中國大陸，商業地產由于其出現和發展時間不長，歷程復雜，確切說目前尚沒有什么權威的理論和規范的寶典可以全面參考指引。粗略的計算，如果從中國改革開放的80年代算起有了市場經濟的苗頭開始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者標榜著“商業地產”的時代或者還要推后到90年代才算是興起。

　　那么什么是商業地產呢？這個概念眾說紛紜，沒有一個嚴格意義的修辭來規范。我且簡單的用拆字游戲來解析為：“商業+地產”。從其自身固有的模式來看，商業地產又可以理解為：商業運營管理和房地產投資開發相結合的模式，同時這種復合模式通常都伴隨著項目運作周期長、資金投入高、行業專業要求復雜、投資高風險與高回報等基本特征。商業地產按照不同的表現形式又可以分為：大型和超大型購物中心、社區購物中心、零售百貨業、專業批發市場、專業零售市場、主題商場、商業街和步行街、社區零售門店、大型綜合超市、各種連鎖門店、專業連鎖大賣場、零售品牌店、現代生活街市以及各種商業寫字樓等等，也有將各類型酒店和飲食娛樂業態等納入商業地產范疇的。我的看法比較簡單，商業地產的載體軀殼是房地產，核心靈魂是商業運營，商業地產可以引發三種價值，一是房地產本身物業的增值，一是商業流通經營的增值，一是商業運營和房地產開發的品牌增值。

　　而在諸多種類商業地產形式中又以四種形態極具代表，其一是以大型或超大型購物中心和區域購物中心為代表的MALL形態（購物中心）。購物中心的概念最早出現在20世紀30年代，主要在美洲，面積在幾萬平方上下，50年代變化成為地區性的購物中心，80年代開始出現大型購物中心，面積達到十萬平方，到了90年代，巨型購物中心出現了。在中國，購物中心，尤其是大型的和巨型的購物中心更一度成為多數人心目中商業地產的代名詞。購物中心是一種廣為人知的商業形態，其產生背景是城市居民對現代消費模式的需求，其目標客戶是大眾性的，其建設一定要以相應的區域購買力為基礎，而體量龐大、業態復雜的購物中心則最容易陷入無個性、無特色的誤區。根據相關資料反映，我國目前購物中心正處于開發投資爆發期，眾多的一二線城市爭相出現大量大型的購物中心，甚至有攀比購物中心規模的傾向，這種狀況必然導致同質化競爭和過度重復投資。因此，在不遠的將來，購物中心形態的商業地產將會由盲目投資建設而無序競爭進入理性包容消化和主題特色競爭狀態。一些成熟的開發商和運營商更是已經展開了新一輪購物中心主題化運動，力求在建設爆發期后迅速的找到極具競爭力的創新的以功能組合化形式展現的商業地產定位，祈求通過“商業黑洞”效應慢慢擴大商勢圈從而消化爆發后的臃腫體量。此舉也將導致新一輪的各類商業業態洗牌，商勢圈內各式商業重組，最后引發作為商業運營載體的房地產因勢而動，投資機遇層出。同時，由于建設爆發期的后遺癥，不少盲目投資而又不具備運營實力的購物中心將會發生權益易手或者資產重組，將會由一些具有相當運營實力和運營基礎的投資運營者或者是具備運營資源整合能力的金融投資者以各種方式入主，以圖掠取在特定條件下規避風險的高增值和高回報。但是，有一點要注意，購物中心在諸多商業地產形態中是最為考驗資金和運營的中長線投入的，如果抱著是短線投機的心態，碰都不要碰！關于購物中心，我認為有些觀點也值得參考：譬如普遍有共識認為基于對購物中心作為投資工具進行價值分析，研討購物中心的價值如何在資本市場兌現，是投資基金和開發商的共同需要。購物中心的價值分析核心首先是對其穩定的主營收益如何轉化為資本市場的現實價值進行分析。在傳統經營模式下，購物中心在統一業權前提下實現統一運營，是目前大陸經營成功的購物中心的主流模式，此種模式下穩定的主營收益通常依其重要性順序為：租金、管理費（綜合服務費）、廣告租賃、停車場收入和場地活動收入等等。如果能夠在此基礎上深入研究和了解消費者的消費行為和習慣，聯系消費者和經營者之間的動態需求變化，并最大限度的創造并滿足這兩個需求，以綜合創新其衍生產品，獲得相應的衍生收益。通常一個成功的購物中心經過綜合創新，產生的衍生收益可以達到主營收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增長對主營收益的增長具有同比性的效應。從這里也可以看到，購物中心此種形態商業地產未來的發展潛力和拓展空間并不是停留在簡單的規模面積和硬件設施層面之間，而是能否提供高附加值的高增長。當然這就必須高度依賴投資者、開發商和運營者的有機整合了。

　　中國大陸商業地產中另一個極具代表性的形態是“行業性商業集散中心”，有人還給了它一個雅稱：ICBD（行業中央商務區）。不管叫什么，這類集散中心，最為鮮明的特色就是其行業性和專業性。這種形態與前述的購物中心截然不同，甚至剛好相反。它的目標客戶是小眾性的和行業性的，相對與購物中心而言少為人知。ICBD的雅稱脫胎于城市CBD概念，多是指在一個相對集中的區域中，匯集了一個或幾個特定行業的貿易、采購、展覽、研發、信息、物流、金融等于一體的項目，其最突出的形態是貿易，而其它則是配套的服務功能。在早期普遍的官方評價中，多以“集散地”這樣的概念出現，也形象的描繪出這種商業地產形態的核心商業價值功能：集散。這種以集散為主要價值功能體現的商業地產幾乎是伴隨著改革開放誕生的，絕對是在打破計劃經濟轉而向市場經濟過度轉型過程中應運而生的。這些“集散地”，最基本的元素就是我們常說的專業市場了，這些專業市場涵蓋了以專業批發市場、專業零售市場和一些批零結合的專業主題市場，這些專業市場盡管由于其行業特性而并不為大眾所高度認識，然而在中國的商業地產領域卻是舉足輕重。目前我國各類專業市場規模龐大、數量眾多，在經濟建設、社會發展、商貿流通、人民生活等方面發揮著異常重要的作用。據不完全統計的資料顯示，目前全國有9萬多家各種類型的專業交易市場，每年總交易額近5萬億元，而年交易額億元以上的市場就達4000多個（其中超10億元以上的500多個，超100億元以上的有40多個），其中行業分明的專業市場數量約占55%、專業市場中以批發為主的約占60%，批發市場的交易額約占總交易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP增速的的兩倍多（以上數據來源于專業地產顧問機構收集僅供參考）。近幾年，中國專業市場在規模、功能、經營、管理等方面都因應社會、經濟、人文等市場因素進行著不同層面的深層次變革，呈現出一派蓬勃發展的態勢。

　　“行業性商業集散中心”因其形成的特定緣由，多以專業市場為核心表現。而中國的專業市場大多以批發為主,它們起源于80年代初期，大致由四個方面形成，一是原有農貿市場和集貿市場基礎上發展起來的；二是在原有商業、糧食、物資、供銷等流通部門的購銷中心的基礎上形成的；三是有心者揪準市場需求為適應經濟發展的要求而興建的。四是在傳統的行業產銷相對集中地帶自由聚集發展的。在層次級別上，很多行業的專業市場按整體可劃分為一、二、三級的：其中依托產業資源、依托中心城市、直接和生產廠家進行聯系的是一級市場（如產業集群專業市場）；二級市場是以交通樞紐為基礎，進行商貿批發、流通，再向下一級延伸的市場（集散中心專業市場）；第三級市場是面向終端市場的市場（區域性專業市場）。90年代以來，中國批發市場進入了一個快速發展時期，在數量、種類、功能等方面都得到了迅速發展，成為中國經濟發展的一個新的增長點。目前，全國已初步形成了以工業產品、農副產品、小商品、建筑裝飾材料、生產資料等為主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服裝、紡織、電器、電子、化工、醫藥、汽配、玩具、機械等在內各類綜合性專業市場，成為市場經濟體系的重要組成部分。有數據顯示，全國4000多個超億元專業市場中，擁有量前8位的省份依次是：浙江、江蘇、山東、廣東、河北、遼寧、湖北、湖南，已占全國數量的66%以上（以上數據資料來源于網絡收集）。

　　專業市場經歷了四次革命，第一代專業市場是傳統的攤位制的交易場所，由眾多需求者集中在某個場所來完成某項交易，批發市場就是完成這個功能，供應者把貨賣給需求者，需求者再運給生產地和零售商，屬于低級的市場形態；隨著組織化程度的提高，采購者或供應者數量增多，規模增大，過去的批發市場已經不能勝任這個變化，于是開始演變并出現擁有物流功能專業的第二代批發市場；第三代專業市場是專業市場開始成為商品展示為主的場所，這類批發市場往往是規模比較大，以展示為主的交易批發市場，是國內主要發展趨勢，其以國際貿易作為背景，為國內眾多的企業提供一個走向國際市場的平臺，為眾多的國外企業向中國展示產品；集企業集群采購商品展示電子商務現代物流于一體的第四代現代專業市場誕生了其是以專業市場為基礎的產業綜合性服務平臺是真正意義上的國際采購中心。第四代專業批發市場在國內如義烏國際小商品市場最為典型，以現實中國義烏國際小商品城為現實依托，以虛擬電子商務平臺（中國小商品數字城）為新陣地，以產、供、銷、運、外貿一條龍的成熟產業鏈為保障，確保了市場的有序繁榮發展，并且網絡交易量呈現出較快速度的增長和發展，真正依托電子商務平臺實現專業市場的規模效應和品牌效應擴大化。

　　經過近20年的不斷發展，專業市場在配置資源、擴大內需、引導生產、搞活流通、形成價格、解決就業、增加稅收、推動經濟發展等方面發揮了重要作用，帶動了各地商品流、資金流、信息流、人才流的健康發展。以上算是以專業市場為主體的行業性商業集散中心的基本現狀和發展規律。根據這些現狀和規律，其未來發展的主要核心趨勢可以歸納為以下幾個方面：

　　1、向行業規模化和專業功能化方向發展。我國的商品交易市場正越來越向專業化市場方面轉換，專業市場也越來越向批發市場轉換，專業批發市場的數量、營業面積逐年上升，成交額大幅上漲，而不具特色的綜合市場則逐年萎縮。一方面，規模大的專業批發市場不斷發展壯大并隨交通改善不斷增強輻射范圍，另一方面，中小企業和經營者所提供的產品規模也在迅速擴大。未來，在全國形成數十個象義烏中國小商品城、紹興中國輕紡城、永康中國科技五金城、武漢漢正街、鄭州糧食批發市場、安慶光彩大市場等年交易額超過百億元的航母級重點專業市場是必然的，它們將發揮重要的商品集散樞紐、進出口基地和批發輻射中心功能。而規模化的發展，又必然會導致大型或超大型專業交易市場越來越轉向專業批發輻射功能，逐漸把銷售的末端留給零售商業和各地小型市場，臟、亂、差、散的傳統中小批發市場將逐漸減少和搬離密集人口的城市中心。

　　2、行業的專業化趨勢越來越明顯，行業分類越來越細。市場競爭的日趨激烈，迫使很多商品交易市場不斷向生產領域延伸，以利于暢通供應渠道，掌握優質貨源，減少流通成本，依托產業基礎，確立價格競爭優勢。這將導致各類市場之間在經營范圍和產品品類上的分化和區隔越來越細，集中銷售某一類別或某一區域的，甚至是某些品牌的商品，以求通過特色經營，獲得最大的輻射廣度和強度，占據最好的區位優勢。這在珠三角、長三角等地區已可以明顯看出，除了傳統批發市場外，許多內地綜合市場或零售市場中一小類的商品，如紡織、五金、玩具、酒店用品、包裝機械、農產品、美容化妝品、眼鏡等在珠三角、長三角已發展成為非常專業、規模龐大的產業集群鏈專業批發市場。

　　3、運營和交易方式將向信息化與集約型轉變。其實批發市場不是簡單的商品中轉站，必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四大功能。因此，未來將圍繞上述四大功能的實現來進行完善，逐步把批發市場建成商品的集散中心、信息中心、價格形成中心和統一結算中心。走出干篇一律的攤位制對手交易模式，網絡信息技術的廣泛應用，對攤位制經營為主的傳統交易市場將產生根本性影響。把連鎖、代理、配送、拍賣、信息互動等現代營銷方式引入批發市場，大膽探索網絡交易、倉單經營等符合批發市場運作的現代交易方式。要積極促進批發市場信息網絡建設，逐步形成全國聯網的信息網絡體系，實現有形市場與無形市場的有機結合，推動批發市場朝著適應現代流通改革要求的方向發展。

　　4、體制和投資形式將向多元化轉變。各地實踐已經證明，批發市場的單一投資主體的管理模式，已不適應批發市場發展的要求。積極引導批發市場運行和管理體制向現代企業制度方向發展，通過對現有批發市場的改組、改制，努力實現跨所有制、跨行業、跨地區的聯合，實現批發市場的戰略性重組，通過股份制形式來經營管理批發市場，并培育一批全國性的大批發商、大代理商。加強聯合，是市場經濟發展的趨勢，各同類市場要通過兼并、聯合，擴大市場規模，引進現代企業管理制度，增強市場的競爭能力和批發輻射力，推動專業市場的進一步繁榮發展。

　　基于以上分析，未來中國商業地產領域里頭專業市場將成為一個主要大力拓展擴張的部分，甚至成為許多地區性的核心經濟，如何因應其主要特點和發展變化趨勢是非常值得投資者和運營者高度關注的永恒課題。

　　接下來再看看商業地產形態中的商業區街（步行街）模式。社區型或者都會型商業區街和商業步行街是當前都市商業地產中比較突出的一個代表形態。近年來，步行商業街正在成為中國城市新的投資熱點和城市名片，自20世紀80年代，我國開始建設現代的步行商業街。進入21世紀，我國許多城市開始出現規劃和建設步行商業街的高潮，步行商業街成為我國城市建設和形象提升的重要內容。

　　據中國步行商業街工作委員會不完全統計，截止到現在，全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條，步行商業街存量已超過200條。以每條街平均600米長度計，全國城市商業街長度累計已超過1800公里。以每條街平均建筑規模5萬平米計，全國城市商業街總規模累計已超過1.5億平米。一些城市的新建商業街長度正在從1公里、2公里延長到3公里，不斷刷新創造新記錄。更多的城市規劃在未來的5-10年內，打造10條甚至更多的商業街。可以預計，在未來的2-3年內，全國商業街的數量將超過5000條。

　　步行商業街在我國有著廣闊的發展前景，這是由中國的特殊國情所決定的。一是由于中國轎車發展較晚，人們更喜歡就近到商業集中且行走安全的步行商業街購物；二是因為中國人傳統里根深蒂固的懷舊情結，中國的古都、古城、古鎮、古街很多，傳統商業街大多有上百年、幾百年歷史，它是傳統的民族工商業薈萃之地，有著太多的名人遺跡、歷史典故、神話傳說，有著厚重的歷史感和傳統文化的穿透力，是鮮活的“清明上河圖”；三是中國人天生愛熱鬧，每逢節假日城里人愛逛街，鄉下人愛趕集，位于市區繁華地帶，集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的步行商業街必然成為本地居民和外地游客的最佳選擇；四是因為步行商業街不僅是承載人們購物的場所，也是城市的“名片”和“客廳”，是城市改造中的點睛之筆，是提高城市競爭力的重要體現，在某種程度上也反映著商業發展的繁榮程度，進而體現著一個城市的整體形象。（以上資料來源于中國步行商業街工作委員會咨詢研究中心）

　　好的區街商業模式或說是步行商業街能夠恰如其分的利用城市運營和發展規劃，將之前的一些商業地產形態整合在一個特定的具有歷史商業傳統或新興城市運營規劃的大平臺之上，可以是購物中心和各種零售業態和賣場等的大整合，成功的區街商業，與其說是商業地產發展，倒不如說是城市運營發展來得更貼切。

　　未來我國以步行商業街為主要表現形式的商業區街模式將會與國際接軌，從傳統的綜合型自發形成的區街商業，轉型并升級換代成為以主題特色為核心吸引力的具有鮮明地域或區域文化個性的區街商業組合，世界上較為經典的區街商業非常多，我認為鄰近的日本秋葉原和韓國明洞都是值得學習借鑒的，當然，區街商業模式更多需要依賴政府層面的主導和配合，并不是簡單的自發形成或者投資者策劃開發可以實現的，尤其是在中國這樣的政治體制之下。

　　目前，已經有許多房地產投資者和開發商已經瞄準中國區街商業模式的更新換代和升級轉型，與政府合作，利用城市運營規劃改造之機大肆掠取城市土地資源，借道政府舊城改造而重新整合城市核心商業地產元素，煥發創新型商業地產投資開發運營模型，實現商業增值和高投資回報，當然，他們成功的前提是具有充分的資金和政府關系資源以及成熟的開發運營團隊等等。

　　最后，我們也認識一下都市商業地產的新貴：主題商業平臺。在商業地產中，尤其是在一些一線都會城市，在90年代末人為地悄悄的開發出更新型的商業地產形態，這就是以消費對象為核心，以消費習慣為軸心的創新型的主題化商業平臺。這種形態的商業地產能成為一種代表，不是因為其特定的地理位置，不是因為其龐大的規模，不是因為其一流的硬件設施，而是其因應市場消費需求變化進行行業業態有機整合的前衛模式和創新能力極具代表性。全國的代表之作當屬廣州市第一個成功的著名的地鐵概念商業地產項目：“流行前線名店城”。如果說購物中心是大眾的商業平臺，涵括各個階層各種人群各色消費；專業市場是小眾性的，行業性的，在商業流通層面具有特定的排他性；區街商業則是都市名片，已經有點脫離商業地產研究的范疇了；那么，主題商業平臺其實更像是一些獨自玩耍的小孩，不經意的躲藏在大人們的視線之下，稍不留意，他們卻建起了一座廣夏，大人們還全然不知呢！

　　所謂主題商業平臺確切的說是一種商業經營的創意模式，主要的特點在于商業經營從傳統的按方式與產品為主要特征區分裝換成為按照消費對象和消費行為來整合，過去的商業平臺和商業形式常常是因為交易的方式或者經營商品的品類劃分為不同種類的商業，如百貨業態、零售品牌店、品牌連鎖店、大賣場或者服裝服飾商場、電器電腦商場、精品首飾商場等等。而主題商業平臺則是在充分研究消費者消費層次劃分和消費行為劃分的基礎上，整合相似類型消費習慣和消費對象的消費商品在一個平臺上，商品的種類沒有關聯性，經營手法沒有關聯性，交易方式沒有關聯性，所有的關聯都在消費者的消費行為上，于是出現了不同年齡段，不同學歷階層，不同收入階層的消費者都趨向于一個能夠集中滿足相似消費行為習慣的商業平臺，形成別具一格的商業經營模式，這些主題商業由于其獨特和唯一性，通常能夠在一定的地域范圍形成商業亮點，交易暢旺，在這樣的商業平臺上的商家利潤客觀，吸引了更多的商家爭相謀求進駐這樣的商業平臺而造成商鋪的租值飆升，為投資者和承租者都帶來可客觀的投資回報并帶動周邊商業地產的迅速增值。以廣州的“流行前線”為例，1999年開業時公開租金平均價格是每平方150元左右，現在二三級市場的租金平均價格是每平方2000元左右，僅僅七年多的時間，租金價值已經翻了十幾倍，不可不謂是一種商業奇跡。

　　其實主題化肯定是未來商業地產實現高增長一個重要手段和先進模式，無論是毫不起眼的精致特色商業平臺，還是商業飲食娛樂服務平臺，乃至專業市場和購物中心均在不同程度上嘗試主題化，務求實現商業和地產雙增值的最大化。

　　以上通過分別重點陳述商業地產里頭比較特別的四種形態，以期讓大家基本了解中國大陸商業地產的目前狀況和未來趨勢，如果從整體商業地產領域宏觀層面來做一點大膽前瞻，我個人認為大致可以總結出以下的一些特點和方向：

　　一、房地產投資開發方向和目光逐步轉移到商業地產。

　　政策不斷出臺，商業地產市場將進一步規范和完善。如《<外商投資商業領域管理辦法>的補充規定》中“對于同一香港、澳門服務提供者在內地累計開設店鋪超過30家的，允許香港、澳門服務提供者控股，出資比例不得超過51%”，便利于吸引港澳資金進一步流入內地商業地產市場。國務院《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資炒作內地房地產作出了一定限制。該政策對住宅市場影響最大，而對商業地產則并無太大影響，反而將促使部分投資從住宅市場轉向商業地產市場。目前，內資、外資、開發商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業地產擴張的高潮。一貫采取擴張發展戰略的企業大多保持了強勁的發展勢頭。一批在區域市場站穩腳跟的企業也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業也紛紛加入到商業地產擴張的浪潮中，令商業地產更多的響起強者的聲音。其實大多數房地產業界人士都已經不否認，商業地產恰如十幾年前的家用電器市場，充滿了變數和機遇，也將在未來幾年進入經歷一些洗牌過程。

　　二、大量海外資本瞄準國內商業地產大蛋糕尋求切分。

　　未來商業地產的融資渠道出現新變化，多元化格局初顯，由于國內融資環境的擠壓，商業地產企業紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業地產融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬于“個案”。海外資金也逐漸成為商業地產的重要資金來源。2005年外資進入中國房地產市場總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團4支海外規模資本先后涉足中國房地產投資領域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內資企業股權，目標直指國內優質商用物業。海外資本進入大陸商業地產市場，與國內傳統房地產企業除了競爭也有合作，加入做大蛋糕的同時也勢必參與蛋糕的切分。海外資本的大舉進入和縱深發展，將商業地產市場“攪和”的機會多，競爭也愈發激烈。

　　三、商業地產開發和城市運營規劃緊密結合相互聯動。

　　隨著商業地產越來越成為經濟發展的重心，國家和政府都已經意識到并開始組織針對城市運營規劃而配合的商業地產投資開發管控和引導，必定會出現各種機遇。如業態替代機遇，目前我國臨街商鋪和社區商業的服務仍然局限在購物和生活服務方面，休閑、娛樂類設施大多集中在傳統商業中心，隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強，滿足社區和區域市場的中小型休閑商業項目將是未來開發的熱點。如連鎖擴張機遇，大型商業連鎖企業的擴張沖動將形成商業物業新的需求動力，商業企業的連鎖化和大型化增加了對商業物業的需求。與此同時，全國范圍內商業網點規劃的推進，對傳統批發市場的改造加速，也形成了商業地產需求的一股新動力。如新區發展機遇，由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統商業中心區的競爭力和吸引力正在衰退，多商業中心將成為未來城市商業新格局。城市郊區住宅的全面開發與道路的改善，為新興社區商業中心的發展提供了新的機會等等。商務部《城市商業網點規劃條例》，規定各城市需要編制《城市商業網點規劃》，并建立大型商業網點聽證制度即是一個強烈的政策信號。

　　四、專業運營商作為獨立的角色出現在商業地產領域。

　　商業地產操作模式將在未來幾年從地產開發模式向商業不動產運作模式轉變，從開發時代向運營時代轉變。目前商業地產基本都是在傳統房地產的基礎上延伸而來，大家更多的把商業地產和傳統房地產等而視之，沒有專業的商業運營觀念，更沒有專業的商業運營商。而商業運營的訂單開發理念將獲得普遍認同，面對目前商業地產開發出現的種種困境，更多的商業地產開發企業根據實際的市場情況積極思考，開始調整商業地產的運營方式。住宅開發式的“先開發、后銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發理念得到廣泛認同。國內商業地產的運營管理機制正逐漸走向成熟，符合商業地產發展規律和特征的運營理念開始流行。

　　五、商業地產的核心競爭力將從資本轉移到運營團隊。

　　 過往和目前商業地產更多讓人關注的是資本的狀況如何，這里的資本除了資金還有土地資源掌控能力等。未來商業地產項目的核心競爭力將最終落實到從事商業地產開發經營和管理的企業上，依托商業地產這一實體資本，形成核心競爭力。同時，核心競爭力的第一要素必定是團隊優勢，其中具有長期經營管理商業地產經驗的團隊，在商業地產開發和經營全過程應該居于主導地位。人才雖然很重要，但是單一的人才不是核心競爭力，而只有在一定時期內，優勢團隊才可以稱為核心競爭力。

　　除了上述一些特點和方向，未來的商業地產發展也面臨一些挑戰。如盲目發展、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足將是困擾商業地產的四大問題。一部分城市的商業地產盲目投資和建設帶來非常大的過剩，有數據顯示，現在商業地產空置率已接近30％，近3000萬平方米空置面積占用大量資金，形成投資浪費。商業地產很多投資商并未按經營需要建設商業用房，大多后天改造而缺乏必要配備，先天不足。部分商業地產的投資經營方式是建好出售，整個經營模式被分割，商業設施整體功能受限，商業地產出售后的糾紛、服務、整體管理不足也隨之而來。因而，如何處理好商業地產開發過程中所面臨的挑戰，也將是未來商業地產發展的關鍵所在。

　　以上是正佳企業集團董事長助理鄧國堅先生對商業地產的認識和資料整理，非常有見解，值得大家學習！！ 
   鄧國堅先生說：商業地產不是一個容易講好的話題，也不是一個容易看透的行當！