2009年上半年北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望 
　　寫字樓市場供應(yīng)減少 整體吸納不足
　　2009年上半年，受全球金融危機(jī)影響，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場表現(xiàn)低靡，市場供應(yīng)量減少，需求下滑，租金下降。部份在建項目在當(dāng)前市場環(huán)境下，不急于落成投向市場。今年前六個月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場只有三個項目落成，提供17.2萬平方米寫字樓面積，較上年同期供應(yīng)量相比下降70%；同期，市場吸納量為16.8萬平方米，較上年度同期的34萬平方米下降了近51%。截至到2009年6月，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積為729.3萬平方米，在上半年新增供應(yīng)減少的同時，市場需求也呈下降趨勢，而整體空置率則走高，當(dāng)前北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率為23%，較去年同期上升了3.4個百分點。需求下降直接導(dǎo)致寫字樓租金走低，到本季度末，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金報價為每月每平方米192.5元，比去年同期下降幅度達(dá)9%。市場吸納量減少，租金下降，空置率在高位運行，2009年上半年寫字樓市場整體處于調(diào)整期。
　　CBD是北京外資公司和機(jī)構(gòu)最為集中的區(qū)域，由于許多企業(yè)的擴(kuò)張需求被延遲，搬遷計劃暫時擱置，而經(jīng)營欠佳的公司更是采取縮減面積或遷往相對低端寫字樓，以達(dá)到縮減成本的目的，這些因素都直接導(dǎo)致區(qū)域需求總量不足。另一方面，區(qū)域市場整體超過35%的高空置率。空置面積較大的項目多主動采取大幅度下調(diào)租金的策略，刺激市場需求，從而帶動整體區(qū)域市場租金大幅度下滑，區(qū)域市場整體受到?jīng)_擊。到2009年第二季度末，CBD寫字樓租金報價為每月每平方米203.5元，較上年同期下降幅度高達(dá)13.3%。在外資公司需求不足的背景下，CBD開始有更多的國內(nèi)公司進(jìn)駐。內(nèi)資公司進(jìn)CBD，不但補(bǔ)充了外資公司需求總量的不足，并且，使該區(qū)域租戶結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)調(diào)整，對CBD區(qū)域?qū)懽謽菓?yīng)對未來市場沖擊，提供了更多保障。
　　2009年下半年，北京預(yù)計將有14個優(yōu)質(zhì)寫字樓項目落成，提供81.8萬平方米寫字樓面積，供應(yīng)壓力依然較大。在需求沒有大幅回升的前提下，租金走勢將偏弱。但隨著政府經(jīng)濟(jì)刺激計劃效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運行漸趨平穩(wěn)。內(nèi)資公司和機(jī)構(gòu)將借助有利的政策支持，不斷發(fā)展，對北京寫字樓的需求也將隨之上升。同時，在華投資的外資企業(yè)，尤其是受金融危機(jī)影響較小的行業(yè)，如新能源、醫(yī)療、制藥、服務(wù)等行業(yè)對北京寫字樓的需求也將逐漸恢復(fù)，而汽車、電子等制造類行業(yè)也將隨著中國消費升級而長期受益。這些有利因素將逐漸對北京寫字樓市場產(chǎn)生積極影響，下半年北京寫字樓市場走勢也將更加趨穩(wěn)。
　　高檔住宅市場出現(xiàn)回暖
　　2009年初的高檔公寓市場延續(xù)了2008年下半年的低迷。由于需求低落，市場走勢不明朗，因此開發(fā)商大多忙于進(jìn)行市場研究、客戶定位和營銷推廣策略調(diào)整等工作。在這樣的市場形勢下，在售項目大多通過價格調(diào)整等優(yōu)惠措施吸引客戶促進(jìn)成交，尚未開盤銷售的項目也并不急于推向市場，市場新增供應(yīng)量較少。
　　除了價格因素之外，中央和地方政府對為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展而頒布的一系列調(diào)控政策也是促進(jìn)高檔公寓市場成交量上升的重要原因。經(jīng)過連續(xù)的多次降息之后，目前貸款利率已經(jīng)到達(dá)十年來的最低水平。為了鼓勵改善性住宅消費，對第二套住宅的貸款利率限制也被取消，目前購買改善性住房的購房者也可以同首次購房者一樣享受優(yōu)惠利率。同時限制境外人士購房的政策也在2009年暫停執(zhí)行。這些鼓勵措施對高檔住宅市場的成交起到了一定的推動作用。
　　受市場成交量回升的激勵，開發(fā)商對市場的信心逐漸增強(qiáng)，二季度高檔公寓項目新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅上漲，如位于央視新址北側(cè)的首創(chuàng)禧瑞都、位于三里屯的工三、位于頤和園周邊的御園二期等項目均取得了不錯的市場反響。這些優(yōu)質(zhì)項目的開盤帶動高檔公寓的平均報價較一季度季上漲了1.9%達(dá)到人民幣30,640元/平方米，與去年同期相比微降了0.4%。
　　雖然二季度高檔住宅市場迎來了供應(yīng)的放量，但是根據(jù)已經(jīng)掌握的市場信息，目前還有大量運作中的高檔住宅項目預(yù)計在未來半年內(nèi)推向市場。未來在市場供應(yīng)和需求雙雙反彈的帶動下，預(yù)計成交量與價格將出現(xiàn)回升。
　　商業(yè)物業(yè)空置率上升
　　2009年上半年，市場新增供應(yīng)量達(dá)26萬平方米，同比去年上半年的50.5萬平方米下降了48.5%。一季度，市場非常低迷，沒有新的商業(yè)項目開業(yè)。二季度，四個新項目開業(yè)，分別是位于王府井的金寶匯購物中心，東直門橋西南側(cè)的北京來福士廣場，朝陽門橋東南的悠唐生活廣場和崇文門的國瑞購物中心，新增供應(yīng)建筑面積合計26萬平方米。從區(qū)域上看，新開的商業(yè)基本都位于東部的成熟商圈內(nèi)。盡管這幾個新項目的出租率都已經(jīng)超過了85%，但是已經(jīng)開業(yè)的部分只有60-70%，導(dǎo)致商場人流量不大，人氣不旺。
　　在租賃需求大幅下滑的情況下，不但新項目招商困難，而且一些已經(jīng)開業(yè)的項目也正在調(diào)整。在一些新興商圈內(nèi)，商戶調(diào)整的現(xiàn)象也屢見不鮮。同時，上半年的新增供應(yīng)26萬平方米，盡管出租率已經(jīng)達(dá)到85%以上，但仍然對市場造成較大的壓力。因此，2009年二季度北京市場空置率達(dá)到9.2%，環(huán)比上升兩個百分點，同比上升1.2個百分點。
　　2009年下半年的北京零售物業(yè)市場將處在逐漸復(fù)蘇的過程中，更多的零售商將感受到市場的積極變化，零售額的增長將改變他們對市場的預(yù)期，他們可能會重新審視已被暫停的開店計劃。根據(jù)統(tǒng)計，預(yù)計2009年下半年有3個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目開業(yè)，供應(yīng)面積在20.6萬平方米。總體看，2009年下半年的零售物業(yè)租賃市場依然艱難，整體租金仍處在下降通道之中
　　工業(yè)用地成交同比上升
　　2009年上半年，北京工業(yè)物業(yè)租賃市場不景氣，但是北京工業(yè)用地的出讓市場受到影響的很小。在公開市場上，2009年上半年北京工業(yè)用地成交54宗，土地面積191萬平方米，規(guī)劃建筑面積221萬平方米。這三個數(shù)據(jù)比2008年上半年的28宗，土地面積135萬平方米，規(guī)劃建筑面積146萬平方米分別增長了93%，41%和51%。2009年上半年，北京主要工業(yè)區(qū)工業(yè)用地的報價穩(wěn)定，到二季度末達(dá)到1,284元每平方米，環(huán)比下降2%，同比微升0.8%。
　　第二季度，北京市場對優(yōu)質(zhì)倉儲物流設(shè)施的需求未見明顯增長。雖然客戶的詢價行為比一季度稍有增長，但是實際成交依然很少。在現(xiàn)有存量沒有迅速消化的情況下，未來的新增供應(yīng)面積卻很大，尤其集中在空港附近。市場壓力推動租金報價環(huán)比下降5.6%，達(dá)到每天每平方米0.94元。總體看，伴隨著空置水平的上升，下半年北京倉儲物流設(shè)施的租金將繼續(xù)下滑，只有到2010年初才可能企穩(wěn)。