普洛斯退出中日兩國市場的啟示
2009-2-4 9:51:00 來源：現代物流報 編輯：56885 關注度：摘要：... ...
□白光利
當我告訴一位朋友 “普洛斯已經將自己在中日兩國的物流資產出售了”這一消息的時候，我的那個朋友半天沒有回答我，隨后說了一句， “開什么玩笑”。我非常能夠理解他當時的心理狀況，因為我當時的心情變化也是一樣的，這是一個玩笑，只不過有些過頭而已，不過這是真實的。我相信關心中國物流與物流地產領域的朋友們，一定會有一種被 “雷”倒了的感覺，那種心情怎一個 “冏”字了得。
普洛斯是誰？
普洛斯——全球最大的工業及物流基礎設施提供商和服務商，業務遍及北美、歐洲、亞洲20個國家136個市場，擁有2898棟物業，設施面積達到5100萬平方米，總資產408億美元，服務超過4900個全球客戶。
普洛斯中國公司在國內20個城市投資、建設并管理了60多個物流園。截止到2008年9月30日，公司運營的設施達到169.2萬平方米，另有120.2萬平方米的在建項目。公司已進入的城市包括：沈陽、北京、天津、青島、大連、南京、蘇州、無錫、上海、杭州、寧波、嘉興、廣州、深圳、佛山、武漢、長沙、成都、重慶和珠海。
普洛斯在中國的海港、空港以及加工基地構建了一個完善的配送體系，這體現在：
1.海港：大連大窯灣港、青島前灣港、上海洋山深水港、寧波北侖港、深圳鹽田港、廣州南沙港。
2.空港：北京首都機場、青島流亭國際機場、南京祿口機場、上海浦東國際機場、上海虹橋國際機場、廣州白云機場。
3.加工基地：蘇州工業園區、沈陽經濟技術開發區、天津經濟技術開發區、杭州經濟開發區、廣州開發區、成都高新技術產業開發區、重慶經濟技術開發區。
普洛斯自2004年進入中國以來，短短的5年時間，在中國的20個主要城市攻城拔寨的氣勢可謂是摧枯拉朽一般，基本上從南方的深圳到北方的沈陽，從東邊的上海到西部的成都、重慶，全部安插上了自己的旗幟。最為主要的是普洛斯擁有極其優秀的客戶資源，然而就是這樣，在全球經濟危機肆虐下的今天，普洛斯還是低下了高昂的頭顱。
風暴來襲，兵敗易幟
對普洛斯的研究，其實就是對房地產投資信托基金的研究，普洛斯并非兵敗于中日兩國，恰恰是這兩個國家救了它；普洛斯并非兵敗于自身的管理水平，恰恰是REITs本身出現了巨大的不信任問題所致。
普洛斯本身是一家公司，但是其旗下確有兩家公司來運作，一家是資產公司也就是所謂的信托公司，一家是實體公司，實體公司是開發市場（尋找土地、建造庫房、招商、物業管理）的。信托公司與世界上所有知名的投行、風投企業交往密切，最為主要的是這家信托公司背后有兩家大型基金予以支撐，美國消防基金和養老基金是其支柱。這兩家基金都是屬于長期型投資，只要比銀行利率高就可以了，每年能夠達到4%左右就滿足了，所有普洛斯在美國整體盈利水平長期保持在6%左右。
但是大環境下的噩耗終究會波及到所有環境下的企業。
新加坡主權基金 （SMG基金）管理有限公司于2008年12月24日宣布，負責管理新加坡政府海外資產的全球投資管理公司——新加坡政府產業投資有限公司 (GICRE)，以13億美元的現金成功收購普洛斯在中國的資產和在日本的產業基金權益，及相應的預估債務。收購之后的資產將由SMG進行運營和管理。此次收購為GICRE和SMG提供了價值超過70億美元的亞洲物流基礎設施平臺。
此次交易完成后，所有普洛斯中日兩國的品牌、人員不變，3年內不得進入中日兩國市場從事相關聯業務，3年后進入兩國市場也不能再以普洛斯的品牌進行營運操作。SMG將負責管理普洛斯在中國20個城市的所有資產,包括：超過260萬平方米已建成和在建的物流基礎設施;超過610萬平方米可供未來發展為347萬平方米物流基礎設施的儲備用地。同時,SMG還將負責管理普洛斯日本產業基金所擁有的在日本8個市場的近240萬平方米的設施。
并購的背后
這項業務完全不在普洛斯的投資計劃之內，究其原因還是由于受金融危機影響，普洛斯總部確實受到了較大的壓力。而中日兩國的資產是其所有資產包中最為優質的資產，整體收購價格以普洛斯賬面價格的93%進行收購，是一項非常劃算的交易。交易公布當天，普洛斯在美國股市大漲。
普洛斯在美國到底發生了什么事情呢？
讓我們回顧一下普洛斯在美國股市的發展歷程，也許我們就能夠明白發生了什么事情：五年來普洛斯的股票價格趨勢圖近三個月普洛斯的股票價格趨勢圖
普洛斯的股票價格在2007年達到最高峰70多美元，而到了2008年的11月份則跌到了2美元多，跌落后的市值總額不足其凈資產的10%，也就是說從最高400多億美金跌落到14億美金左右。
當普洛斯出售中日兩國資產之后，普洛斯在美國股市應聲大漲，一舉突破12美元，這是市場的熱烈贊許。
作為國際頂級管理水平的物流企業以及投資企業，我們現在可以非常清晰的看出普洛斯在中國的套期保值水平是非常高的，并且其管理水平也得到了其他地產巨頭的認可。
今天，我們送走了一個大鱷，迎來的也不是善主！
對于普洛斯發展到今天以及SMG收購普洛斯的思路，在中國據我所知只有一家有這樣的脈絡，那就是 “蘇州物流中心”。其曾提出收購過普洛斯部分資產，從而進軍中國物流市場的思路，然而終究慢了一拍，并且非自身實力所能啊！
啟示與反思
現在回想起這件事情，依然給人有些意猶未盡的感覺，普洛斯就這么退出中國市場了嗎？如果連普洛斯都這樣了，那么中國的物流地產商呢？他們又會怎么樣呢？
中國最具先天優勢的物流地產商當屬中儲物流，然而并不爭氣；一直以來給人銳意進取的當屬深圳寶灣物流在全國的物流基地建設；如果說民營物流地產運營商莫過于廣州寶供物流；而近期最風光的物流地產商當屬上海宇培物流，剛剛獲得美國EI的4600萬美元的支持；而浙江傳化還沉浸在物流地產新模式的推廣道路上。
管理不好的照樣還是管理不好，缺錢的至今依然缺錢；有的人手里有錢、有地，但是沒有優質的客戶、沒有管理；有的人手里有管理、有客戶，卻依然受到土地和資金的限制，這就是中國物流地產商行走之路，也許這條路還將在若干年后依然存在。
然而，當我們看完了普洛斯退出中國的這個案例之后，我們為什么不能靜下心來好好思索一下，為什么不能真正坐在一起好好的聊一聊未來的發展之路嗎？
想一想新加坡豐益國際，一個賣食用油的企業，一年的銷售額全球不過160多億美元，而其在中國就已經達到85億美元 （2007年數據）。想一想為什么全球著名的企業都到了中國來，我們天天都在喊擴大內需，提高內地消費市場，其實我們內地的消費市場非常大，我們根本不需要提倡這一口號，其實我們提倡的口號實質是擴大中國自己的企業的消費市場，只不過我們的消費市場已經被外資所壟斷了。想一想除了低端的家電市場被我們自己所壟斷外，其他哪一個行業沒有國外同類產品的巨頭在里面。
如果我們的物流地產充分認識到這一點，只要我們能夠找到一條能夠和平共處的道路，共同開發中國本土的市場就已經足夠了。只需要舉一個例子就可以說明中國物流地產空間的巨大，2008年中國家電領域倉儲面積超過1000萬平方米，而普洛斯在全球也不過是5000余萬平方米，并且基于普洛斯的管理水平和客戶資源還會出現這種情況，更何況我們國內的物流地產商的運營水平呢？
因此，只有大家齊心協力，團結一致，用資本的紐帶，將資源的鏈條一個一個的串聯起來，組建大型的物流地產運營集團才真正能夠促使中國的物流地產運營水平提升，形成超大型的國際化物流地產集團。那個時候也才是中國物流的福音，而不是基于自己的一點點小的利益，天天像一群瘋子一樣互相攻擊，互挖墻腳，我相信如果按照現在的道路走下去，中國物流地產商無異于集體自殺。
與其等死或被別人殺死，還不如大家聯手共進退，是中國物流幸，更是中國幸！（作者單位：鵬潤投資集團）
