進入90年代以來，中國發展最快的零售店鋪形式就是超級市場、倉儲商店和購物中心。發展快就會有盲目化傾向。中國購物中心的建設目前還處在探索階段，發展缺少規劃，出現“一窩蜂”的傾向：有人把它做成了待租的房地產，有人把它當成了百貨商店轉型的救命稻草……。盲目發展的結果，導致經營效果不佳，有的關了門，有的轉了型，還有的在勉強維持生存。這不得不使我們靜下心來反思：中國目前發展購物中心的條件成熟嗎？該怎樣去發展購物中心？ 
    中國目前發展購物中心的條件成熟嗎？
    要回答這個問題，需要從分析中國購物中心面臨的困境及原因入手。  
    1、中國購物中心發展面臨的困境  
筆者沒有精確地去統計，中國購物中心有多少是賺錢的，又有多少是賠錢的。據觀察，能有50%賺錢就不錯了，其中恐怕又有至少20%入租商戶不賺錢。即使一些購物中心開始賺錢了，由于投資巨大，資金回收也是遙遙無期。顯然中國購物中心發展面臨困境。  
    困境之一：客流不旺。諸多大城市開業的購物中心都面臨客流不旺的災難，走進購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩定的回頭客就更少了。  
    困境之二：租戶難求。購物中心采用招租方式經營，就是開發商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發商的重要利潤來源。要取得穩定而理想的租金，必須找到信譽好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業店和專賣店本來就數量少、質量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費狀況；有些雖然適應了，但在中國又不一定有營業執照。困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個所有權獨立的零售商，應通過統一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統一收銀，是否接受統一營業時間，是否接受進行統一的促銷行動等。如果協調沒效率，就會損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。  
    2、面臨困境的原因  
中國購物中心面臨困境的原因主要有主觀、行業和環境三大方面的原因。  
    一是主觀原因。投資者缺乏對購物中心發展規律的認識。房地產業將其作為物業來做，商業把它當作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運營比單純的物業或純粹的百貨商店要復雜得多。  
顯然，很多購物中心沒有按照其自身發展規律行事。德國ECE公司購物中心專家迪茨博士認為，北京購物中心95%選址不當。他認為，購物中心投資回報期為20年，美、日購物中心一般為7年，應對入租戶放水養魚。但一些中國投資者為盡快收回投資，向入租零售商收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵。北京信特商業中心倒閉的原因之一就在于此。購物中心開業前應先作好規劃，甚至租戶意向在施工前就應確定。但有些商業零售企業是經營不善被迫走上出租辦購物中心之路，或者活不下去才向購物中心轉型的。殊不知，購物中心管理比百貨店還難，轉型的風險很大。北京仟村就品嘗了轉型失敗的苦果。另外，國外超大型購物中心的發展，大多不是一步到位的，而是分步進行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時進行調整。而我們的購物中心多數不但大而豪華，而且一步到位，所冒風險太大。  
    二是行業原因。我們正面臨著一場綜合性的零售革命。西方發達國家在近150年時間內，爆發了百貨店、一價店、連鎖店、超市店、購物中心、自動售貨、步行街和多媒體銷售等八次零售革命，產生了20多種零售業態。而我國在九十年代中期, 三、五年時間內，幾乎所有零售業態都出現了。購物中心與百貨商店處于平行狀態，且都集中在城市中心區；由于近幾年百貨店越開越大，開始向購物中心靠攏，購物中心由于功能不全又與百貨店相類似，且相互競爭激烈，致使購物中心不但沒有顯示出應有的優勢，還與百貨店成為一對難兄難弟。  
    三是環境原因。筆者認為，我國還不具備發展成熟化購物中心的條件。縱觀西方發達國家，購物中心是在20世紀50年代之后崛起的，其發展所需的客觀經濟環境是：形成一批成熟品牌并能構成吸引客流的專賣店、城市居民向郊區延伸、消費觀念轉向生理和心理需求的雙重滿足、人均國民收入2000美元以上、居民中小汽車普及率超過50%。1994年美國光顧購物中心的顧客87%是自己開車來的。美、日、德購物中心設定停車場的標準是每20-60m2營業面積一個車位，可見購物中心這輛“車”是通過汽車輪子推動的。  
我國目前城鎮人均國民收入1000美元左右，全國就更低了，衛星城、小區建設剛剛起步，一些住在郊區的人主要是在城里購物，小汽車普及率還不高，因此把購物中心建在郊外不會有多少客流量；如建在城里，又形成與百貨商店競爭客源，形成兩難境地。另外，大多數中國企業品牌缺乏國外名牌的影響力，難以擁有穩定的客流，自然也難以獨立成店。這就迫使目前中國購物中心匯集大量價位較高的國外及合資品牌，但品種數量有限。這使中國購物中心又陷入了另外一種兩難境地：招商國內專賣店，沒人喝采；招商海外店，叫好不叫座。由此筆者認為，中國還不具備購物中心大發展的成熟條件。  
    3、中國購物中心發展處于試驗階段  
我國與美、法等國不同，經濟發展水平至少要落后30年的時間。西方購物中心發展具備了非常完善的條件，進入了成熟穩定的發展時期；而我們正處于起步階段。正因為如此，在西方看到什么就往回搬什么的作法是不符合國情的。所謂試驗階段，就不是普及化地發展，也不是一個也不建，而是因地制宜地發展。發展速度要由經濟效益來控制，投資能回收并有利潤就建，反之就不建。
    中國目前該怎樣發展購物中心  
    我認為，目前，中國購物中心要走出困境，至少需解決三方面的問題：  
    1、確定并遵循兩個重要的指導原則  
一是國外經驗與中國實際相結合。我們有些購物中心是憑著自己感覺建立起來的，沒有借鑒西方一些成功的經驗，摸著石頭過河最終卻掉到了水里。也有一些購物中心過分依賴西方模式，忽視了中國國情，最終也付出了沉重的代價。米爾斯與萬通新世界合作的失敗、麥肯錫向王府井百貨輸出管理的夭折，都證明“洋藥”雖有用，然而卻有限。日本八佰伴把賽特帶入了死胡同，解除“婚約”后，賽特根據中國國情進行調整，取得了成功。可見，零售業是一門本土化的藝術，不是潮流化藝術。我們的購物中心應當是為中國人開的，而不是為外國人開的。  
    二是穩步發展與適時調整相結合。可借鑒西方大型購物中心分期分批開發的經驗，一期營業后，如果入租商戶踴躍，效益好，再進行二期三期，把風險減小，把調整的余地加大，把投資回收的時期壓短。實際上購物中心并不一定需要特大，也不一定需要豪華。美國有許多購物中心建筑裝修非常簡單，法國有些購物中心也是街道式排列。沃爾瑪之所以成功，一個重要的理念就是為顧客節省每一分錢。購物中心開發商如果考慮為入租商戶節省每一分錢，考慮為光顧購物中心的顧客節省每一分錢，就為成功奠定了重要基礎。  
    2、如何進行開發決策  
購物中心的開發決策，絕不是開發商自己的事，它與整個城市的市政規劃、住宅小區的建設、舊城的改造都密切相關。因此開發商要在政府參與管理指導下，進行科學決策。  
    政府對購物中心建設的管理與指導，主要體現在兩個方面。一方面是建立和完善相應的法規，最主要的是制定《大型購物中心設置辦法條例》，每一個大型購物中心的建立要通過政府規劃、審議才能實施。另一方面，規范零售業態，提供城市各種商業業態的飽和指數，供開發商在選擇項目時參考。
    開發商要科學地立項決策。一方面要進行數字化的商圈分析，研究商圈內有多少居民、居民購買水平如何、有多少人、會花多少錢來購物中心買東西、入租商戶的純利潤會實現多少等問題，從而決定建不建這個購物中心和建成什么樣的購物中心。美國的購物中心依托先進的電子科技手段，進行數字化管理，可以做到對自己的顧客了如指掌，如1994年有些購物中心分析顧客的特征是：①63%是女性；②平均年齡為37.7歲，其中21-39歲之間占47%；③平均家庭年收入29684美元；④光顧購物中心的主要目的：46%為一般采購和閑逛，20%購買特定商品，18%到特定商店購物，15%為其它目的；⑤平均每位顧客在購物中心停留1小時29分鐘；⑥平均每位顧客在購物中心逛3.6個店；⑦每位顧客平均每次消費31.44美元，高消費者常是年齡在40-49歲之間、年收入超過5萬美元的女性。  
    進行科學決策的另一方面是確定購物中心結構，依據是商圈特征。西方購物中心是從小到大發展起來的，直到1994年，美、日購物中心平均面積也在1-2萬平方米之間。中國目前發展社區型購物中心較為穩妥。關于選址，有兩種選擇：新建小區可考慮建立規模適當的購物中心；在傳統社區采取網點重新整合的方法發展購物中心。每個購物中心發展應有自己特色，可供選擇的類型有折扣型購物中心、專賣型購物中心、景觀型購物中心、娛樂wap在線 wapping.cn型購物中心等。至于誰是主題店，選擇的原則是與商圈客戶相吻合，與其他租戶相補充。美國購物中心里主題店以百貨商店居多，法國購物中心里主題店以特級市場為多。因購物中心中匯集大量專賣店，如果確定百貨店是主題店，則必須放棄專柜式經營。我認為，目前中國購物中心的主題店以特級市場為宜。  
    3、如何進行營運管理  
任何一種零售形式都是建立容易管理難。購物中心更是如此。購物中心管理包括物業管理、租戶管理、營銷管理和財務管理等。  
物業管理的目標是為入租店鋪和來購物中心的顧客提供一個舒適而又安全的環境，具體內容包括賣場環境設備的維護、安全保衛管理等。  
   租戶管理的目標是造就優良的店鋪，具體內容包括教育輔導、經營分析、店鋪調整、調節管理等。