“物流地產(chǎn)行業(yè)太好了，其他行業(yè)對我來講已沒什么吸引力。”南京一位王姓地產(chǎn)開發(fā)商這樣向記者表示。而目前中國物流市場規(guī)模已超過2萬億元。巨大的物流市場逐步和地產(chǎn)走到一起，物流地產(chǎn)的熱潮不經(jīng)意間出現(xiàn)在坊間，資本的身影在其中若隱若現(xiàn)。

　　物流地產(chǎn)形成氣候

　　7月25日，成都。世界500強之一的中糧集團與四川省成都市武侯區(qū)政府簽訂共建成都西南物流中心的協(xié)議，該項目總投資19億元、占地1200畝，是中糧集團自1999年實施新的發(fā)展戰(zhàn)略以來投資的最大項目，項目投建將跨越4個年頭。該項目是商業(yè)和物流相結(jié)合的市域商品物流配送中心，服務(wù)范圍輻射整個西南地區(qū)。物流中心將集管理、銷售、展示、調(diào)配、貨運、倉儲等功能為一體，并設(shè)有酒店、公寓、住宅及專用物流信息化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等配套設(shè)施。

　　其實，在地產(chǎn)方面初試過身手的國內(nèi)的物流公司也不少，他們大多走的循序漸進的路子。且不說物流配送業(yè)務(wù)需要配送中心支持，就是傳統(tǒng)的貨代業(yè)務(wù)同樣需要倉庫的支持。一些貨代先行者早已經(jīng)擁有了自己的倉庫，以至規(guī)模龐大的空運貨站。而且，物流地產(chǎn)已不僅僅是自用，在嘗到了盈利的甜頭之后，他們開始投資公共物流地產(chǎn)。

　　早在1999年，上海錦海捷亞國際貨運有限公司以21%的股份與上海機場集團(51%的股份)、德國漢莎航空貨運公司（29%的股份）合資組建了浦東機場貨運站有限公司。雖然錦海捷亞沒有取得控股地位，但這也是中國貨代業(yè)大規(guī)模進軍物流地產(chǎn)的一個標志。

　　北京空運出口貨量最大的新時代國際貨運代理公司同樣投資建設(shè)了自己的物流中心。通過同屬一面旗下的北京宏遠天竺倉儲有限公司開發(fā)了宏遠天竺物流中心，并于2002年11月30日投入使用，集倉儲拼裝、商務(wù)辦公、物業(yè)服務(wù)為一體的服務(wù)于航空貨運的物流項目。宏遠天竺物流中心完全按照海關(guān)全封閉監(jiān)管要求建設(shè)出口拼裝區(qū)，配合北京市政府實施關(guān)于首都機場口岸“大通關(guān)”工程的戰(zhàn)略規(guī)劃，設(shè)立了出口拼裝海關(guān)監(jiān)管倉庫。現(xiàn)在，首都機場高速路旁的宏遠天竺物流中心已經(jīng)成了空運貨代的聚居地。

　　拿地太便宜了

　　珠三角，廣州。

　　廣州房地產(chǎn)巨頭們也發(fā)現(xiàn)了物流地產(chǎn)這塊新利潤增長點。合生創(chuàng)展、富力、恒大、美林基業(yè)、珠江等在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)巨頭正以物流的名義四處圈地、以期早一步搶占高地。廣州恒大集團在東莞麻涌鎮(zhèn)圈下3000畝帶有碼頭岸線的地塊，用于鋼鐵物流基地。

　　對于地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發(fā)展并取得不俗回報的最重要資本。“拿地太便宜了”，富力集團高管在今年北京召開的富力第一季度業(yè)績發(fā)布會上流露出對該物流地產(chǎn)項目的興奮。去年，以開發(fā)南派住宅項目起家的富力集團在其大本營———廣州又開始了物流地產(chǎn)之旅，在廣州花都區(qū)花東鎮(zhèn)一口吞下了1900畝地。該地塊處于白云新機場航空物流園邊緣，同時也具有機場快速路出口的地理優(yōu)勢。富力計劃把這塊地皮建成物流園區(qū)，富力將借此正式進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，花東鎮(zhèn)在2004年4月推出了3300畝的工業(yè)倉儲用地，富力的1900畝就是其中的一部分。政府對這3300畝土地的定價為10萬/畝，而花東鎮(zhèn)現(xiàn)有土地的地價為18萬/畝。也就是說，富力幾乎是以現(xiàn)有土地價格的一半拿下了現(xiàn)在用于做物流地產(chǎn)的用地，難怪富力方面認為“拿地太便宜了”。

　　據(jù)記者不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)很多地區(qū)物流項目用地比一般的商業(yè)開發(fā)用地及工業(yè)用地的成本要低一半以上。物流地產(chǎn)熱從何來，不言自明。

　　為何“便宜”了地產(chǎn)商

　　物流業(yè)是當前國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，但也是占地大戶，尤其喜好交通樞紐等黃金點位。即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地，以相對低廉的地價獲得一個較好的地段。

　　對于一些實力雄厚、尋求穩(wěn)定回報的投資商來說，選擇物流地產(chǎn)是一個較好的投資途徑。開發(fā)住宅房地產(chǎn)時，開發(fā)商最關(guān)心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產(chǎn)開發(fā)的收益卻是在開發(fā)之后。一個好的物流地產(chǎn)項目，能保持項目的持續(xù)增值能力。出租物流地產(chǎn)的投資回報率基本在9%以上，雖然比不上華爾街投資銀行通常要求的13%至16%的投資回報率，但比把錢投入反復(fù)無常的股市來講，9%的長期投資回報率完全可以接受。

　　“進軍物流地產(chǎn)是資本擴張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。”面對國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的壓力，開發(fā)商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調(diào)控帶來的巨大壓力。然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時也要迎來更大的風(fēng)險：前期市場壓力，運作模式壓力等，都是他們不得不面對的問題。

　　地方政府：推一把但不能越位

　　一些地方政府認為，如果純住宅地產(chǎn)開發(fā)，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的地方收益了。而物流地產(chǎn)項目更能給當?shù)貛�來�?jīng)濟發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府愿以較低的價格將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項目。

　　此外，地方政府推動物流地產(chǎn)的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。出于這些因素考慮，地方政府在物流園區(qū)啟動后，會投入大量資金進行路通、物通、財通、信息通等基礎(chǔ)設(shè)施工程的改造興建，帶動當?shù)谿DP的增長。

　　愿望雖好，但執(zhí)行起來就有變味的可能。物流項目的優(yōu)惠政策被一些地產(chǎn)開發(fā)商鉆了空子。目前，許多省市規(guī)劃出物流園區(qū)后，一些企業(yè)便以低價進駐，囤積土地，然后改變項目定位，轉(zhuǎn)而投向商品住宅開發(fā)。對于這一違規(guī)行為，相關(guān)主管部門是否該到了出手的時候了？

　　“這保稅倉庫的租價太高了，和5A級的寫字樓租價差不多。但公司又不能缺少這塊業(yè)務(wù)，又不能不租，這簡直和強買強賣差不多。”沈陽機場的一家貨代老總曾向記者抱怨。這應(yīng)引起關(guān)注：一些地產(chǎn)開發(fā)商借助當?shù)卣�府或職能部門行政權(quán)力，利用某些自然壟斷地位，興建物流地產(chǎn)，然后高價出租給物流企業(yè)。發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)拉動當?shù)亟?jīng)濟無可厚非，但推一把過后，政府決不能越位。