12月18日，重慶保稅港掛牌成立，這是中國內(nèi)陸首家保稅港，也是國內(nèi)目前區(qū)位優(yōu)勢最明顯、功能最齊全、保稅物流層次最高、政策最優(yōu)惠的保稅港。輿論認(rèn)為，保稅港的成立將帶動１０萬白領(lǐng)就業(yè)、吸引更多如惠普等世界500強的進(jìn)駐，并將帶動保水港區(qū)周邊２公里商業(yè)物業(yè)的勃興，而其他因保稅港輻射而帶來的諸多利好，還將呈現(xiàn)并放大。’; 
而我們最關(guān)心的是，保稅港的成立，將對重慶地產(chǎn)帶來何種影響？為此，本報在第一時間組織了這組報道，以饗業(yè)界和讀者。 
問題一： 
保稅港區(qū)，將堅挺樓市信心？ 
先是“國三條”，后是保稅港，重慶樓市在最寒冷的時候，迎來了最大的利好政策。那么，保稅港區(qū)的設(shè)立，對于堅挺重慶樓市信心究竟有多大作用？ 
重慶海爾地產(chǎn)副總經(jīng)理吳潮沃表示，從短期來看，保稅港區(qū)不會對整個重慶樓市有多大影響，如果有，也僅限于周邊地區(qū)樓市。比如在海爾·海語江山，從上周四保稅港區(qū)掛牌開始，來電來訪量就以幾何級數(shù)遞增，咨詢者最關(guān)心的正是保稅港區(qū)，不少客戶開始表現(xiàn)出明顯的投資意向。 
不過業(yè)界認(rèn)為，與“國三條”相比，保稅港區(qū)的利好效應(yīng)才剛剛顯現(xiàn)，尚不能左右整個樓市的信心走向。中渝·愛都會總經(jīng)理金云霄就認(rèn)為，保稅港區(qū)對于重慶是個長期利好，現(xiàn)在才僅僅只是開始。 
同創(chuàng)集團營銷總監(jiān)王加利認(rèn)為，要看地產(chǎn)的價值，首先要看城市的價值。保稅港區(qū)將成為西部最大的物流基地，使重慶成為最開放的內(nèi)陸城市，這無疑將增強城市輻射力，提升重慶城市地位。顯然，這將直接提升重慶地產(chǎn)的價值，對堅挺重慶樓市信心、特別是增強外地人投資重慶的信心，有著很大作用。 
同時，大量物流巨頭、世界500強的進(jìn)入，以及云貴川等地大量企業(yè)的涌入，還有大量產(chǎn)業(yè)人群的集聚，將不但帶來重慶經(jīng)濟的大發(fā)展，也將為房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的剛性需求。而且這部分需求還是高端需求，在保稅港區(qū)輻射范圍之內(nèi)，不管是住宅還是商業(yè)、商務(wù)，都會極大受益。 
不過，王加利也表示，這將是一個長期的過程。畢竟，保稅港區(qū)對于重慶市民還是個新事物，認(rèn)識和接受需要時間。等人們真正認(rèn)識到保稅港區(qū)的巨大價值，也就會自然地堅定對重慶樓市的信心。
問題二： 
地產(chǎn)投資，會否一擁而上？ 
重慶社科院區(qū)域經(jīng)濟研究所所長李勇認(rèn)為，保稅港區(qū)的政策條件對國內(nèi)外投資者有巨大的吸引力，資本將向保稅港區(qū)及其周邊積聚，以保稅港區(qū)為核心，將形成一片投資熱土。對于地產(chǎn)而言，巨大的剛性需求將催生此區(qū)域“港口+地產(chǎn)”模式的出現(xiàn)。 
據(jù)了解，目前北部新區(qū)已有美國福特等37家世界500強企業(yè)，新加坡已有意在此投資70億美元建設(shè)新加坡工業(yè)園。相較于這樣的產(chǎn)業(yè)力度，港區(qū)周邊的商務(wù)物業(yè)就略顯稀缺了。目前除了汽博中心附近的線外項目、新科國際廣場外，就近很難找到在售的實用型商務(wù)樓。 
吳潮沃認(rèn)為，無論是吸引10萬白領(lǐng)的出現(xiàn)，吸引世界500強進(jìn)駐重慶，還是大量工業(yè)和物流企業(yè)落戶保稅港，都將帶來強勁的商業(yè)、商務(wù)和住宅需求，保稅港區(qū)周邊土地將變得炙手可熱，會引起很多大企業(yè)的關(guān)注。不過，鑒于目前的市場情況，這些企業(yè)顯然不會馬上下叉。同時，對于外地投資客來說，有實力的散客會關(guān)注住宅，財團會投資商業(yè)、商務(wù)物業(yè)。但現(xiàn)在同樣不會出手，因為他們對重慶不熟悉，至少要等保稅港區(qū)雛形初現(xiàn)才會堅定投資的信心。 
會馬上出手的將是重慶本地人。因為他們對重慶熟悉，反應(yīng)快。記者在海爾·海語江山采訪的一位廖先生稱，他買海語江山就是為了投資，“這里離寸灘保稅港這么近，到時候我們的房子肯定會很‘俏’，不曉得好多人來租。”同時，好幾家有物流企業(yè)、出口加工企業(yè)也來找吳潮沃咨詢他們尚未面市的公寓樓，打算買來做員工宿舍。 
不過，王加利卻有不同看法。他認(rèn)為，針對保稅港區(qū)的投資客會有，但不會太多。因為重慶保稅港區(qū)的區(qū)位太特殊，尤其是寸灘，離主城區(qū)太近。這就決定了保稅港區(qū)10萬白領(lǐng)的居住生活需求的大蛋糕，不可能集中于保稅港區(qū)，而將被整個主城，尤其是三北、渝中、南岸所瓜分。 
問題三： 
新一輪炒房潮將掀起？ 
去年，“試驗區(qū)”成立之后，重慶房價非理性快速攀升，炒房熱潮有如烈火烹油。那么，保稅港成立之后，這樣的歷史會否重演？ 
“房價快速上漲顯然是不可能的。”記者采訪的數(shù)位業(yè)內(nèi)人士看法一致。吳潮沃表示，房價與經(jīng)濟大勢相關(guān)，政策不可能改變趨勢。就像去年重慶房價的上漲，不是因為試驗區(qū)，而是經(jīng)濟大勢的必然。今年經(jīng)濟大勢不好，即使有保稅港區(qū)的政策利好，也不可能使房價由下行突變?yōu)樯蠞q。 
不過，保稅港區(qū)對房價，尤其對周邊地區(qū)房價肯定有著“止損”作用，將使房價趨于穩(wěn)定。 
王加利也表示，保稅港區(qū)是穩(wěn)定重慶房價的一個重要因素，但不是全部因素。它的出現(xiàn)，對于周邊房價將可能出現(xiàn)立竿見影的穩(wěn)定效果，而對其他區(qū)域則將是緩慢見效。就象試驗區(qū)是去年重慶房價上漲的導(dǎo)火索一樣，一旦經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，保稅港區(qū)也會成為新一輪房價上漲的催化劑。 
關(guān)于炒房潮，吳潮沃表示，事實上炒房客已經(jīng)開始出現(xiàn)，未來還將大規(guī)模出現(xiàn)，尤其是汽博中心、海爾路、龍頭寺、三大CBD、兩路回興板塊、空港新城，將成為炒房者關(guān)注的焦點。王加利也判斷，炒房客將持續(xù)增加，預(yù)計明年下半年，就可能會出現(xiàn)一波針對保稅港區(qū)乃至全市的炒房潮。
保稅港設(shè)立 
提升區(qū)域價值 
重慶保稅港的設(shè)立，將全面帶動區(qū)域地產(chǎn)價值的提升，在全國的保稅港區(qū)都有眾多的例證。 
上海外高橋保稅區(qū)：外高橋保稅區(qū)是中國第一個保稅區(qū)，1990年設(shè)立之后，由于高端人士的居住需求太旺，外高橋附近的別墅價格基本上都翻了一番，最高的甚至漲了6倍，并且還供不應(yīng)求。到最后，開發(fā)商都停止了別墅出售而全部改為出租，一年的租金最高的能租到一平方米一萬多元。 
上海洋山保稅港區(qū)：2005年12月，洋山保稅港區(qū)正式啟用之后，成為上海進(jìn)一步完善城市功能，提高城市國際競爭力，加速建設(shè)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心的關(guān)鍵性舉措之一。港區(qū)的不斷繁榮，同時帶來的就是住宅價值的不斷飆升。據(jù)了解，洋山保稅港區(qū)成立之后短短兩年時間里，周邊的房地產(chǎn)價格從原有的2000多元/平方米飆升到8000多元/平方米，帶動住宅價值提升高達(dá)4倍。同時，由于大量企業(yè)和機構(gòu)的進(jìn)駐，區(qū)域周邊的商務(wù)樓和住宅租賃價格也不斷攀升。這種現(xiàn)象并非上海洋山特有，大連大窯灣、天津東疆、廈門海滄、青島前灣等多個保稅港區(qū)的成立，對區(qū)域的城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展都起到了良好的帶動作用。 
深圳福田保稅區(qū)：福田保稅區(qū)成立之后，短短幾年，福田周邊的房價就翻了六倍。租賃市場也很發(fā)達(dá)，在保稅區(qū)工作的外企高管，一般是租一些高品質(zhì)的洋房來居住，配套要求高，但對租金不敏感，有段時間福田周邊的一些兩居室每月房租都能租到一萬多元，房東不算樓盤升值部分，年租金回報都能有8%以上。 
問題四： 
哪些板塊將率先受益？ 
在有關(guān)保稅港的報道里，有三個區(qū)域關(guān)注度非常高：江北CBD、解放碑、彈子石這三大重慶CBD核心區(qū)。 
上述三個區(qū)域廣受關(guān)注的理由很簡單：它們不僅僅都是重慶城市核心CBD的組成部分，而且它們同保稅港區(qū)的距離僅僅只有2公里左右，可謂利好就在家門口。在3大CBD區(qū)域之間的橋梁和地下隧道打通之后，這些區(qū)域同保稅港之間的聯(lián)系將更加便捷。 
對于三個區(qū)域的直接利好是，大量的國內(nèi)外公司進(jìn)入保稅港之后，也將有大量中高層管理人員從外地涌入重慶。公司來了就需要辦公室，人員來了之后就需要住所。顯然，這三個區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的大量高端寫字樓將滿足辦公室需求，而后者的需求,則需要距離保稅港區(qū)最近或者交通最方便的區(qū)域的房地產(chǎn)項目來完成。因為，保稅港區(qū)和CBD里的住宅規(guī)劃是非常稀有的。 
然而，保稅港區(qū)的成立所能輻射的范圍遠(yuǎn)不止上述三個直接區(qū)域，從國內(nèi)已經(jīng)發(fā)展多年的其他保稅港區(qū)經(jīng)驗來看，由于保稅港區(qū)將拉動的強大商業(yè)和商務(wù)需求，原則上距離保稅港10公里范圍之內(nèi)，交通便捷區(qū)域的房地產(chǎn)市場都將間接受益。 
具體而言，保稅港區(qū)寸灘水港西側(cè)的北濱路沿線將是一大亮點，珠江·太陽城、龍湖·春森彼岸、招商·江灣城等項目到達(dá)保稅港都非常便捷；同時距離江北CBD很近的五里店、龍頭寺、觀音橋等片區(qū)也將受益匪淺； 
另外就是金渝大道附近的如復(fù)地·別院、融科·橡樹瀾灣所在的生活區(qū)域，該區(qū)域地處寸灘水港和兩路空港之間的紐帶位置，前往2個保稅港重點區(qū)域都很方便，未來價值將被看好； 
還有就是保稅港寸灘水港東側(cè)的海爾路沿線，海爾·海語江山、金科·廊橋水岸等樓盤規(guī)劃新、建設(shè)新，保稅港區(qū)的利好以及新區(qū)域后發(fā)制人的優(yōu)勢，將對這個尚未全面啟動的新區(qū)帶來良好的預(yù)期。 
同時，多以標(biāo)準(zhǔn)廠房形式開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)，相比更講究舒適和個性的住宅地產(chǎn)而言，設(shè)計和施工難度可謂相對輕松。因此，對于已經(jīng)在住宅開發(fā)方面爐火純青的重慶房地產(chǎn)商而言，搞工業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計和建設(shè)也將是相對輕松的事情。 
因此，保稅港區(qū)成立之后將引發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)極大需求將成為未來2-3年重慶房地產(chǎn)市場的一大亮點。 
“保稅港區(qū)將帶來 
區(qū)域的真正繁榮” 
縱觀重慶目前已經(jīng)非常繁榮的區(qū)域，一個共同的現(xiàn)象就是區(qū)域的真正繁榮是住宅、商業(yè)、商務(wù)的全面開花。 
策源機構(gòu)重慶公司總經(jīng)理張琰就認(rèn)為，一個區(qū)域無論被稱為富人區(qū)還是高檔社區(qū)，不能僅僅有個概念，而應(yīng)該是由于高檔居住小區(qū)、豐富的商務(wù)配套和有效的商業(yè)組合而成。 
目前，北部新區(qū)的問題就在于住宅概念形成后，商務(wù)、商業(yè)等促進(jìn)繁榮的真正要素還未廣泛形成。張琰認(rèn)為，保稅港區(qū)的出現(xiàn)，恰好有效地填補了這一短板，從而使這一區(qū)域成為各方面全面發(fā)展的全功能區(qū)域。 
張琰介紹，從國內(nèi)其他保稅港的發(fā)展過程來看，保稅港區(qū)對區(qū)域繁榮的拉動作用大概在3年后即可顯現(xiàn)，而在形成居住、商務(wù)、商業(yè)良性循環(huán)之后，區(qū)域的繁榮速度還將加快。 
中原地產(chǎn)副總經(jīng)理何偉堅也認(rèn)為，保稅港區(qū)對住宅的帶動并不是直接作用，而是在對商業(yè)、商務(wù)形成拉動之后，反過來促進(jìn)住宅市場價值的攀升。 
因此，寄希望于保稅港一成立就快速提升住宅房地產(chǎn)價值的想法不太現(xiàn)實，但從長遠(yuǎn)來看，保稅港的利好無疑將帶來房地產(chǎn)價值的全面提升。 
重慶盈豐投資公司副總經(jīng)理王時雨分析道，保稅港區(qū)的國際貿(mào)易中心、進(jìn)出口加工高地形成之后，相關(guān)的國際貿(mào)易進(jìn)出口公司、物流巨頭、世界500強的西南總部，都會云集保稅港區(qū)。伴隨這些企業(yè)的，還有相關(guān)的服務(wù)性行業(yè)，比如金融結(jié)匯、出口退稅、倉儲展示等。“有多少企業(yè)，就會有多少人在保稅港區(qū)工作，他們可能是外企高管、可能是海關(guān)、政務(wù)人員、可能是金融結(jié)匯人士……總之，他們都是非常高端的人群。”　
珠江實業(yè)策劃部經(jīng)理廖驛楠認(rèn)為，大量的企業(yè)進(jìn)入保稅港區(qū)之后，將帶來大量的辦公和居住需求，這對保稅港輻射范圍內(nèi)的住宅市場提供了強大價值保障。 
眾多業(yè)界人士都表示，盡管目前是房地產(chǎn)的“冬天”，但是房地產(chǎn)不是快銷易耗品，購房者應(yīng)該將眼光放得更遠(yuǎn)，應(yīng)該在更多人還沒有意識到其價值的時候出手抄底，精心選擇房地產(chǎn)物業(yè)，才能在經(jīng)濟復(fù)蘇的時候收獲碩果。