家一直受困于找地難，而發展緩慢。目前，宜家在中國的北京、上海、成都等8個城市開了9家賣場，除廣州門店是租賃物業外，其他一律為自建物業。 
　　據中國商報記者獲悉，重慶北部新區地塊是由瑞典宜家集團置業部門拿下的，在早于此重慶地塊前，宜家集團專門投資成立了購地開發的英特宜家集團，進行門店物業的選址開發及購物中心的開發運營，才真正在中國市場做起了地產的生意。 
　　2010年，英特宜家中國就投入7.9億元拿下北京大興的一塊地塊，準備投建宜家購物中心，其中包括宜家家居商場和其他百貨品牌，也將開出規模僅次于宜家在瑞典首都的旗艦店。 
　　而大興一處住宅項目的地產商透露，宜家能以7.9億元的低價成交，是大興區政府和英特宜家早已經達成的意向，宜家亞太地區總裁杜福延、中國區副總裁高峰等人曾多次前往大興考察地段。在大興區發改委官方網站上，也有一些從去年下半年以來，宜家方面已經多次與大興區接觸的消息。 
　　同樣，宜家在重慶的斬獲也與重慶地方政府的支持不無關系。據重慶北部新區管委會自身透露，為了讓宜家到重慶“安家”，北部新區管委會負責此項目的人員整整跟了四年，提供了讓宜家絕對滿意的條件。而此前，從重慶市高新區到南坪步行街，到解放碑等區域政府或管委會都給宜家開出了吸引入駐的優惠條件，但最終北部新區摘得碩果。 
　　不知是否有意為宜家的該地塊進行保密，截至2月7日，中國商報記者登陸重慶市土地和礦業權交易中心，再三搜索尋找“已供應土地”中都未能查到宜家重慶北部新區金山組團C27-1-1/05號地塊的最終成交價格等信息。但按出讓價格計算，宜家所獲該地塊土地成本不到5000元/平方米。 
　　業內人士表示，北京和重慶等地方政府都是看到了宜家家居這種新型家居業態對城市商圈的帶動作用，因此，相比其他地產商花高價拍地，宜家更像是被地方政府“請”去的。 
　　武漢市招商局也表示，宜家之前一直對武漢市場猶豫不決，他們考察了武漢3年，武漢招商局5次制作商業計劃書跟蹤后，才被宜家認可，出手投資。 
　　據宜家一名招商員工稱，和武漢政府一樣，翹首以盼宜家到來的，還有沈陽、無錫、天津、寧波、杭州、西安、重慶、哈爾濱等城市。而武漢和無錫已經計劃將會建設宜家購物中心，沈陽的宜家家居商場也正在籌建中，全部是地方政府許以低價拿地自建。 
　　今年1月下旬，宜家公布了截止于2011年8月31日的上一財年業績報告，銷售收入同比增長6.9%至251.7億歐元，凈利潤同比增長10.3%，至創紀錄的29.7億歐元。值得注意的是，宜家副總裁索倫-漢森(SorenHansen)表示，銷售額在所有市場都有增長，其中俄羅斯、中國和波蘭的增幅最大。 
　　物流倉儲土地競購兇猛 
　　與宜家所代表的購物中心開發熱相比，京東商城的物流倉儲土地爭奪戰也絲毫熱度不減。 
　　“不差錢”的京東商城勢頭最為兇猛。據北京市土地整理儲備中心的公告，1月10日晚，京東商城以2.95億元低價獲得的北京經濟技術開發區路的商業用地規模達18.7萬平方米至20.9萬平方米，而這并不是京東首次在亦莊拿地。兩年前，京東商城已在亦莊拿下200畝土地。 
　　一些地產界人士認為，京東作為純電子商務企業，大規模購地有抄底之嫌。據中國商報記者了解，京東購得的亦莊地塊成交價與年前同區域出讓地塊相比明顯下跌。去年11月，該附近土地折合成交樓面價在2000元/平方米左右，但現在京東只花了1408元/平方米。 
　　對于低價獲得的土地具體用途，據一位京東商城內部人士的透露，該土地具體用途尚需要時間做細節規劃，其中包含部分倉儲物流，也將用于建京東商城自己的辦公大樓。 
　　實際上，此前京東商城已在土地領域多次出手。去年年底，京東商城董事局主席劉強東曾表示，在倉儲方面，京東已經在北京、上海、廣州等六個城市分別購買了數千畝土地，在每個地方都將建造“亞洲一號”，每個“亞洲一號”的面積不超過36萬平方米，但全部采用現代化的信息技術，到2012年年底，將有望建成四座“亞洲一號”。 
　　除京東外，各企業對于投資建設物流中心的熱情也在急劇高漲。在重慶市北部新區，麥德龍同時通過掛牌取得重慶北部新區一塊20201平方米的商業金融業用地，土地出讓綜合價9152萬元，據悉也將用作麥德龍倉儲用地。而當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號店等電商都表示了要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布要斥資千億在全國建立倉儲系統。 
　　零售商為何熱衷重金布局倉儲物流？ 
　　國內倉庫的供不應求是電商涌入物流地產的最初動力。劉強東曾在微博中坦陳，目前，國內根本就沒有可以容納數百萬種商品的超大型單體庫房，大型電商只能自建或者合作代建。在京東亞洲一號沒有建成前，京東在北京租賃了7處庫房，導致購物體驗和物流成本都非常不好。 
　　派代網電子商務分析師李成東也告訴中國商報記者，現在電商買地建倉是為了兩年以后的訂單處理時有足夠的倉儲面積。“從規劃建倉，到放置設備、調試，需要差不多2年的時間。現在京東一日30萬單以上，2012年年底估計超過100萬日均訂單量，2013年的訂單量就會更大了。現在必須提前儲備土地、建倉，不然等到需要的時候再建就晚了，而且不可能有任何一家第三方的倉儲能提供京東需要的40萬平方米倉儲中心。” 
　　訂單量劇增的背后意味著電子商務企業未來水漲船高的倉儲成本。《全國倉儲業發展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。而仲量聯行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。這一定程度上成為京東等電商企業熱衷購地建設物流倉儲的主要因子。 
　　阿里巴巴集團相關負責人告訴中國商報記者：“相比一年前，倉儲租金已經漲了約30%至40%，而且還未必能夠找到合適的地方。”目前，除了京東外，不少有相當資金儲備的電子商務企業如淘寶、當當、蘇寧易購等都在計劃或已經開始圈地。 
　　逐利布局 
　　眼下，在持續的樓市調控政策下全國土地市場已經明顯降溫，選擇此時拿地不失為好時候的當下，無論實體還是網絡零售商的購地開發熱，都被視為“不務正業”的逐利行為，并認為是眼下“全民炒房、全商炒地”的泛地產熱的縮影。 
　　仲量聯行中國區物流基礎設施總監、董事王成志就指出，“我不認為一家電子商務公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。” 
　　王成志認為，零售商對物流地產的興趣正越來越超出實際的需求。“拿了地、造了倉庫，這些東西都將成為資產，而這些資產是要繳稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產生收益，電商就得兼做開發商、房東，把自建倉庫再租出去，可是這不是又遠離主業了？而且電商是否有能力運營物流中心？電子商務的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業產品類的倉庫呢？事實上，電子商務的倉庫通用性并不強。” 
　　據了解，目前由于政策激勵，電子商務公司比物流地產商更容易拿到工業用地，這在一定程度上助長了電商拿地的欲望。“工業用地分為三種類型，一種是工廠、廠房，一個是倉庫、物流中心，還有一個就是研發中心。對于出讓土地的地方政府而言，研發中心和工廠日后可以帶來持續的稅收，但是倉庫產生的稅收相對要少很多。而電子商務公司往往會將結算業務也放在倉庫中進行，結算業務能夠給當地帶來稅收，因此政府更樂意出讓土地給電商。”王成志稱。 
　　而更多電子商務企業之所以熱衷于追捧物流地產開發熱潮，還在于上市的目的。王成志表示:“第一還是賭地價升值，因為土地的供應量是有限的，因此物流地產甚至比商業地產更有升值的空間。而另一方面，這部分資產可以被包裝成為日后上市的一個賣點。” 
　　但目前，企業需要擔憂的是，電商的大量涌入已導致物流用地的價格不斷上漲。“目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%至8.5%，高于一般住宅以及商業地產的平均收益率。”王成志認為，“電商投資物流地產不是一個很健康的成長方式。” 
　　但方正證券零售業分析師告訴中國商報記者，零售企業購地買地與地產商做地產盈利模式并不一樣，前者更看重未來風險的預防。 
　　不過，除了提前應對未來租金上漲的風險，不少零售企業的買地購地也是出于零售業發展的被迫之舉。 
　　中國連鎖經營協會秘書長裴亮介紹，零售企業之所以涉足拿地購地，還在于其中的利潤驅動。“投資地產的回報肯定要高于零售業的。”不過，裴亮指出，其中也有“被迫”的因素，現在租金的上漲和店鋪資源爭奪的非常激烈，許多零售企業遭遇到漲價甚至是被終止的尷尬局面，所以一些零售企業發現有開發商業地產的機會，就自然會去開發了。 
　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利告訴中國商報記者，近兩年來，隨著國內零售業、娛樂、休閑、購物等多元化業態的興起，品牌的豐富，千店一面的同質化，使得地產商開始青睞新型業態及時尚品牌，喪失以往吸引力的零售企業由此將更多地依賴自我的開發拓展物業門店。 
　　裴亮也認為，零售企業涉足地產雖然不是洪水猛獸，但是也有風險。零售企業需要合理把握主業和副業的平衡關系，避免地產開發過多占據資金影響零售主業的發展。“相比租賃物業，購地自建物業從選址、建設到運營所需的時間要長得多，而且投入資金巨大，相對回報周期也比較長，零售商必須有足夠的現金流才能運作。”（本文來源：中國商報）