一次規格高、時間緊、措辭嚴厲的土地儲備摸底調查正在國土資源部（下稱國土部）部署下悄然啟動。 
近日獲悉，一封標明“特急”字樣、名稱為《關于開展土地儲備制度建設和運行情況調查的緊急通知》的文件已經由國土部下發至各省國土廳，調查目標直指囤地危機甚至觸及背后的土地儲備運行制度。 
據知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發，由國土部辦公廳發到各省國土廳，再層層轉發。文件具體調研內容包括了調查建設用地供應總量、結構及來源于儲備土地的情況、土地儲備資金管理情況、儲備機構借商業銀行及其他金融機構貸款余額情況。 
此時國土部出面組織摸底調查土地情況并非偶然。據悉，房價飆升、地王頻現早已引起了政府高層的注意，“尤其對樓市的成交量和價格回升迅速、但投資啟動緩慢的現象，中央尤其不滿”。 
值得注意的是，國土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內，發出通知要求地方政府要加強建設用地批后監管以及國有土地使用權出讓合同監管等工作。 
“相比之前的措施，這次土地儲備大調查試圖從土地儲備制度這一根本上找出土地市場的根本癥結，力度相當大。”上述知情人士說。 
據悉，在9月9日國土部召開的電視電話會議上，國土部部長徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說，在土地供應和供地效率上，我們做得不夠好�！� 
土地大摸底 
在這份文件中顯示，此次調研旨在全面了解目前各地土地儲備制度建設和運行情況，研究分析當前土地儲備制度運行中存在的問題并提出完善土地儲備相關制度建設的政策建議和措施。 
在具體調查方式中，國土部擬訂了5份表格，分別涉及到了建設用地供應總量、結構及來源于儲備土地的情況、政府儲備土地來源、開發及供應土地價款以及土地儲備資金管理情況、儲備機構借商業銀行及其他金融機構貸款余額情況。 
具體操作由各省、自治區、直轄市及新疆生產建設兵團組織各市（地），以建立土地儲備制度的市、縣為調查單元開展調查，調查完成后，以紙質和電子方式逐級匯總，國土部將選擇部分城市進行實地調研。 
值得注意的是，這是今年5月以來由國土資源部啟動的第二次土地儲備摸底調查。 
廣州中地行董事長徐建平向本報記者透露，今年5月中旬，國土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進行過一次土地摸底調查。主要對當地已拍地塊的開工情況以及后續處理問題做調研。 
“幾個月之后再次啟動調研，很大程度上與5月份過后頻繁拍出的高價地塊有關。同時1～8月份的經濟數據顯示，房價雖然飆升，但房地產投資拉動效應不明顯很可能是最主要動因�！狈康禺a高級經濟師章林曉表示。 
章林曉曾在8月底向住房和城鄉建設部提交一份建議，其中將此類問題歸結為“兩快一慢”現象：價格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現象顯然也引起了政府高層的高度關注。 
上述知情人士表示，這次調查將是有史以來最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問題以及解決途徑。如果按照進度來看，很難在短時間內完成，花費精力也將很大。 
“但這次調查科目卻只涉及土地儲備中心，沒有考慮現在很多地方城市投資公司取代了儲備中心的功能，這將會使得這個調查效果大打折扣。”該知情人士說。 
劍指囤地 
“儲地和融資是本次調研的重點。儲地重點調研未開發地塊，具體來說就是囤地；而融資層面主要為地價款支付狀況。”上述知情人士表示，“其實，地價款分期支付是主要漏洞之處。土地拍賣時只涉及到單價和總價狀況，而具體的支付內容主要體現在后期合同文本中�！� 
“為什么要土地、金融兩手并舉？在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機構通過土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長了這種狀況的發生�！闭铝謺哉f。 
金隅北京公司副總經理何弢在接受記者采訪時表示，一級土地開發速度過慢也是導致土地供應不足而引起開發商囤地的根本。 
“土地市場不同于樓市，整理時間很長，集中供應一段后就沒地了。下半年北京市國土局號稱會供應1000公頃，其實壓力很大�！焙螐|表示， 
事實上，9月國土資源部已先后通過各種方式對開發商囤地發出最嚴厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴懲不貸。 
9月1日，國土資源部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時向社會公開供地計劃、供應結果和實際開發利用情況動態信息；9月7日，國土部下令，各省將前期工作不足、資金不落實而無法開工的項目用地，及時調劑給其他項目使用；9月9日國土資源部副部長鹿心社表示，國土資源領域將開展專項治理工作，六大任務之一就是“加強國有土地使用權出讓合同監管”。 
高策地產董事長李國平就國土部此次整飭力度表示，這反映政府對前一段時間刺激政策所達到的效果不滿意�！俺隽四敲炊啻碳ふ�策，成效卻是幫開發商解套，這不是政府希望看到的效果”。 
“企業囤地有兩種原因：賭預期和避險�，F在拿地大多是出于避險，這是一種低效運營�！崩顕�平說，“在市場剛有轉機時，開發商捂盤、提價、囤地等行為令后市驟然又增加了風險，政府部門此時嚴格控制囤地是對這一現象的警示。但在后續政策方面，目前政府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大。” 
地王背后：地王是怎樣煉成的
2009年9月10日,在萬眾矚目的上海長風6B、7C地塊拍賣會上,中海地產(企業專區,旗下樓盤)一改往日的低調沉穩,以70.06億元一舉奪下新版的“中國地王”,樓面地價22409.3元/平方米,溢價率高達129%。
頗具諷刺意味的是:一年之前,長風7C地塊曾以16.053億元的起拍價格掛牌,樓面地價14364元/平方米,卻因樓市低迷而流標。
地王是怎樣煉成的?
首先是自全球金融危機以來,中國宏觀經濟正逐漸走出陰霾。在這樣的大背景下,最顯著的變化是房地產行業的整體回暖。自今年4月份以來,房地產業領先于宏觀經濟走了個V型反轉。一干房企爭搶“原材料”造成了一種眾人拾柴火焰高的局面。
還有更重要的一點是,需要有真金白銀支付出土地出讓金。
樓市行情的大逆轉,商品房的快速銷售,使房企迅速回籠了資金。與此同時,在國家4萬億元經濟刺激計劃中,擴張性的財政政策和貨幣政策導致了充裕的流動性在樓市“泄洪”。
不少專家和學者認為,今年上半年的天量信貸投放中,房地產行業成為最大的受益者之一,而4萬億元經濟刺激計劃的資金,也有不少進入了房地產市場。此前審計署發布報告表示,不少違規貸款進入了房地產市場。
當然,股市融資也是土地市場重要的資金來源途徑,那些上市公司通過分拆上市、增發、發債,獲得了足夠在土地市場一擲千金的彈藥。
有意思的是,回頭想想,一年之前大大小小的房企還在為瀕臨斷裂的資金鏈而抓耳撓腮,對比現在的豪氣干云,讓人不禁生出恍如隔世之感。
不過,對于那個在眾人虎視眈眈中,扮演虎口奪食的地王制造者而言,自身的一些特殊要素必不可少。
此次中海地產制造地王的背后,閃現著中建地產的身影。透過長風地塊這一地王的聲名,細細探究地王制造者的背后推動力量,名單中不僅包括中海地產,還有中海地產的相關方中建地產以及中建八局,三者之間比例分別為50%、30%、20%。
這3家公司同在中建股份麾下,中建股份在今年7月29日登陸A股,超過500億元的融資額創造了今年全球IPO規模的紀錄。也因此,才讓3家公司在地王制造的過程中增加了不少底氣。
在上市路演時,中建股份董事長孫文杰曾表示,前幾年中海地產的資本運作為集團整體上市讓了一點路,發展慢了一點。上市后,集團會從多方面加強對中海地產的支持,必要時甚至可以借錢給中海地產發展業務。
此外,中建地產與中海地產共同投資拿地亦說明,從中建股份的層面,更希望兩家地產公司集合資源優勢共同發展。一位知情人士透露,圍繞這一地塊組建的項目公司一把手將由中海地產擔任,中建地產會派遣一名副手,學習高端項目的開發運作。
當心房企制度障礙變溝通鴻溝
品質管理總監佟玉所在的大型房地產公司和X集團的合作越來越少。盡管后者擁有空調、整體衛浴、太陽能、櫥柜等7類產品,且曾經是這家房地產企業的戰略供應商。
雙方合作越來越少的原因在于:招標前期,佟玉總會接到來自該集團不同部門的負責人到訪相邀,且登門者皆表示有能力整合集團內部資源,讓合作更有效率。極大的誠意讓采購方心存感激,經考察評定后產品質量尚有保證便最終選用。殊不知,問題便出在合同簽訂后,當施工配合方面需要溝通時,佟玉發現找到任何一個部門對方的答復都是非自己所轄,無法處理。
合作到最后已經不知道誰該為結果負責的現象不止一次,佟玉認為X集團龐大的機構和滯后的決策流程是問題所在。X集團內部人士曾比喻:由于業務范圍太廣,運轉起來就像一列火車,決策要經過層層審批,不愿意擔責任成為公司各部門的普遍心態,一種夸張但意味深長的說法是,X集團的管理層大部分時間在設計表格。
制度障礙對工程市場的合作雙方,尤其是對開發商來說是致命的。交房壓力要求其施工必須緊鑼密鼓,而除去一些不可抗因素外,其他因素引起的誤工、趕工期,成為開發商最頭痛的事情。因此,選擇供應商,除了價格、品質等“硬件”,更重要的考量標準則是供應商自身的管理體系、決策流程、服務等“軟環境”是否優越。
南方一家上市房地產公司運營管理部總經理談及供應商時就有“兩不選”,一不選擇工程部門不獨立的;二不選擇外企。供應商如果一直重視終端零售市場,在銷售習慣和服務團隊的培養上就有一定的偏向性,面對工程市場的集團采購客戶來說,往往很難短時間滿足施工隊伍、批量供貨等要求。尤其是工程部門如果只是銷售部所轄的一部分,沒有一定的決策權,溝通到達公司決策層滯后,勢必影響合作效果。而總部在國外的外資品牌,則由于其“嚴密”的管理制度顯得靈活性不足,這位堅決棄用外資品牌的總經理,就遭遇過幾次“馬上開工但合同還沒有批完”的被動局面。
上述種種給開拓工程市場的供應商的啟示是,需要摸準開發企業的需求,產品過硬、價格夠低不一定是競標的最佳籌碼,關鍵是如何解決采購方的難題,如何在保證質量的前提下,協助施工的順利進行,尤其是別讓制度障礙給合作溝通造成困惑。X集團的教訓應該吸取,它逐漸失去的是數億元的工程采購大單。