本人曾在《如何尋找房地產(chǎn)熱點(diǎn)》一文中提出，未來廣州的定位很可能是物流中心，巧合的是，最近廣州市政府提出要打造亞洲物流中心的方向，由于物流的概念與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系比較復(fù)雜，本人嘗試用較為簡潔的語言表達(dá)一下物流中心定位對廣州房地產(chǎn)的影響。 

1、 廣州物流業(yè)的跨越性發(fā)展有利于土地功能的細(xì)分。
    廣州先天上有成為物流中心的優(yōu)勢，以北面新白云機(jī)場的空港物流平臺、南面南沙港的國際遠(yuǎn)洋集裝箱物流平臺、輻射珠三角的區(qū)域性道路運(yùn)輸樞紐物流平臺、貫通南北的鐵路樞紐特大型貨物物流平臺，形成空港、海港、道路、鐵路復(fù)合型現(xiàn)代物流集聚基地。而物流基地轉(zhuǎn)變成為物流中心，必須具備完善信息網(wǎng)絡(luò)，科學(xué)的倉儲和貨物管理，超強(qiáng)的吞吐能力及匹配的貨物運(yùn)輸能力，還有不可忽略的不同平臺之間資源的共享和整合。要達(dá)致以上要求，就需要大量土地建立信息化的物流控制中心，標(biāo)準(zhǔn)流程下的多功能倉庫，不同平臺和運(yùn)輸工具銜接的中轉(zhuǎn)基地，大型器械及運(yùn)輸車輛的停放保養(yǎng)中心和零件供給中心，對員工后勤的支援中心（如醫(yī)院、商鋪、學(xué)校、娛樂場所）等。這種產(chǎn)業(yè)的升級，實(shí)質(zhì)上是對現(xiàn)階段空、海、鐵、路原來廢棄的廠房、用地，及功能不明，使用效率低的土地、設(shè)施等進(jìn)行全面的改造和合理利用，在這過程中，大量的建筑工程發(fā)生一定程度上對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈有促進(jìn)，另外，由于原有資源有限，必然擴(kuò)充在產(chǎn)業(yè)輻射范圍內(nèi)的農(nóng)田、工廠、房屋進(jìn)行合理化收購和利用。產(chǎn)業(yè)升級勢必帶來土地及現(xiàn)有房屋的重新利用，有利于土地功能的細(xì)分和房屋用地的合理配置，促進(jìn)周邊土地和現(xiàn)房的升值。

2、 引入第三方物流和國際物流巨頭的進(jìn)駐令番禺、花都等地告別無產(chǎn)業(yè)支持的“睡城”。
    以往，番禺、花都的房地產(chǎn)市場作為廣州市區(qū)的補(bǔ)充，用低價(jià)、舒適、空氣好等特點(diǎn)吸引了不少廣州市民和在廣州工作的外來人員在此置業(yè)，番禺、花都也美其名曰：“睡城”，工作在廣州市區(qū)，睡覺在番禺、花都，這種狀態(tài)制約了這兩個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。但隨著物流中心的地位和產(chǎn)業(yè)的升級，加上國際物流巨頭的進(jìn)駐，讓這些區(qū)域形成大量高素質(zhì)的國內(nèi)人才、國外人才的工作與聚居，此外，大量為配套產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人員的商業(yè)機(jī)構(gòu)的加入，讓物流中心區(qū)域商業(yè)、居住配套成為可能，這種改變符合房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的規(guī)律，即工作+生活=房子升值。

3、 廣州成為物流中心的真正目的是借此逾越成為真正意義上的國際大都市。
    單純成為一種產(chǎn)業(yè)核心的定位，顯然不符合廣州政府的雄心壯志，不僅是長三角對珠三角的超越，天津?yàn)I海新區(qū)的突起，讓處于珠三角核心的廣州感到了前所未有的危機(jī)感。單從城市的角度出發(fā)，北京、上海、深圳得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，讓廣州較為平庸的特點(diǎn)有那么一點(diǎn)點(diǎn)失色，天津也正在對廣州發(fā)起直追。廣州需要突出自己，需要尋找突破口，成為中國別具特色的中心大城市，物流中心提供了一根救命稻草。與美國的波斯頓不同，廣州的學(xué)習(xí)對象是香港和新加坡，一個(gè)具備物流中心功能的國際化大都市。一旦成為物流中心，廣州對整個(gè)亞洲甚至全球的商品具有集散和輻射功能，自然讓商業(yè)活動頻繁起來，這種產(chǎn)業(yè)+商業(yè)=大都市的公式，最簡單的可見預(yù)測是，國際的大小商業(yè)機(jī)構(gòu)都進(jìn)駐廣州，融資活動、商業(yè)活動是廣州打造服務(wù)中心、金融中心的基礎(chǔ)，廣州要成為國際大都市，服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的繁榮必不可少。在這個(gè)意義上，無論番禺、南沙還是花都，房地產(chǎn)的最終價(jià)值也不可能與處于商業(yè)中心的廣州市區(qū)相提并論，等于香港的葵涌、荃灣、大嶼山的房屋無法與中環(huán)、尖沙咀比較一樣。如果了解到廣州成為物流中心的本質(zhì)，番禺、南沙、花都、廣州市區(qū)的房子都會有很好的前景，只不過他們爆發(fā)的時(shí)點(diǎn)稍微錯(cuò)開間隔。

    廣州的房價(jià)對比上海、北京、深圳都有明顯的差距，這一點(diǎn)好壞并存。好的是廣州的房地產(chǎn)市場相對理性成熟，不好的是，廣州的城市建設(shè)規(guī)劃和定位模糊混亂，城市整體水平上升遭遇瓶頸。因此，從宏觀的角度看，對未來廣州的樓市，我個(gè)人表示審慎的樂觀。