您好,歡迎來到物流天下全國物流信息網! | 廣告服務 | 服務項目 | 媒體合作 | 手機端瀏覽全國客服電話:0533-8634765 | 設為首頁 | 加入收藏

數字云物流讓您尋求物流新商機!
智慧物流讓您的物流之路更暢通!

搜索
首頁 >> 經濟形勢分析

市中心趨于飽和 成都商業地產依然"不溫不火"

2008-9-12 1:06:00 來源:物流天下 編輯:56885 關注度:
摘要:... ...
一面看似平整的木板門,大大小小的凹凸刻在木材的肌理上,一塊長形的木板被從木槽中熟練地取了下來,接觸的地方露出了本來的顏色,其它的地方則是因時間而化成的灰黑色,它們被一塊塊有序地拿了下來,直挺挺的立在一落,露出了里面不大的空間,開始了,只在一些特定的日子,當這一切還印在過去的眼前時,一天的買賣便開始了。 
  從過去到發展現在 
  當成都人民南路一段兩旁的商業用房還是青瓦遮雨時,紅火的青年路早已名聲輕揚,迎來送往多少客,北面的荷花池也已艷香內外,而人民商場、百貨大樓更是人們首選之,這也許是當時成都最初的商業熱點。時間未歇,當年的青年路已散去,取而代之的是在原區域擴大了10倍有余的“春熙路”,荷花池內部也經歷著更為全而細的蛻變,人民商場、百貨大樓卻在國內外眾多的大型商場超市的拼爭中日漸衰弱,這期間各類專業市場與新興商業類型更是不斷呈現,刺激著人們對商業地產的投資興趣。 
  回到現在,看看不得不面對的商業地產,冷峻中也暗涌些許秋意,特別是2007年6月成都成為國家新批準的“成渝特區”,成都市政府也出臺了“試驗區”建+設的10年發展目標和規劃。這讓蓉城更是商機涌動,在市政府堅持不懈的“大商貿、大市場、大流通”發展戰略之下,成都躍升成為中國西南地區的科教、商貿、金融中心和交通、信息樞紐,城市化水平約50%,擁有約1210萬人(包括外來人口成都市戶籍人口:1103.4萬人,成都市外來人口:106萬人)和輻射西南幾十萬戶商貿運營網絡。 
  隨著城市商業積極和房地產市場的快速發展,成都商業房地產也得到了迅猛發展。從2001年開始,成都商業房地產市場經歷了2002-2004年的紅紅火火與遍地開花――2005-2006年的苦澀和供求萎縮――2007-2008年的盤整與創新待發之中。 
  變革還將繼續 
  第1代:街鋪時代 
  成都第一代商業地產是無任何商業主題和規劃的純街鋪時代,主要以滿足生活日常所需為主,且在建筑規劃上也多是商住混合,分布于主要街區與生活區中。 
  第2代:大型復合商業地產與專業市場時代 
  成都“摩爾”無疑可成為這種類型的典型代表,將商場以整劃零的產權式銷售模式獲得成功,且這一商業類型深受當時部分投資者追捧;在這一時期,傳統的專業市場與新興的各類專業市場也進入了人們的視線,越發的受到投資客的歡迎,“萬貫機電城”的成功銷售與運作可為一例。 
  第3代:主題商業模式與旅游復合地產時代 
  當人們的多元化需求越來越細分時,主題商業模式便應勢而生,它的出現不僅吸走了些多的消費,更抓住了眾多的投資愿望,這一典型當屬依附于三國文化的“錦里”古街;生活最終的目的是什么,享受生活是首當,將“吃、喝、玩、樂”融一體的旅游復合地產給了我們更多的期待,前有“國色天香”的火爆,“華僑城”便接踵而至,對于內陸的成都還需要什么,現在“海昌.極地海洋世界”為好奇的成都人帶來了海和海洋動物,它的唯一性與吸納性,相信它會成為老少皆宜的新消費熱點與投資追逐的新取向。 
  成都商業地產供需概況 
  回顧過去2年成都商業地產供求市場,供應量很大,增速卻在下降,且供給區域分布逐步外移,商業類型以社區商業較多。市場需求在政策抑制和投資回報失望的雙重打壓之下,整體萎縮;而對于各項目的銷售來說,出現冷熱不均,好口岸項目也有被搶購的,位置差的商鋪銷售則非常緩慢,常年空置的商鋪也隨處可見。 
  ◆ 2005年成都商業用房供給高潮過后是慢慢熊途,至今仍處下降通道之中。 
  2005年新增商業用房供應面積127.62萬平方米,占總供應量的13.28%,達到歷史最高水平,之后逐年下降。2006-2007年商業營業用房每年完成投資分別同比下降14.1%和15.87%。 



  同期,商業用房交易受也在2005年放大到最高點時需求回落,目前在整體大勢不好的情況下更是雪上加霜。 
  2005年成都商業營業房完成交易面積為90.91萬平方米,占銷售總量的10.72%,較去年有所增加,但供求比卻達到4:1。到2006年商業營業用房銷售面積迅速下降,成交為73.81萬平米,下降25.2%。2007年商業營業用房銷售面積略有回升,同比增長5.4%。但2008年在整個大勢萎縮的情況下,估計將較大幅度回落(前7個月僅成交17.55萬平方米)。 



  成都商業用房成交價格同樣走出了一個盛機回落的路線圖,但房價的啟動會先于市場供給的增加。 
  實際上,成都商業營業房的啟動在2003年就開始了,2004-2005年是高速發展期,就像住宅市場2005-2007年一樣,房價在這個期間出現了瘋漲,短短兩年平均漲幅就高達56%,中心城區很多地方商鋪房價翻番。但之后兩年隨著成交量的走勢出現了波動,2006年下降10.3%,2007年又回升了13.3%,2008年前7個月又回落12.5%。 



  2008年1—7月商業營業房供求量比上年同期都有所增加,但成交價格則出現較大下降。 
  2008年1-7月成都商業營業用房完成投資36.49億元,同比增加33.5%;新開工面積為79.33萬平方米,同比增長78.4%;市場累積商業用房施工面積達429.39萬平方米,竣工面積31.76萬平方米,都在小幅增加;同期商業營業房銷售面積為17.55萬平方米,與去年同期相比增加60.9%;空置面積繼續有所增加,與去年同期相比增加了30%,銷售價格為6627元/平米,相比去年下降了12.25%。 



  “以史為鑒,面向未來” 
  ◆ 成都商業地產前景可期,外資和國內巨頭進駐將引領市場裂變突破。 
  隨著人民幣升值前景的看好和一線城市市場的高企與飽和,外資的投資目光逐漸轉移到像成都這樣的二線城市,2007年6月成都被國家批準為“新特區”后,更提升了商用不動產外資投資興趣。如新加坡凱德置地攜手置信拿下省博物館地塊、荷蘭ING房地產機會基金攜手龍湖高價拿地,另外,九龍倉、仁恒、和黃、力寶、香港太古、香港華人、香港瑞安、菲律賓SM集團、英國謝菲聯等一同把目光投向了商業物業和寫字樓,這外資巨頭紛紛投資商業地產,是否蘊涵著成都商業不久將迎來新的高潮? 
  答案是肯定的,只是市場運作方式會發生改變,熱點區域和項目會發生改變。從外資和國內商業巨頭進入成都的步伐和運作模式來看,“持有經營、定向開發、復合型商業群(含高星級酒店、甲級寫字樓、集中商業和散戶商業的綜合體)、特色主題休閑商業”將是成都發展的方向。如今已有凱旋城、觀南上域(查看地圖)、東方廣場、時代廣場(查看地圖)裙樓、文殊坊(查看地圖)、錦里、香格里拉(查看地圖)等只租不售,春熙路“E-GO”也只賣經營權不賣產權;萬達錦華城與伊藤洋華堂、SM廣場與沃爾瑪、中環廣場(查看地圖)與新世界百貨、財富中心(查看地圖)與家樂福和時尚摩爾、伊斯丹百貨、群光百貨等都是定向開發;九龍倉天府時代廣場和國際城南項目、凱德置地人民南路省博物館項目、力迅市中心項目、新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)市廣場、世紀城(查看地圖)新國際會展中心、瑞安匯通大廈、華人置業文化宮項目等都是復合型商業;至于特色主題休閑商業,已有錦里、文殊坊、國色天鄉、三圣鄉五朵金花等,另外還有成都極地海洋世界、華僑城等。 
  商業形態將向社區商業和綜合性復合商業發展 
  隨著一些住宅大盤的開發和成熟,生活配套類的社區商業開始逐漸被投資者追捧。從現有的市場情況來看,供應與需求基本上處于平衡狀態,大部分生活配套商業的銷售情況均不錯。2006年商業白皮書鼓勵社區商業發展,區域商業中心成為近期區域商業網點規劃的政策下引發的新的商業地產開發熱潮,這將是2007年商業發展的一個重點。 
  從2007年將要推出的商業項目來看,市中心大型、超大型的綜合性商業將會大量面市,而綜合性商業也是發展的必然趨勢。目前,九龍倉天府時代廣場和國際城南項目、凱德置地人民南路省博物館項目、力迅市中心項目、新城市廣場(查看地圖)、世紀城新國際會展中心、瑞安匯通大廈、華人置業文化宮項目等都是這類復合型商業;預計2007年成都的商業地產將會處于一個開發的高峰期,集中式、體驗型等這些綜合性商業將是未來商業發展的另一個重點。 
  ◆ 開發商自留物業比例將越來越大 
  隨著投資者逐漸成熟,開發商的實力逐漸增強,以及國家對產權式物業的控制逐步加強,一些比較大型的賣場開發商不再考慮銷售,而是作為自留資產或者進行其它渠道的融資。除了這些大賣場,開發商在開發其它類型的商業地產時也更加慎重,現在開發商的融資渠道逐漸增多,商業地產自持比例將會開始增加。如今已有凱旋城、觀南上域、東方廣場、時代廣場裙樓、文殊坊、錦里、香格里拉等只租不售,春熙路“E-GO”也只賣經營權不賣產權。 
  ◆ 專業市場開發將會逐漸集中化、規模化、郊區化 
  從成都市未來5-10年的城市規劃來看,位于城市中的專業市場將會逐漸退出到三環外,新的城市商業規劃已經規定:“成都市中心城二環路以內不再新建批發市場,二環路至三環路之間嚴格控制新建批發市場”;“物流基地主要依托三大國際性樞紐型物流園區,四個區域性綜合物流中心。其中三大國際性樞紐型物流園區:青白江物流園區、成都國際集裝箱物流園區、成都航空物流園區;四個區域性綜合物流中心:成都新都物流中心、成都龍泉物流中心、成都雙流物流中心、成都保稅物流中心。”整個成都現有的專業市場,大部分將會面臨一次洗牌重組的過程。而這些專業市場在進行重組時,會趨于集中化和規模化,并且市場細分還會進一步的深化。 
從目前市場上各類專業市場以及各個行業聚集地的商業中心來看,均未能完全滿足市場需求。服裝專業市場主要分布在荷花池區域,區域商家承受能力以及市場容量均已達到飽和,但是在其它區域仍有發展服裝專業市場的可能性。農貿市場為2005-2006年市場新興的專業市場形式,市場反應不錯,不過農貿市場的產權問題,一直還是困擾這個專業市場的最大問題。目前成都市上規模上檔次的農貿市場不超過35個,造成居民生活極為不方便,農貿市場未來仍有發展空間。其它專業市場隨著市場開發,區域逐漸飽和。 
  ◆ 旅游地產項目的開發如火如荼,新的特色主題復合旅游地產項目將提升成都休閑產業水平。 
  自從2005年“錦里”項目的成功運作及藍光春江花月(查看地圖)的面世,一夜之間成都眾多的旅游地產項目如雨后春筍般涌現了出來,從目前市場上所能看到的項目,就有文殊坊、寬窄巷子改造、草堂一號、草堂二號及青羊坊項目,這些項目依附于知名的旅游景點,依托文化資源和旅游資源打造商業,使開發商名利雙收。 
  而以上項目依然是立足于成都歷史文化和傳統休閑商業進行打造,雖然具備一些特色,但同質化越來越嚴重。不過,隨著城南海昌.極地海洋世界、城北華僑城、溫江國色天鄉等項目的推出,成都旅游休閑娛樂商業將發生巨大改變,有一個質的飛躍。因為這些商業項目都是總體量超過了10萬平的大型復合型項目,依靠自身品牌打造的特色主題公園,自成一個商業系統,其提供的休閑娛樂方式和風格氛圍會令人耳目一新,突破傳統,會推動產業升級換代。 
  經過以上的一些分析,我們對成都商業營業房市場現狀和發展走勢總結為:“整體還冷、孕育生機、市中心飽和、二環路沿線凸起、三環以外還得看主題與運營”。現如今成都商業地產形勢依然棉衣裹身,在回歸與創新中思考明天,但希望與夢想卻實實在在的存在于生機勃勃的這方土地,相信成都商業地產明天依然美麗。 
點評此文章 / 寫評論得積分!+ 我要點評
  • 暫無評論 + 登錄后點評