2005年，洋山深水港物流園區所在地還只是遍布棉田和池塘的田間，一派典型的江南鄉村景象。短短4年，一座現代化的物流園區拔地而起，國際航運巨頭馬士基物流、中遠集團、中海集團，國際知名物流服務供應商DHL、UPS、德國全球貨運等紛紛落戶。 

    雖然中國的物流園區出現的時間不長，還處于發展的初級階段，但未來中國物流園區的發展將呈現爆炸式增長。其發展步伐和發展速度將不斷加快，展現出良好的投資前景。主要原因有： 

    第一，中國經濟的不斷發展和交通條件的不斷改善，推動中國物流行業的發展進一步提速，而物流行業的發展必然催生物流園區數量和質量的不斷提高。物流行業主要依托兩個因素：經濟與交通。從中國經濟來看，目前中國的改革開放已進入關鍵階段，加上全球化的趨勢不可阻擋，必然對物流行業產生極大的帶動效應。從中國交通來看，中國水陸空一體化的交通網絡系統的日益完善和發展，對物流業的帶動作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區。 

    第二，城市新布局讓物流企業“退城進園”。城市化主要表現在城市人口的爆發式增長，城市面積和城市格局不斷變化。傳統郊區迅速被城市包圍，最終成為城市的一個整體。與此同時，原有零散分布的物流企業因運輸和時間成本不斷上升，逐步退出核心區域，向遠郊聚集。于是，位于某些交通節點、具有地理優勢的地方，逐步形成物流園區的聚集區域。中國目前的城市化率已超過30%，按照國際規律，城市化率超過30%，城市化進程將進入加速上升通道。城市化進程的加快將促使物流企業“退城進園”，當物流企業的行動變成一種自覺的行動時，物流園區如火如荼的發展也就在情理之中了。 

    第三，工業園的發展為物流園區建設提供了機遇。這主要表現在兩個方面：一、工業園區內部必然要發展一定量的物流園區，對整個工業園進行統籌安排，最終達到工業園區各個環節、各個要素之間的人員、貨物有序流動；二、物流園區不斷擴大的趨勢。傳統的物流園區以倉儲和運輸為主導，現在物流園區的概念不斷衍生，所涵蓋的領域更加廣泛，不僅包括倉儲、運輸和加工制造等用地，同時還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。物流園區越來越外化成一個小型的工業園區，與工業園區的概念界限已不像過去那么明顯。 

    第四，投資物流園區有較大的盈利空間，而且收益比較穩定。首先，投資物流園區具有一定的成本優勢。由于物流園區一般位于城市的遠郊，土地獲得相比市中心廉價。部分園區還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優惠。對開發主體而言，成本優勢對投資物流園區具有的吸引力；其次，物流園區一般有部分儲備土地，作為物流園區的配套設施用地，可建設寫字樓、商業或者酒店物業，這類經營性物業雖然對投資的現金流要求高，但能獲取長期的收益。 

    雖然物流園區在中國出現的時間比較晚，發展相對國外滯后，但這也意味著這種物業存在著巨大的真空地帶。未來一段時間內，物流園區在中國的發展將不斷延伸，在中國投資物流園區的潛力巨大，值得期待。