一場關于產業地產的巨大變革悄然臨近。
8月中旬，由新浪網、易居中國、中房信聯合舉辦的“宏觀調控下西安地產層峰論壇”上，易居中國、新浪樂居、克而瑞、悟石整合、太立德仁等五大機構聯合揭牌亮相，這一舉動意味著西安地產服務的全面升級；也是地產服務業全產業鏈整合的順利完成，這一舉動將為西安地產的運作和主導地產服務力量奠定更加堅實的基礎。同時，以西安國際港務區為代表的新型產業開發區提出：產業地產是城市發展的新動力，成為此次論壇中的一大亮點。
此次論壇由中國房產信息集團執行董事朱旭東主持，首先以“宏觀調控下西安地產”為主題，在層峰論壇上克而瑞(中國)研究中心總經理陳嘯天向大會報告了以2010年下半年地產市場走向預測為主要內容的數據研究報告，中國房地產協會秘書長顧云昌做了以宏觀調控下中國房地產市場走勢分析為主要內容的精彩發言，他認為中國地產現在重要的資源結構性供給問題有待解決。
在CRIC聯席董事會主席兼總裁周忻代表中房信集團向來賓致辭后，西安地產五大服務機構集體亮相，易居中國西部區域總經理陸海東代表五大機構向西安地產界做了整合服務目的與宗旨的發言。論壇的舉行意味著西安地產服務的全面升級；也是地產服務業全產業鏈整合的順利完成，這一舉動將為西安地產的運作和主導地產服務力量奠定更加堅實的基礎。
21世紀博鰲房地產論壇主席白長虹在演講中聯系紐約、迪拜和中國麗江等城市，闡述了城市品牌是運作、挖掘地產業蘊含的豐富資源，創造城市的品牌要有文化創意力量作為依托——白長虹的精辟觀點也成為隨后西安國際港務區管委會常務副主任強曉安演講的一篇序曲。
在受邀作題為“產業地產、城市發展的新動力”的主題演講中，強曉安結合西安建設國際化大都市的實際背景，強調了以國際港務區等開發區經濟為主導的產業地產發展對城市功能和經濟發展所起的重要作用。他提出，城市的產業、特別是主導產業將成為推動未來國際化大都市地產業迅猛發展的動力引擎，隨著作為經濟體的城市的不斷發展，也將催生出“產業地產”這一相對獨立的概念在地產業中占據主導地位。
強曉安還以現代服務業為主導產業的國際港務區“先建港、再建區、最后建城”的發展路徑為題，以該區西安鐵路集裝箱中心站、公路碼頭和綜合保稅區三大支撐平臺構成的國際陸港強大的產業帶動作用為模型，闡述了產業對地產業發展的巨大作用，特別以在建中西安華南城項目為例，闡釋了產業地產對城市發展所起到的革命性作用。為此，強曉安也建議與會的西安地產界人士能高度重視產業地產所蘊含的巨大商機，參與西安國際化大都市的建設征程中去。
作為西安現代化和國際化進程中的一支勝利軍，西安國際港務區有關產業地產發展的觀點，獲得與會嘉賓的高度認同和熱烈掌聲。
地產資源與現代服務業資源的優化整合
“產業地產”如此受捧絕非偶然，在當下經濟全球化的大背景下，伴隨著三大產業的結構調整、城市進程化的加速與產業鏈的完善與分解，這種新型的促進實體經濟發展、利用土地資源整合區域經濟的發展模式異軍突起的背后，是大西安經濟全面發展和城市化進程的必然結果。
隨著1979年改革開放、深圳“蝶變”開始，我國第一座真正意義上的工業園區“蛇口工業園”誕生，中國開始了產業地產的旅程。而在產業園區和產業地產發展的31年中，從一個產業園區的發展到真正的產業集群效應彰顯、珠三角經濟區域的形成，到全球大經濟圈的確立，產業地產的發展已經歷經了無數次升華與改革——老牌的工業園區在產業升級和轉移的洪流中嬗變，其工業地產模式也正在逐漸完成向新型產業地產升級的過渡，而另一方面，新型產業地產也伴隨著中國第三代開發區的發展建設迅速蓬勃發展起來。
“處于國家深入實施西部大開發戰略的宏大背景之下，其重要發展途徑就在于把西安建設成為一座真正意義上的國際化大都市，這必將為西安的產業經濟和產業地產帶來前所未有的發展契機�！睆姇园舱f，“與以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特征的消費型地產有所不同，產業地產則是在此基礎上被賦予其更適宜創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特征�！睆姇园脖硎�，目前，西安國際港務區已形成由管委會主導，由企業建設運營的產業地產發展體系。
該區內正在著力打造的重大現代商貿物流項目“西安華南城”，同時也是新型產業地產項目的“扛鼎之作”。
資料顯示，西安華南城旨在打造以交易中心為核心的超大規�，F代綜合商貿物流園，該項目分為交易展示區、生產服務配套區、生活服務配套區。擬分3期建設，將建成集展示、交易、物流、信息、市場拓展、技術創新、品牌推廣、工業旅游等功能于一體的現代綜合商貿物流園。據測算，西安華南城建成后，總投資額將在200億元以上，建筑面積約1000萬平方米，可入駐商戶10萬戶，實現營業額1500億至2000億元、稅收50億元以上，可提供創業機會10萬人、直接就業崗位40萬人、間接就業崗位100萬人，將成為西部乃至中國規模最大、商品種類最多、服務功能最全的工業原輔料、商品集散中心和綜合性物流中心之一。
與此同時，“西安廣匯汽車物流園”項目也正在積極運作中，該項目將緊密聯系西安公路碼頭項目，整合除了汽車制造之外的汽車產業鏈資源，形成具有汽車主題文化的汽車地產概念園區。
毫無疑問，無論是西安華南城，還是西安廣匯汽車物流園，其作為現代服務業項目，將大幅改善西安及西部地區的產業配套環境，為西部承接東部沿海等區域的產業轉移，發展創新型制造業提供產業配套支持，并降低企業經營成本和交易成本，提升陜西產業競爭力；而從其產業地產項目屬性看待，其特點在于將地產資源與現代服務業資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育，在營造宜居環境的同時，注重就業者與投資者和經營者個人事業的發展。
產業地產將成為西安城市發展新動力
在一次西安國際港務區關于西安華南城項目建筑格局的規劃論證會上，為了集約節約使用土地，促使土地資源利用最大化，該區管委會否決了西安華南城關于在項目用地之外申請倉儲用地的申請，最終，一套優化方案終于浮出水面。
“管委會的意見是，我們將交易中心由原先的三層擴建成六層，一層至三層向上依次為商業用途，而加建的六、五、四層則為倉儲用途，這樣既解決了建筑外觀的美化問題，也解決了我們的倉儲需求�！蔽靼踩A南城總經理王德文說。
事實上，該計劃得以實施之后，西安華南城內的倉儲資源還將為西安國際港務區其他項目的倉儲需求提供服務。
“一些地區的產業園區發展模式目前還處于初級的工業園區建設模式，‘建設一片、開發一片’的陳舊開發模式，這種模式在很大程度上導致了區域集聚效應差，土地利用效率偏低，單位土地產出與產業帶動作用不明顯等情況�！睆姇园脖硎�，對于西安國際港務區這樣的新型開發區而言，從規劃、建設初期就應當杜絕重蹈覆轍，特別是以產業為帶動，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，以工商業地產、寫字樓和經濟園區地產為開發對象，整合自然資源和社會資源、綜合開發，集約化經營的新興產業形式，做到對于土地與房產的開發應是持續性的二次、三次的深度開發和利用，使之具有更廣闊的升值潛力與投資價值。
毫無疑問，產業地產、產業園區在中國改革發展當中的作用早已超出了經濟的范疇，它成為改革開放整體進行過程當中一個非常重要的物質基礎和載體——可以說，產業結構的轉型對產業地產日后的發展非常重要，產業地產也正在經歷一場“從紅海到藍�！钡淖兏铩�
“所謂‘藍海戰略’，就是要求我們把視線從市場的供給一方移向需求一方，從關注并比超競爭對手的所作所為，轉向為買方提供價值的飛躍�！睆姇园舱f，通過跨越現有競爭邊界看市場并將不同市場的買方價值元素篩選與重新排序，就有可能重建市場和產業邊界，開啟巨大的潛在需求，從而擺脫“紅�！薄�—這種已知市場空間的血腥競爭，開創“藍�！保�即新的市場空間。
在分析西安國際港務區以現代服務業為主要特色的新型產業地產和傳統商業地產的差異時，強曉安提出：兩者的最大區別在于，國際陸港內的新型產業地產不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產業集聚優勢、區位發展優勢的基礎之上，借助城市發展的綜合資源優勢，依托地區經濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級，因此，具有超越地理空間的聚集與輻射功能，也將促進區域價值呈幾何式增值，從而帶動城市增值。
為此，西安國際港務區緊密依托國際陸港功能平臺，致力打造以國際陸港組團為核心組團的臨港經濟組團、物流產業組團、能源化工組團、高端消費組團、國內貿易組團將構成西安國際港務區內的六大百億產業組團體系，構筑具有外向型經濟特色的開發開放戰略高地，為產業地產的快速發展提供有力支撐。
我們相信，一場正在醞釀中的變革，將促使產業地產成為西安城市發展全新動力。 記者 仲智