2011年伊始，阿里巴巴集團(tuán)便宣布斥資千億大規(guī)模建設(shè)物流產(chǎn)業(yè)，這個(gè)中國(guó)最大的電子商務(wù)企業(yè)同時(shí)宣布，“阿里巴巴不跟物流服務(wù)商搶飯碗，只涉足物流地產(chǎn)”，與京東商城一樣，阿里巴巴計(jì)劃拿出的資金都將主要投在倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)。阿里巴巴稱，阿里倉(cāng)儲(chǔ)定位為專業(yè)的物流地產(chǎn)商促使阿里巴巴下此決心的，正是由于當(dāng)前我國(guó)電子商務(wù)企業(yè)已經(jīng)一次又一次受制于物流行業(yè)。當(dāng)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度明顯加快、巨大的商業(yè)潛力逐步顯現(xiàn)之時(shí)，它對(duì)于自身運(yùn)作或者第三方運(yùn)作的配送中心要求也越來越高。越來越多的人開始意識(shí)到，物流業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)電子商務(wù)這個(gè)大木桶上的“短板”，行業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施同步向前，傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)代物流需求，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求日趨升溫。 
　　工業(yè)地產(chǎn)商自然不會(huì)輕易讓出自己的地盤。全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商、美國(guó)普洛斯在中國(guó)的擴(kuò)張正在全面輻射。北京普洛斯空港物流發(fā)展有限公司總經(jīng)理蔣莉告訴《中國(guó)投資》，截至2009年12月31日，普洛斯在中國(guó)完工和在建物業(yè)面積達(dá)到376萬平方米，在廣州、深圳、佛山現(xiàn)有9處物流園。緊隨普洛斯的腳步，全球第2大工業(yè)地產(chǎn)商安博置業(yè)也于2010年底，在廣州開發(fā)區(qū)建立配送中心。 
　　東方財(cái)富通手機(jī)炒股軟件 揭秘手中股票不漲怎么辦？ 
　　小心行情突然發(fā)生逆轉(zhuǎn) 注意！后市很可能有特大利好 
　　與此同時(shí)，瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)的還有國(guó)內(nèi)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近期接連出臺(tái)的樓市調(diào)控“組合拳”以及對(duì)后續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期，使得住宅開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始逐步釋放。在住宅市場(chǎng)存在諸多變數(shù)的當(dāng)下，住宅開發(fā)利潤(rùn)空間日趨下降，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，不少開發(fā)商開始嘗試把一些雞蛋放在別的籃子里。物流地產(chǎn)，以日益增長(zhǎng)的強(qiáng)勁需求和穩(wěn)定可期的回報(bào)率正吸引越來越多的資本進(jìn)入其中。 
　　物流企業(yè)大舉出手 
　　近日，京東商城CEO劉強(qiáng)東通過微博發(fā)出感嘆，字里行間都是對(duì)北京倉(cāng)庫(kù)租金上漲的無奈：“今年平均上漲30%，估計(jì)未來兩年還要漲30%。”隨著金融危機(jī)的影響漸漸退去，客戶需求快速增長(zhǎng)，在北京、上海等國(guó)內(nèi)主要城市，倉(cāng)儲(chǔ)資源已經(jīng)出現(xiàn)明顯不足。 
　　根據(jù)中國(guó)快遞協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國(guó)郵遞包裹20億件左右，其中約有一半來自淘寶。而淘寶自身則預(yù)測(cè)，到2012年年底，該網(wǎng)站日訂單量將超過800萬筆，需要投遞的實(shí)物訂單將超過600萬筆，物流壓力正在明顯增大。 
　　同時(shí)，北京和深圳兩地各種工業(yè)地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)和研發(fā)型地產(chǎn)的空置率持續(xù)下降，租金水平延續(xù)升勢(shì)，全國(guó)各地市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)逐步回暖。目前上海倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)的空置率僅為7%。有專家預(yù)計(jì)，今年上海甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流的設(shè)施平均租金將繼續(xù)上漲5%-7%。“在租賃倉(cāng)庫(kù)、建設(shè)基地等方面的成本投入，對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)來說，負(fù)擔(dān)都很大”，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心常務(wù)副院長(zhǎng)馬磊坦言。 
　　中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍告訴記者，目前僅在快遞領(lǐng)域，就有多家企業(yè)先后推出了購(gòu)地投建物流平臺(tái)計(jì)劃。例如申通總部投資2億元，征地100畝；圓通投資3.5億元規(guī)劃建設(shè)上海、廣州、成都等集分揀、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的大型運(yùn)轉(zhuǎn)中心；中通在上海征用52畝土地，投資1.2億元建造新的總部基地。 
　　“如果只是在各地建立辦事處或分公司，投入并不是很大。但要是建設(shè)大型集散中心或分撥基地，對(duì)于操作空間、裝備設(shè)施等方面就會(huì)有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買地”，李芏巍說，盡管買地的成本投入更大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益考慮，一些物流企業(yè)還是更希望“買”而非“租”。在李芏巍看來，物流基地建設(shè)目前已經(jīng)成為零售商和物流服務(wù)商的一項(xiàng)共識(shí)。 
　　穩(wěn)定收益吸引地產(chǎn)企業(yè) 
　　中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心常務(wù)副院長(zhǎng)馬磊告訴記者，物流地產(chǎn)這一概念，是由國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯于2003年引入中國(guó)的。2000年以后，由于中國(guó)加入世貿(mào)的契機(jī)，各地政府開始大力扶持物流園區(qū)的建設(shè)，由于各級(jí)政府認(rèn)識(shí)到物流園區(qū)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)所起到的強(qiáng)有力的帶動(dòng)作用，因此，紛紛出臺(tái)優(yōu)惠政策，招商引資，大力發(fā)展園區(qū)建設(shè)。再加上工業(yè)用地出讓價(jià)格本就低廉，一時(shí)間，你方唱罷我登場(chǎng)，國(guó)內(nèi)物流園區(qū)建設(shè)如火如荼。 
　　在蔣莉看來，物流地產(chǎn)主要指地產(chǎn)開發(fā)主體根據(jù)顧客需求，選擇合適的地點(diǎn)，建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再組建一個(gè)資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理和服務(wù)。其本質(zhì)正是物流服務(wù)和地產(chǎn)服務(wù)一體化結(jié)合的產(chǎn)物。 
　　然則在2003年這一概念提出之時(shí)，多數(shù)項(xiàng)目都成為開發(fā)商低價(jià)拿地的噱頭，打著物流名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源者為多，其中真正與倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目卻為數(shù)不多。當(dāng)時(shí)，由香港及北京地產(chǎn)界最具影響力的兩大巨頭——嘉里建設(shè)與華遠(yuǎn)地產(chǎn)共同出資組建的北京嘉里華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)作的物流港住宅開發(fā)項(xiàng)目一時(shí)名噪京城，但項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初物流地產(chǎn)所占比重極小，后來隨著北京三環(huán)內(nèi)不能建設(shè)物流基地的一紙限令，項(xiàng)目更是將這少之又少的物流相關(guān)部分剔除了出去，變成了以工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格拿地建設(shè)的純住宅項(xiàng)目。 
　　近年來，國(guó)家開始重拳打擊住宅市場(chǎng)發(fā)展過熱的勢(shì)頭，原本依賴銀行貸款進(jìn)行建設(shè)、走快速資金回籠道路的住宅開發(fā)企業(yè)資金鏈紛紛告急。這時(shí)，物流地產(chǎn)所擁有的最大優(yōu)點(diǎn)：穩(wěn)定，便顯得十分珍貴。在馬磊看來，物流地產(chǎn)回報(bào)率一般為8%-12%，相較于住宅開發(fā)動(dòng)輒20%以上的利潤(rùn)率，物流地產(chǎn)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不如開發(fā)寫字樓、住宅。然而，隨著房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)，眾多開發(fā)商的饕餮大餐正在撤席，在住宅市場(chǎng)調(diào)控風(fēng)聲鶴唳之際，穩(wěn)定的租金收益顯得尤為寶貴。 
　　“物流地產(chǎn)和商業(yè)、住宅地產(chǎn)不一樣，這里沒有暴利，追求的是一種緩慢而穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使是市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響相對(duì)比較小”。世邦魏理仕工業(yè)物流服務(wù)部副董事胡曉睿向記者表示，上述優(yōu)勢(shì)對(duì)于我國(guó)資金鏈脆弱的房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑十分關(guān)鍵。 
　　房產(chǎn)商布局 
　　2010年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式推出其第1個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——金石IT產(chǎn)業(yè)園，占地面積66萬平方米，總建筑規(guī)劃面積超過100萬平方米。 
　　2010年3月30日，地處廣州花都空港經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、與廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)貨站因毗鄰的富力空港物流園公用型保稅倉(cāng)、出口監(jiān)管倉(cāng)正式掛牌，項(xiàng)目占地面積超過2200多畝，計(jì)劃投資額高達(dá)30億元，標(biāo)志著富力地產(chǎn)正式進(jìn)軍倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)。 
　　合生創(chuàng)展在廣州惠州的兩個(gè)超大面積的工業(yè)園項(xiàng)目也于2010年開始動(dòng)工，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，合生創(chuàng)展之前在北京和天津等地早已涉水物流園項(xiàng)目。 
　　在上海，復(fù)地團(tuán)體、鵬欣團(tuán)體、綠地團(tuán)體、陸家嘴團(tuán)體等知名大型開發(fā)商均涉足物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域。 
　　在廣州，恒大、美林基業(yè)、珠江投資等在內(nèi)的諸多原先住宅地產(chǎn)開發(fā)商也已邁進(jìn)這一領(lǐng)域。 
　　個(gè)中原因，富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁一語道破，物流產(chǎn)業(yè)是集團(tuán)多元化拓展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個(gè)方向，原因在于該產(chǎn)業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中較商場(chǎng)、酒店的投資成本低，資金回報(bào)也較為穩(wěn)定，因此將是公司極為看重的一個(gè)新業(yè)務(wù)。 
　　呂勁告訴記者，目前，該富力空港物流園項(xiàng)目?jī)H有小部分倉(cāng)庫(kù)投入使用，去年產(chǎn)生了2000多萬元現(xiàn)金收益。即使按照去年該園區(qū)內(nèi)平均每平方米每月30元的租金收益計(jì)算，一旦未來100萬平方米倉(cāng)儲(chǔ)全面建成后，收益會(huì)相當(dāng)可觀。 
　　“投資物流地產(chǎn)，是看重經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來這個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)。相較主營(yíng)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在只是起步階段，但從投資角度講，物流地產(chǎn)會(huì)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，開發(fā)商以租金作為回報(bào)，物流地產(chǎn)的回報(bào)率大概約為8%—12%”。呂勁告訴記者，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩性比較大，投資物流地產(chǎn)可以分散風(fēng)險(xiǎn)，也是房企多元化發(fā)展的方向”。 
　　暗礁之下激流涌 
　　在馬磊看來，整個(gè)工業(yè)地產(chǎn)體系就是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，其中物流地產(chǎn)更是對(duì)產(chǎn)業(yè)的依賴性極大，不僅需要考慮行業(yè)、物流、交通等情況，還要考慮當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和招商政策等。 
　　與住宅房地產(chǎn)簡(jiǎn)單的“建造-銷售”獲利模式不同，物流地產(chǎn)的利潤(rùn)主要來源于后續(xù)經(jīng)營(yíng)。開發(fā)商不僅僅是建幾棟標(biāo)準(zhǔn)化廠房，更重要的是引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，為進(jìn)駐企業(yè)提供包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的增值服務(wù)，這就對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求。因此，物流項(xiàng)目的開發(fā)絕非一勞永逸。 
　　這正是已有物流園為人所詬病的地方。“集裝箱卡車開不進(jìn)去，或者很難掉頭”，胡曉睿說，“一些國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)憑想象建造，沒有專業(yè)的人才也缺乏專業(yè)化的物流管理知識(shí)。”造成的結(jié)果是物流地產(chǎn)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)可以，貨物運(yùn)進(jìn)運(yùn)出就麻煩了。 
　　在外資物流地產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)之前，國(guó)內(nèi)很難找到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)庫(kù)，外資企業(yè)在中國(guó)許多現(xiàn)有的倉(cāng)庫(kù)都是由廠房改建，規(guī)格多種多樣。此外，一些舊有建筑條例的框框，比如說對(duì)建筑材料、高度、大小的限制，都令開發(fā)商很難按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)大型標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)。 
　　對(duì)于意圖進(jìn)入物流領(lǐng)域的零售商而言，買地產(chǎn)，建倉(cāng)庫(kù)，做運(yùn)輸，巨大的基礎(chǔ)設(shè)施投入使企業(yè)燒錢如流水。用劉強(qiáng)東的話說，是“拿出15億建設(shè)物流”。而在近3年來，卓越亞馬遜也在倉(cāng)儲(chǔ)物流上投資過億元，還移植了亞馬遜美國(guó)總部的倉(cāng)儲(chǔ)物流系統(tǒng)和管理經(jīng)驗(yàn)。這對(duì)于尚未盈利的企業(yè)而言并不是一件容易的事。 
　　倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)投資金額大，回報(bào)周期長(zhǎng)，又有很大的平臺(tái)特性，即在模式創(chuàng)新上有風(fēng)險(xiǎn)、不確定性。其中占地問題需要與政府作較多溝通，這對(duì)于目前仍以民營(yíng)企業(yè)為主的我國(guó)快遞行業(yè)來說，做倉(cāng)儲(chǔ)所面臨的困難不言而喻。 
　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)估算，在京東商場(chǎng)一線城市物流布局完善的情況下，要想持續(xù)增加市場(chǎng)占有率，必須進(jìn)軍二三線城市去搭建物流平臺(tái)。這意味著，京東還將花費(fèi)上百億元才能初步完成基礎(chǔ)建設(shè)。 
　　而對(duì)于資金相對(duì)雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)周期一般長(zhǎng)達(dá)4-5年，而投資回報(bào)周期則會(huì)更長(zhǎng)，住宅開發(fā)商往往缺乏操作經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)是與政府溝通的能力和項(xiàng)目管理能力強(qiáng)，但開發(fā)商要做好產(chǎn)業(yè)園的話，必須對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有深入的了解。 
　　此前高力國(guó)際一份報(bào)告中指出，2011年物流地產(chǎn)開發(fā)商的主要競(jìng)爭(zhēng)集中在土地資源而非資本。馬磊告訴記者，在物流園區(qū)、基地項(xiàng)目的建設(shè)過程中，征地困難已經(jīng)成為困擾其發(fā)展的重要因素。例如項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改；很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項(xiàng)目不能如期開工；后續(xù)土地儲(chǔ)備不足，影響遠(yuǎn)期規(guī)劃和發(fā)展等等。 
　　土地置換政策不配套的問題較為突出。物流規(guī)劃是在考慮一定區(qū)域現(xiàn)狀及未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居民生活和城市功能空間，城市在區(qū)域中的物流組織地位等因素基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合布局的結(jié)果。為了不多占用土地，需要在規(guī)劃的設(shè)施與既有不符合空間布局要求的設(shè)施之間進(jìn)行土地置換。而實(shí)際情況，用地政策制定與執(zhí)行者和物流規(guī)劃的制定與執(zhí)行者，兩者之間往往缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)，加之土地置換過程中涉及國(guó)家、地方、行業(yè)和企業(yè)等多方利益，因此有時(shí)經(jīng)常在物流用地問題上無法達(dá)成一致。 
　　李芏巍也表示，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本往往要高于其他既有設(shè)施的平均成本，入駐企業(yè)要在物流服務(wù)過程中消化過高的建設(shè)成本，必定帶來其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無法降低成本，反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。 
　　實(shí)際上，成功的物流基地、園區(qū)，最主要的一個(gè)原因就是合理控制土地價(jià)格，降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)成本。李芏巍認(rèn)為：“依照經(jīng)驗(yàn)來看，土地政策對(duì)物流業(yè)的影響十分深遠(yuǎn)，土地問題已成為國(guó)內(nèi)物流企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。”隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)物流設(shè)施的需求也日益強(qiáng)勁，但在此背景下目前全國(guó)很多專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和自用業(yè)主卻遭遇了物流設(shè)施建設(shè)用地來源困難等諸多難題。（本文來源：中國(guó)投資）