開發商須在調整中找出路 
作為昆明地產開發最早的區域，東市區蘊含的歷史價值不言而喻。然而由于政府的“偏袒”，東市區的發展一度陷入停滯階段，商業也大多停止在社區商業。盡管東市區也想方設法發揮自己的優勢，在物流、貨運，乃至專業市場上開辟了一片屬于自己的天地，但居民消費仍不得不依賴于主城區。
正當其它區域大興土木之際，東市區的運命被再次改寫，只不過這次是機會與挑戰并存。新昆明規劃的出臺，尤其是物流、專業市場將撤離三環內，東站貨運功能的消失，無疑將讓東市區的人居環境得以改善。然而，與此同時，區域物流產業面臨搬遷的現實不得不讓東市區思考未來商業的方向，東市區是繼續依賴主城商業的“施舍”還是挖掘自身的商業潛力？這已成為東市區不得不面對的現實。

被“丟棄”的東市商業 
如果要說東市區的商業發展歷程，就不得不提它的住宅，作為昆明最早的地產開發領頭羊，東市區住宅至今仍被人津津樂道。唯一不足的是，由于歷史原因，規劃意識的欠缺，那時（1989年-1992年）的東市區商業空白一片。人們的消費習慣仍依賴于主城區。以至在此后的數年里，東市區因為諸多因素遲遲停滯不前。盡管這一時段也有零星的商業，但多以社區商業小規模發展，以滿足居民日常生活為主。
據至祥置業（昆明）研究中心提供的數據顯示，1998年-2002年，對于東市區而言應該算是一次命運的轉變，世博會的成功舉辦讓東市區內的世博板塊迅速崛起，隨之而來的以世博園為代表的旅游經濟躥紅至今。
2003年-2008年，應該說是東市區的重生階段，隨著俊發地產、金沙地產、天佑地產開發商的進駐，以及新昆明戰略規劃的出臺，東市區的價值漸漸顯現。值得一提的是，這期間，由于市內道路的改善，市政配套的完善，使得區域居住環境逐步改善，商業發展雖仍以社區商業為主，但生活配套已得到很大的完善。如今，伴隨著居住項目的重新開發，部分家具等獨立商業開始漸漸進入本區域。
就如深圳至祥置業董事、副總經理黃雷所說，伴隨著住宅市場的逐步開發，區域人口數量將會有效提升，東市區的商業破繭時代即將來臨。相信在不久的將來，全面復蘇的東市區將通過產業轉移，帶動商業的逐步升級。

被調整的東市商業
對于東市區的商業，人們大多不會與其住宅聯系在一起，在很多人的印象中，物流、貨運、專業市場即為東市區商業的代名詞。事實確實如此，由于地產開發、城市規劃的滯后，東市區的商業一直處于空白期，盡管物流、貨運、專業市場在一定程度上填充著該區域的商業空白，但它始終無法推動和提升區域人居環境的品質，這也致使很多人對東市區的人居環境產生了抵觸。
“隨著城市東進步伐的推進以及城中村改造的全面啟動，昆明城區格局發生了空前的變化。南以官南路為界，北以穿金路為界，西自二環路，東至昆明新機場，如今的東市區堪稱昆明最大、最具潛力的區域。這里的居住環境逐步被賦予新的定位，置業投資迸發出空前的勢頭。”這是云南萬鴻地產機構總經理雷群眼中的東市區。在其看來，隨著2008年最新的昆明發展總體規劃的出臺，尤其有關東市區物流、專業市場將撤離三環內，東站即將取消貨運功能，區域物流產業面臨搬遷的規劃，東市區的商業發展空間無形中被放大，新一輪的商業調整已經來臨。世博版塊，由旅游延伸出來的各種度假、休閑式物業已得到了市場的認可，涼亭板塊的改造也正緊密鑼鼓地推進，虹橋板塊汽車商貿也日漸成熟以及空港經濟區的全速推進，這一切都為東市區未來的商業帶來了全新的希望和力量，東市區的商業潛力堪稱無限。
空港板塊、虹橋板塊、世博板塊、涼亭板塊，無疑是東市區極具代表性的板塊，他們的商業現狀、特點和未來的前景又如何呢？對此，昆明風之鈴地產咨詢機構商業顧問部余紅丹給出了相應的評述。
空港板塊
產業集群的沃土
昆明作為中國面對東盟的門戶，將成為對內輻射大西南，對外對接東盟的樞紐城市，從國內旅游目的地城市邁向國際旅游集散中心城市和世界休閑旅游目的地城市。大型機場被喻為“國家和地區經濟增長的發動機”，一個依托中國，面向東南亞、南亞的“國際昆明”從空港板塊開始，空港經濟區將是帶動昆明未來具有高附加值制造業、高新技術產業和現代服務業發展的“增長極”，包括空港物流、先進制造業、高新技術產業、航空產業以及相關服務業在內的產業集群將會有較大發展。當然，愿望的遠大與美好取決于政府的力度及企業的目標及責任感。
世博板塊 
多方整合方能全速前進
如果南邊的一片湖滇池引領了南市區高端物業，那么北邊的山林和世界園藝博覽會也成為了北市區高端物業的聚集地；一南一北的品質住宅一直在悄悄開花，畢竟高端物業容積率、建筑密度、總戶數都較低，與用人氣帶動商氣的商業發展同高端物業的宜居品質是存在矛盾的。加之穿金路較多的老舊物業城市化進程偏慢，將來的穿金路商業配套的發展一方面取決于云南映像等多個規模級項目，一方面來自整條大道核心十字星節點的改造開發，就如北京路的頤高俊發節點、財富中心欣都龍城節點、中勁商業中心節點一樣的不斷拉長與長大，萬不能各自為政，有效的溝通和互動方能充分推動片區的商業發展。
虹橋板塊
產業延伸空間巨大 
東市區多年來形成了以物流、汽車、燈具等各類專業市場的聚集地，這樣的根基隨著世博車市而日漸飽和。然而虹橋汽車城卻點亮了虹橋板塊的第一大專業市場。這是否會聯動到昆明乃至云南的汽車產業鏈條效應，尚需時日證明。但可以肯定的是，隨著東三環和繞城高速的開通，加之，該片區是連接主城和空港的必經區域，區域的商、住、貿易價值無疑會得到全面提升。可以預測，一個新興區域的崛起、一個主題產業的誕生已具備了延續發展的前提。
涼亭板塊
融居住、商貿為一體的城市級區域
隨著昆洛路、東三環線通車，新機場路建設，人民東路延長線的建成，二環路的貫通，該片區的交通環境大為改善。就如人的血脈機理，血管暢通，需要肌肉組織的整體健康。路網建設完善后，需要相應的市政建設、老舊廠礦、村社改造才能提高區域整體的城市化進程。在昆明東市區的蘇醒和在東驤神駿極具規模樓盤的帶動下，隨著各個物流、專業市場的升級換代和發展，涼亭片區也將成為一個新興的、融居住、商貿為一體的城市級區域。
東市是否需要
大型商業體
盡管城市化的進程迫使東市區原有的物流、專業市場將撤離三環內，東站也即將取消貨運功能。致使很多業內人士認為，東市區的商業即將出現新一輪的調整。但作為東市區屈指可數的實力派開發商——天祐地產卻有不同的看法。天祐地產副總經理陳哲認為東市區沒有必要開發大型的商業物業。在陳哲看來，盡管東市區的人居環境因為歷史原因多少給人品質不高的感覺，但隨著近年來諸多地產項目的落地，東市區的人居環境正在被改變。尤其是隨著區域物流產業的外遷，東市區的人居環境將會得到質的改變。畢竟任何城市、區域都不會將物流產業圈定在中心區。
至于東市區商業的發展是否會以專業市場、產業化為引擎，陳哲認為，東市區以后不會也不可能走這條路，因為東市區將會是昆明未來的高品質住宅區，而且東市區是離主城區最近的區域，即便是東三環的金色交響也因二環的貫通而縮短了與主城之間的距離，東市區消費者的商業需求完全可以憑借主城區商業的輻射得到滿足。“東市區目前根本沒有開發大型商業體的必要，即便有這樣的需求，也仍需要很長一段時間。”陳哲告訴記者，東市區最缺的不是大型商業體，而是大型的超市。對于東市區未來的商業前景，陳哲坦言，隨著城市化進程的推進，區域的人居價值必將升級，也只有當人居價值得到體現后，商業價值才會顯現。所以按照陳哲的話說，東市區的商業前景仍取決于它的人居環境。
產業化是東市
商業的唯一出路
區域物流產業的外遷，對東市區的人居環境無疑將起到質的推動，交通壓力也將大大得到緩解，這對東市區的地產發展、商業價值的挖掘毫無疑問是有利的。但同樣也有人認為，盡管區域物流產業外遷勢在必行，但東市區的物流產業不該走一刀切的道路，畢竟這是東市區商業特有的業態。就如深圳至祥置業董事、副總經理黃雷所說，物流產業、專業市場雖然不是東市區未來商業的唯一，但就目前而言，它無疑是東市區商業的根本。“物流產業、專業市場外遷已經成定局，東市區的商業即將迎來一次全新的調整，作為開發商必須在調整中找出路。”黃雷認為，面對商業調整的機會，開發商可以從物流產業、專業市場出發，延伸出相關的物業產品。
和黃雷的看法類似，世博車市總經濟師車銀川認為，虹橋片區不但有汽車業的前行動力，還擁有北接昆曲高速，東接昆明新機場，西傍昆明主城，南臨昆明火車東站、昆石立交橋等得天獨厚的地理交通優勢，其潛力不言而喻。在車銀川的眼里，虹橋片區的未來肯定是東市區的一個以汽車貿易為核心的中心點，開發商可以根據該板塊的特點，量身定做一些和汽車商貿有關的物業，比如可以在虹橋片區研發類似汽車旅館、酒店式公寓等產品。而在涼亭片區也可以研發一些寫字樓等物業，以滿足產業帶上相關企業的需求。
按云南萬鴻地產機構總經理雷群的話說，商業地產的發展離不開傳統地產市場的帶動，它的發展必定要依賴傳統地產市場的有力支撐，同時也是傳統地產市場所必須的配套條件，是傳統地產市場的活力補充。隨著城市化進程的推進，生活水平的提高，為了滿足消費者各方面的需求，商業地產也必定會呈現出前所未有的快速發展趨勢，這對于地產行業來說，無疑是機遇與挑戰并存的歷史階段，在這個階段內必定還會出現許多類似于“北辰財富中心、南亞風情第一城”等集休閑商業與優質住宅于一體的大型項目。對于東市區，更應該視自己的情況而定，不易盲目跟風去開發什么大型的商業綜合體，如果確實有這方面的需求，應視時機而定，畢竟現在的東市區迫在眉睫的問題是改變歷史遺留下來的人居環境。只有環境改變了，人口才會增加，只有人口增加了才會有消費的需求。