由富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園等組成的民營地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合體，以255億元的總價搶下了廣州亞運城地塊。這一價格遠超175億元的競拍保密底價，以至國企也只能望而興嘆。然而，此次競拍部分合同條款乃至出讓土地規(guī)模均不符合即將出臺的一系列樓市調(diào)控政策。當?shù)毓賳T稱，亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺。
40分鐘，48次舉牌，255億天價，中國“地王”總價紀錄再次被刷新。
12月22日，由在港上市的富力地產(chǎn)、雅居樂、碧桂園組成的民營地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合體，從保利地產(chǎn)聯(lián)合體和中信地產(chǎn)的央企夾擊中以“黑馬”姿態(tài)殺出，搶下了廣州亞運城地塊。
該地塊位于廣州番禺區(qū)，涵蓋15塊土地，包括總建筑面積為86萬平方米的已建成物業(yè)和未開發(fā)的365萬平方米土地。這一巨幅地塊被認為是廣州最后一塊戰(zhàn)略用地。
但“新地王”的誕生難言生逢其時。就在一周前的14日，國務院常務會議明確提出旨在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“國四條”，要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。而其間，多部委紛紛出臺稅收、土地等調(diào)控政策。
不過，“新地王”已經(jīng)“搶跑”了這些調(diào)控政策。
有開發(fā)商12月21日透露，廣州市政府明確要求倘若數(shù)家開發(fā)商聯(lián)手拍下地塊，必須成立項目公司開發(fā)建設，不允許拿地后再分割開發(fā)；另外，6年的開發(fā)周期中，各方股權比例必須穩(wěn)定，股權變更或增加新股東都將面臨高額的轉讓交易稅。
項目整體出讓合同顯示，廣州市國土資源和房屋管理局明確要求乙方必須在12月25日之前支付40%的土地出讓款，也即是102億；尾款則于兩年內(nèi)分兩次結清。
而根據(jù)國土資源部的最新政策，商品住宅用地的宗地出讓面積大城市上限為20萬平方米；12月17日，財政部等五部委聯(lián)合規(guī)定則要求，開發(fā)商分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年，土地出讓金首付比例界定在50%。
廣州市國土房管局人士在競拍現(xiàn)場解釋稱，亞運城項目的掛牌出讓先于國家新政出臺，因此支付方式仍然按照合同約定執(zhí)行。
不愿具名的深圳大型券商地產(chǎn)行業(yè)分析師在獲悉本次結果后表示，雖然在調(diào)控過高房價上中央出臺了一系列“點對點”的剎車措施，但是中央與地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機制依然缺失，“本輪調(diào)控實際效果還要觀察。”
民企“奪食”央企
廣州亞運城地塊起拍價165億元，已經(jīng)遠超此前國內(nèi)總價最高的地王——73億元的北辰長沙地塊。但看似瘋狂的背后，幾家競拍者各有算盤。
競拍的三路人馬分別是：具有央企背景的中信地產(chǎn)，由富力、雅居樂、碧桂園組成的在港上市民企聯(lián)合體，以及由保利集團、萬科集團、中海地產(chǎn)組建的國企聯(lián)合體。
競拍伊始，廣州市國土房管局就臨時將增價幅度由1000萬大幅調(diào)高至2億元，這引發(fā)現(xiàn)場一片驚嘆。
中信地產(chǎn)在率先開出了180億的報價后，便出人意料地偃旗息鼓，此后便是兩個聯(lián)合體的輪番競價。當競價飆升至236億時，富力聯(lián)合體要求廣州市國土房管局交易中心調(diào)低增價幅度，拍賣師隨后妥協(xié)，將增價幅度從2億下調(diào)至1億元。
當競價超過250億后，本報記者看見保利團隊現(xiàn)場耳語商量，更有人士現(xiàn)場致電，隨后萬科一位人士做了一個抬手姿勢后，舉牌人士勉強加價至254億。富力團隊再度埋首商議后出價255億，保利方舉牌人士無奈擺手，示意退出。
民企聯(lián)合體的勝出，頗在預料之外。此前，坊間盛傳廣州市政府早已內(nèi)定保利地產(chǎn)，僅是為了平衡各方利益才會選擇聯(lián)合開發(fā)。這一消息隨后遭到廣州市國土房管局以及當事方的駁斥，聲稱這是競爭對手的策略。
甚至在競拍之前的12月21日，亦有開發(fā)商透露，考慮到中信地產(chǎn)上市的預期，該公司對這一地塊勢在必得，認為在250億的價格范圍內(nèi)都是可接受的。
種種風聲，加之央企此前高價拿地的熱情，使得市場普遍研判，單槍匹馬參戰(zhàn)的中信地產(chǎn)以及保利牽頭的國企聯(lián)合體勝算最大。
富力華南區(qū)總經(jīng)理朱榮斌在競拍結束后很是樂觀，他告訴記者，由于亞運城地塊規(guī)模太大，富力、雅居樂、碧桂園三家在港上市的廣東本土企業(yè)破天荒地走到了一起。“最終價格并沒有超出我們之前所設定的底線。”他說，三家公司在競拍前已經(jīng)就此充分商議過。
這個類似于綜合開發(fā)的項目，會以住宅物業(yè)為主，容積率高達7，為高層住宅，“該項目能夠產(chǎn)生多少利潤還很難講。”富力地產(chǎn)董事長助理陳志豪告訴本報記者，開發(fā)這個項目，三家公司會組成一個項目公司，項目公司的股權按照1/3的比例均衡分配，團隊的管理層人員也會均衡分配。
而保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊在接受本報記者電話專訪時表示，對此次拍賣不準備做任何的評論。但是言談之中仍然有說有笑，未有落寞的情緒。聯(lián)系到之前最大的熱門中信地產(chǎn)作壁上觀，萬科董事長王石表示“已經(jīng)做好了地產(chǎn)泡沫破滅的準備。”國資背景的開發(fā)商似乎對未來市場走勢難言樂觀。
地方“搶跑”中央調(diào)控？
255億元的天價遠超市場預期。廣州市國土房管局在競拍后公布的保密底價也僅為175億。這一保密底價由官方交由專業(yè)估價機構估算，并經(jīng)集體決策敲定。
一份廣州市經(jīng)緯房地產(chǎn)咨詢公司為客戶做的一份內(nèi)部分析報告測算，當亞運城地塊的土地出讓價格達到250億時，開發(fā)商銷售的凈利潤率僅為17.84%。該公司分析師表示，255億元的價格太高，保守估計建成住宅的整體最終市場售價將達到每平方米1.5萬元，遠遠高出當前該地塊8000元/平方米左右的周邊均價。
“就連向來以高地價拿地著稱的國企們都放棄了，由此可見價格有多高。”該人士感嘆。
而出讓合同中，廣州市國土房管局明確約定競得者必須在地塊拍下的3天內(nèi)繳清40%的首付款，也即是102億元；尾款則要求分兩次結清，分別要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前結清各30%。
但這一合同條款乃至本次出讓土地的規(guī)模，其實都不符合近期中央出臺的一系列調(diào)控過高房價的政策。
11月前后，國土資源部印發(fā)了《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》，對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米。這一限地令下，廣州市仍然堅持將亞運城地塊捆綁競拍。
合富輝煌首席分析師黎文22日分析說，這可能是打了個“時間差”，亞運城地塊的出讓先于國家政策的出臺。另外由于涉及亞運會，這一地塊身份特殊。而廣州市國土房管局人士解釋，整體拍賣才能不削弱地塊市場價值，亦擔心分拆出讓會發(fā)生眾多開發(fā)商無序開發(fā)，影響亞運城整體規(guī)劃。
而財政部等于12月17日下發(fā)《關于進一步加強土地收支管理的通知》，明確要求一般土地出讓收入必須在1年內(nèi)繳納，特殊情況必須在2年內(nèi)繳納，首付不得低于50%。
廣州市國土房管局人士在競拍現(xiàn)場解釋稱，亞運城項目的掛牌出讓先于國家新政出臺，因此支付方式仍按合同約定執(zhí)行。她說，一直以來，廣州在土地出讓的管理上頗為嚴格、規(guī)范，絕大多數(shù)土地出讓金都是在成交后的60天內(nèi)一次性繳清，只有個別總價高地塊才出現(xiàn)分期繳付的情況，且首付比例一般都不低于50%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，“新地王”誕生頗有搶跑中央調(diào)控之意，因為地方政府對于“土地財政”的依賴并不是個秘密。
廣州市社科院科研處處長彭澎說，廣州市今年的土地出讓十分迫切，“年初制定的指標，還差很多，這次亞運城地塊推出后，才算基本完成。”根據(jù)計劃，今年廣州普通商品住宅用地的供應計劃約為250萬平方米，廣州市國土房管局副局長黃文波早前曾透露，前三季度廣州出讓的住宅用地面積約為48萬平方米，僅占全年計劃的19.2%。
富力們再賭6年預期
如何在3天內(nèi)繳納102億，已經(jīng)成為三家民企馬上需要面對的壓力。
富力地產(chǎn)董事長助理陳志豪說，“我們?nèi)�家�?lián)手，資金是沒有問題的。”這源于2009年房地產(chǎn)市場價量齊升給開發(fā)商帶來的豐厚現(xiàn)金流，以及三家公司此前在港多次的融資。
富力前三季的合同銷售總額185.8億元，完成了全年銷售目標230億元的80.8%。根據(jù)香港聯(lián)交所公告，9月30日富力地產(chǎn)55億元公司債正式獲證監(jiān)會核準。同時富力還有回歸A股的融資預期。據(jù)碧桂園中報顯示，其上半年現(xiàn)金存量達48.55億元，負債比僅35.7%，公司還在10月份連續(xù)兩次債券融資，先發(fā)行了2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，估計所得款為2.947億美元，再發(fā)7500萬美元于2014年到期的全球債。雅居樂在10月底也宣布擬進行總額為4億美元的國際發(fā)售一次性還款保證優(yōu)先票據(jù)，年限為7年。
而彭澎分析稱，考慮到有86萬平方米的已建成住宅，只要盡快銷售，還可以有90億左右的資金可以回籠。不過根據(jù)出讓合同，這部分住宅的預售期在2010年7月前后，具體時間要待亞組委的安排。
上述經(jīng)緯地產(chǎn)分析師認為，既有的8000套左右的住宅銷售并不容易。可資對比的是，廣州連續(xù)兩年的銷售冠軍碧桂園年銷售最高紀錄也就是4000多套，按此估算，這8000套住宅至少要銷售2-3年。
需要留意的是，合同中約定的開發(fā)周期是6年，上述人士分析，按照正常的銷售節(jié)奏，亞運城的整個投資周期將高達12年，“富力們賭的實際上是一個長期預期。”
但在2007年，很多地產(chǎn)開發(fā)商也曾經(jīng)有過“拿地王、賭升值”的預期，結果并不如人意。如富力今年8月就被爆出佛山地王被收回及沒收保證金的消息。這之間的2008年，富力更是經(jīng)受過現(xiàn)金流枯竭、資金鏈險些斷裂的險境。
當日，三家公司在港股表現(xiàn)正常，富力地產(chǎn)收于13.38港元，微跌0.45%；雅居樂收于10.64港元，漲2.50%；碧桂園收于2.82港元，跌0.70%。