國內房地產市場進入低谷時，其冷卻多年的分支工業地產，已經成為海外資本新的淘金之地。 
　　10月底，全球最大的工業地產投資公司之一嘉民集團（Goodman Group）宣布其在中國的旗艦項目嘉民浦東空港物流中心正式投入運作。這個總建筑面積超過20萬平方米的倉儲項目，位于上海浦東機場航空港物流園區，據估總價值約1.7億美元。 
　　嘉民集團近年開始迅速布局中國，在它的身邊，普洛斯、豐樹、騰飛等來自新加坡的工業地產巨頭們也同樣激進搶奪國內高端物流地產項目的開發和改造，其中普洛斯據估已占據了國內物流地產市場約20%的份額。 
　　“現在中國工業地產里做的最積極的實際是外資。就像十年前的住宅，北京、上海最核心的地段多是外國人在買，六七年前最早整幢收購寫字樓和商場也是外資。現在輪到工業地產了。”萬通控股副總經理鄭沂說。萬通集團在一個月前也宣布成立國內首只工業地產基金，總規模為10億元人民幣。 
　　國內迅速膨脹的物流貿易需求和實業公司輕資產化趨勢，使得物流倉儲和廠房的開發出現了巨大的市場空間。但相對外資，涌進這一領域的國內開發商似乎并無資金和經驗方面的優勢。“融資渠道和客戶資源的確是國內開發商的短板，不過這個市場很大，對他們而言最重要的可能還是盡快將產品質量與國際接軌。”戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵說。 
　　領頭物流地產 
　　嘉民集團中國區運營總經理黃煒介紹，項目一期的租金大約在1.2元/平方米/天，目前的預租率超過70%。“我們很滿意集團旗下所有物業的出租率。”嘉民大中華區董事總經理彭菲力（Philip Pearce）說，嘉民在中國現已運營的物業的出租率在97%左右。 
　　嘉民近期還收購了中國最大的保稅區上海外高橋保稅區的一座現代化的倉儲設施，該項目占地約75,000平方米，提供可供租賃總面積為76,425平方米的倉儲空間，目前所有倉儲已滿租，租戶包括敦豪（DHL）、基華物流（CEVA Logistics）及優特埃物流（UTI）等物流供應商。 
　　這些都是嘉民集團在中國“5年10倍”投資計劃中的一部分，這家專注物流倉儲等的工業地產商今年早些時候曾宣布，將中國的投資額從19億元人民幣在3—5年內增至190億元。除了長三角地區，這家企業也將觸角拓展到京津塘、珠三角、東北、中西部等區域城市。 
　　目前，嘉民在中國持有的物業約160萬平方米，正在施工的物業有48萬平方米，并預期在12個月后保證每年80萬方的龐大開發量。 
　　盡管中國GDP的增長已經放緩到7%左右，但這個速度仍然令其他國家和地區難以企及。尤其是近年來奢侈品供應商及在線零售商的需求越來越大，國內大城市物流中心的訂單，為這些專業的工業物流地產運營商帶來更多的租戶。 
　　另一家國際物流地產商普洛斯（Global Logistic Properities）則顯得更為激進。自2003年進入中國以來，普洛斯的版圖已經擴張到國內29個重要城市，投資并管理著103個物流園區，可供租賃面積達1150萬平方米，基本形成了對中國主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費市場的物流配送網路的覆蓋。 
　　“中國現代化物流物業供應非常短缺。”彭菲力稱，在全中國5.5億平方米的總倉儲空間中，只有580萬平方米的物業配有現代化的物流設施，這也為物流資產的升值和租金的顯著上漲創造了條件。 
　　蘇智淵說，高端倉儲物業的租金年回報率一般能達到10%左右，遠超過普通工業廠房和倉庫，也高過持有型的住宅和商業投資回報。雖然在資產升值方面可能不及商業和住宅地產，但適合要求長期穩定的投資需求。 
　　“近些年，海外資本針對人民幣穩定的升值預期，喜歡到中國購置資產，但住宅過熱導致的宏觀政策限制，以及競爭白熱化的商業地產市場，使得他們開始關注更原始的工業地產。”一位工業開發商說。 
　　最近并不是外資首次大規模進入中國的這一經濟領域。早在2003年前后，以嘉民和普洛斯為代表的國際物流地產運營商就開始進入中國單獨拿地，開展工業物業的運營開發。但全球金融危機使得他們的布局趨緩，如今他們開始更為迅猛地搶灘中國市場。 
　　錢與客戶 
　　嘉民在中國的投資主要基于嘉民中國物流基金（Goodman China Logistics Holding），這只基金的主要投資人包括加拿大養老基金和嘉民集團，投資額約20%的嘉民集團也是這只基金的管理人。截至今年8月份，該基金的規模已經增至10億美元，且嘉民希望它的規模進一步增加以滿足對中國市場的投入計劃。 
　　“通過海外進來的錢，跟中國相比要便宜得多，周期也足夠長，比如動輒5—7年的養老基金行業基準收益率只有3%—4%，投資周期結束后可以通過發行REITs等渠道退出。而中國的資金并沒有這么完善的進出機制。他們的融資模式可能包括在證券市場上做IPO類的權益融資，銷售物業后的回籠資金和銀行貸款。這種模式并不適用于長期回報型的物流地產。”黃煒說。 
　　外資工業地產商還爭取到了一些國內大型金融機構的資本支持，比如中國最大的國有風投機構中國投資責任有限公司。2009年，中投與嘉民建立戰略關系，目前持有嘉民18.2%的股份，是其第一大股東。2011年，中投公司還與普洛斯中國合作收購了日本的15座現代物流倉庫。 
　　物流地產對于中國工業地產商的另一門檻是客戶群體。比如前述嘉民剛剛投入使用的浦東航空港項目吸引到國際知名物流供應商德迅集團（Kuehne + Nagel），全球最大的奢侈品集團之一歷峰集團（Richemont），以及專為高端產品提供服務的物流供應商均輝法拉瑞物流（Ferrari Logistics）。除了國際物流商外，普洛斯和嘉民們的長期合作伙伴還包括沃爾瑪、百勝等零售企業和大型生產商。 
　　外資開發商在管理客戶方面有著各自的秘密武器。比如嘉民提供的坡道式倉庫更符合國際物流企業的裝卸習慣。而普洛斯的客戶管理系統，從分析客戶需求和選址入手，對預算和施工進行嚴格的成本控制，物業交付后，還對客戶租約進行收益風險評估才最終簽訂，最大可能地保證投資安全。 
　　“我們的選址非常嚴格，關注航空、海港、區域樞紐等，按照更好地滿足物流企業需求的標準來拿地。兩年前，隨著很多物流企業和生產資料商也開始內遷，我們也進入中西部開拓市場，選擇一些消費型中心城市的工業土地。”黃煒說。 
　　國內消費市場的興起，也使得嘉民等外資工業地產企業不再局限于對國際客戶的依賴。國內的傳統企業開始租用現成物業，將資金花到核心業務上。黃煒介紹，嘉民已經和唯品會等電商合作，而德邦、圓通等國內大型物流企業也是其客戶，“我們在積極地尋求與這些本地的企業合作，他們今后會占到我們客戶的60%—70%。” 
　　后進者機會 
　　新的商機使得越來越多的國內工業地產商開始涌現，其中不少是做實業的企業，也有來自住宅和商業領域的地產開發商。與外來公司專注高端物流倉儲不同，國內的工業地產商更喜歡整體開發政府園區。除了物流倉儲以外，他的業務也包括工業廠房、科技研發辦公、住宅等多元化物業。 
　　在上海A股上市的華夏幸福基業是其中的代表，這家公司擅長根據地方政府的規劃，開發運營工業、商業和社區生活集于一體的大型項目。自2005年以來，公司業績復合增長率保持在100%以上，2011年的銷售額達到165億元。 
　　一些國內運營商的運營策略似乎更為靈活，例如將工業用地上開發的辦公樓進行出售而非持有，甚至將土地進行倒賣，也引起了不少傳統行業參與者和政府的擔憂。 
　　“他們往往喜歡打擦邊球，把工業地產當作短期產品來做，比如有時會在開發區的工業用地上建造辦公樓，并將其散售，他們的客戶是小型的投資商，而非工業企業。”戴德梁行蘇智淵說。 
　　“工業土地和商用類土地的差價非常大，比如在上海某郊區，工業用地的價格是300萬～400萬元/畝，辦公用地一般是這個價的三四倍，高的甚至超過10倍。很明顯，這樣的運營模式是違規的。”上述工業地產商說。 
　　當然，采用更傳統的住宅地產模式來經營工業用地或許是不得已的選擇。因為對國內開發商而言，工業地產的租賃模式需要長期沉淀巨量資金，國際工業地產商的長線融資能力，令他們短期內難以效仿。 
　　不過，工業地產開發面臨最大難題就是取得土地。工業廠房、物流倉儲和科技研發辦公類物業的開發商的角色類似于“二房東”。而對于注重稅收的地方政府來說，他們更愿意把土地給予作為納稅大戶的工業企業，而不是給二房東的地產開發商。 
　　供應缺口在一線城市尤為嚴重。開發商拿地的模式更多趨向于諸如與擁有土地的制造型企業進行合資，或是通過收購經營不善的工業企業等方式來獲取土地，盡管這種方式會涉及到方方面面的法律和產權的障礙。 
　　“這時候，國內企業往往能夠呈現優勢。比如很多新開發區規劃中的物業包括工廠廠房、物流倉庫和研發、行政樓，政府并不愿意花錢來蓋自己的辦公樓或者孵化園區，擅長與地方政府合作的開發商往往容易拿下這類綜合性的項目。” 
　　而外資開發商背后的海外基金，對投資的名目要求非常清楚，一只物流物業基金，就只做物流倉儲類產品，不會去做別的項目。“蘇智淵說。 
　　知情人士透露，嘉民集團在2001年前后曾經嘗試與上海科技綠洲合作投資開發科技型園區，但那次試水僅僅維持了一年多的時間，嘉民就放棄進入該領域。”這類工業綜合型園區，政府的參與度比較深，外資似乎并不擅長于跟政府打交道。“該人士說。 
　　但并不是所有的外資都在堅守。像豐樹和騰飛等新加坡企業似乎更能融入這種政府主導型的文化中。他們都有物流地產之外的投資部門，而普洛斯也開始向其他類型的工業地產轉變。 
　　戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵說，后進的工業地產開發商還面臨著專業化的問題。他們可能沒有專業團隊去規劃整個工業地產的項目流程，包括產業定位、工程建設以及后期招商等環節。他們需要配備專業團隊以及利用市場資源來解決這些難題。（本文來源：經濟觀察網）