由于政府對(duì)土地使用政策導(dǎo)向的變化，工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著高價(jià)值服務(wù)和產(chǎn)品的方向發(fā)展。戴德梁行最新報(bào)告顯示：今年一季度，無(wú)論研發(fā)辦公物業(yè)，還是物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，乃至生產(chǎn)型廠房的租售市場(chǎng)都呈價(jià)漲量升態(tài)勢(shì)，正處于轉(zhuǎn)型期的上海工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得較為活躍。 　　研發(fā)辦公：聚集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)
　　為了提升上海的土地使用率，政府不再支持低附加值的生產(chǎn)，而是鼓勵(lì)研發(fā)、業(yè)務(wù)流程外包、IT外包以及其他與科技密切聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)。發(fā)展商、園區(qū)業(yè)主以及投資者將目光集中于政策鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)，以適應(yīng)不斷變化發(fā)展的市場(chǎng)。
　　目前各大工業(yè)園區(qū)正在積極向商務(wù)化模式邁進(jìn)。隨著軌道交通線路的外延以及整個(gè)交通體系的不斷完善，越來(lái)越多的郊區(qū)園區(qū)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)升級(jí)、業(yè)態(tài)升級(jí)的趨勢(shì)。如11號(hào)線連接的桃浦地區(qū)，已經(jīng)開始醞釀和加速高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。這一趨勢(shì)主要體現(xiàn)在越來(lái)越多的工業(yè)研發(fā)和總部型項(xiàng)目的建設(shè)方面。同樣，這種趨勢(shì)也出現(xiàn)在閔行、松江、嘉定、南匯等傳統(tǒng)概念中較為偏遠(yuǎn)的生產(chǎn)型園區(qū)。而作為近年來(lái)商務(wù)化發(fā)展比較成熟的高科技園區(qū)，如漕河涇、張江、金橋等，因資源和新增項(xiàng)目的稀缺程度日益嚴(yán)峻，而使得商務(wù)成本提升速度加快。
　　物流倉(cāng)儲(chǔ)：租賃價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)
　　今年一季度，除了研發(fā)樓外，物流市場(chǎng)也十分活躍。高質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求，需求仍然集中在以外高橋?yàn)榇�表的熱點(diǎn)物流地區(qū)，以及以閔行和桃浦等為代表的城市配送型物流基地。除了臨港的保稅倉(cāng)庫(kù)供不應(yīng)求外，熱點(diǎn)地區(qū)的物流設(shè)施如機(jī)場(chǎng)、港口依然非常緊俏，高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施越來(lái)越成為需求和供應(yīng)的追逐方向，國(guó)內(nèi)外投資商的投資熱度不斷提升。生產(chǎn)型廠房市場(chǎng)方面，價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度低于物流倉(cāng)儲(chǔ)以及研發(fā)辦公物業(yè)市場(chǎng)。
　　生產(chǎn)廠房：?jiǎn)螌訌S房供應(yīng)緊張
　　本季度有較大體量的工業(yè)廠房物業(yè)推向市場(chǎng)，主要集中在松江、外高橋、青浦，廠房設(shè)施約為14.4萬(wàn)平方米，這對(duì)一直以來(lái)的增速需求有所緩解。廠房需求方面，市場(chǎng)的單層廠房供應(yīng)緊張，租賃一路走高，但工業(yè)廠房總體需求量較去年年底有所下降。
　　戴德梁行分析認(rèn)為：未來(lái)上海的工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資活動(dòng)將會(huì)持續(xù)活躍。由于從政府直接取得土地的難度越來(lái)越大，投資者不得不轉(zhuǎn)向二手物業(yè)。物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施方面，旺盛的租賃需求以及較高的投資收益率吸引了機(jī)構(gòu)投資者們?cè)絹?lái)越多的興趣。如普洛斯繼物流地產(chǎn)大獲成功之后，又開始涉足商務(wù)園區(qū)地產(chǎn)，目前已與上海浦江一家高科技公司簽訂了收購(gòu)意向書。新加坡豐樹集團(tuán)也成功收購(gòu)?fù)飧邩蛞惶幟娣e約3.4萬(wàn)平方米的多層倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等。