在工業用地價格上漲，工業地產需求長期持續升溫大勢下，外資對工業地產操作思路一個明顯的變化是，由此前多為直接收購向自行開發轉變。

　　住宅、寫字樓、商鋪之后，外資“深耕”工業地產的腳步正在加快。

　　繼普洛斯、AMB、豐樹、仲量聯行、世邦魏理仕之后，3月下旬，澳大利亞工業地產集團麥格理佳文斥資1.21億元人民幣收購了上海奉賢48000平方米配送中心。

　　從近幾年的發展軌跡可以看出，外資投資工業地產正在由此前多為直接收購向自行開發轉變。

　　外資涌入工業地產

　　3月21日，澳大利亞工業地產集團麥格理佳文宣布，公司以1.21億元人民幣收購了上海奉賢48000平方米配送中心。據悉，這一配送中心為高品質單層倉庫，緊鄰A4高速公路并同主要的交通網絡相連，到浦東機場及洋山深水港交通均十分便捷。該配送中心已于2005年11月正式完工，現租戶為正大集團旗下的易初蓮花連鎖超市有限公司，簽訂的租賃合同為10年。

　　實際上，早在一年前，麥格理佳文集團于上海設立的全資子公司麥科瑞(上海)倉儲有限公司，就在康橋德國工業園投資建設了物流分撥中心，一期總投資為4800萬美元。該中心主要服務于全球知名物流企業DHL，將成為其華東物流中心，這也是該集團在中國的首個純外資工業地產項目。

　　某資深地產專家指出，如果一個外商拿1000萬美元來華投資，花4000萬人民幣購買100畝土地，另外4000萬做倉儲物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的穩定租金收益率。如果5年以后將它賣出去，再加上之前的收益，總回報率能達到50%。

　　顯然，外資已看到中國工業地產的巨大發展潛力。

　　日前，全球著名物業公司世邦魏理仕發布的《二月份北京房地產市場報告》（以下簡稱《報告》）指出，北京的工業物業正在成為境外機構投資者的投資熱點。戴德梁行、仲量聯行等機構都表示，目前，很多海外投資機構都在通過他們對中國的工業地產項目進行咨詢。

　　據了解，作為世界最大的上市工業房地產投資信托公司，美國普洛斯公司已經在上海建立了臨港、西北、嘉定、松江、閔行等物流園區，并且依托上海總部為中心，開始向其他重點城市進行拓展，進入的新城市有青島、杭州和寧波，均為中國東部沿海城市。

　　而2005年年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣布，其已收購位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，代價為1.2億元人民幣。豐樹集團物流信托管理有限公司CEO蔡兆才稱：“豐樹將在內地通過獨資或合資的方式發展物流設施、物流園區，同時也會根據客戶要求度身訂制物流設施。”

　　2006年1月，全球排名第二的工業地產開發商AMB從爪哇控股有限公司購得上海一塊面積為17474平方米的工業地產項目及附近一塊待開發用地，預計總投資約1330萬美元。AMB 中國副總裁Oliver Treneman 不久前在公開場合表示，未來5 年，AMB在中國的工業地產投資將達5億美元，主要側重在北京、上海及珠三角地區。

　　2006年2月高力國際也發布公告稱，該公司已經協助GE東芝有機硅公司選得其在華第四家工業廠房，這個位于南通的新工業地產項目總投資將達7800萬美元。

　　工業地產里的“商機”

　　“未來幾年，在工業用地地價上漲、工業地產需求長期持續升溫，工業物業銷售及租賃價格持續攀升的帶動下，工業地產行業將保持高景氣度，工業用地價格上漲不可避免。持有大量工業土地的上市公司，資產增值效應將非常明顯。” 興業證券高級分析師任壯表示。

　　在仲量聯行工業物流部董事易立夫看來，影響工業地產市場的重要指標之一，在于零售行業的活動，它很大程度上影響到了中國內地的一些房地產市場的發展。

　　2004年有314家外商零售集團在華注資，這個數字在2006年已經增長到1000家，一些世界超級頂尖大型的零售超級連鎖集團已經紛紛進入中國市場，在中國的關鍵城市和主要地區設立了他們的廠區。因為他們希望能夠通過這些主要城市當中設定一些辦公地點以及營業場所，來增加他們在中國的市場發展地位和潛力。

　　根據專家的預測，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的增速，外資開發商顯然清楚地看到了這一點。在過去幾年內，長三角主要城市低質量倉庫的租金保持在0.5元/平方米·天~0.8元/平方米·天，而高質量倉庫的租金達到了0.9元/平方米·天或更高。

　　“工業地產的價格被明顯低估了。”一位投資者對記者說：“招投標機制在商用或民用房產的出讓中運用已相對成熟。但工業地產的開發價格根本無法控制。”他認為，與商業用地的標準相比，以工業名義出售的地皮簡直就是白送。

　　據業內人士透露，工業地產項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且房地產商大幅圈地，地價自然更加便宜。更為重要的是，工業地產的出發點是將地產資源與其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做工業地產項目也就不足為奇了。

　　“工業物業雖不及寫字樓及豪宅項目受人關注，但就回報而論，卻絕對是良好的投資選擇”，一位不愿透露姓名的專家透露，從投資方式看，外資主要通過建倉儲設施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現有項目等各種方式來投資工業物業市場。一般商用物業年投資回報率在6％～8％之間，工業地產開發約為8％～12％、最高可達15％，而且投資回報相對更為穩定。

　　一家知名代理機構某部門經理給記者算了一筆賬：“如果一個外商拿1000萬美元來華投資，花4000萬人民幣購買100畝土地，另外4000萬做倉儲物流中心。一年以后就能出租，每年有10%的穩定租金收益率。如果5年以后將它賣出去，再加上之前的收益，總回報率能達到50%。”

　　然而，世邦魏理仕大中華區工業與物流服務部執行董事安豪卻澆了盆冷水。他認為，從今年年初開始，國土資源部要求全國范圍內工業用地出讓執行嚴格的“招拍掛”制度，預計將推高工業用地平均出讓價格。“未來1年內，上海工業地產投資利潤率將從目前的9%~10%下降到8%~8.5%”。

　　而針對業內傳言有些投資者蓋好廠房，然后將工業用地轉化為商業用地，以工業園區配套的名義建造寫字樓出讓來牟取暴利的說法，有關人士表示這種可能性不大，因為產權證上的記號是無法改動的。

　　從收購到開發

　　目前，外資對工業地產操作思路一個明顯的變化是由此前多為直接收購向自行開發轉變。

　　從收購到自建，外資已完成了一個對國內工業地產市場從試水到諳熟的轉變。而豐樹更有一個深遠目的——希望將其增加到房地產信托投資REITs中去。在蔡兆才看來，將物流和金融兩個領域結合在一起，才是物流園區未來發展最具吸引力的地方。

　　“只有物流資產被證券化或歸入REITs中，才有利于物流企業和發展商獲得新的資金渠道，發展新業務或滿足其經營需要。”他指出。

　　作為亞洲第一個上市物流地產REITs，2005年7月開始發行的豐樹信托已經將56個不動產項目注入在資產包內，價值17億美元。這其中包括位于上海的空港歐羅物流園以及位于香港的倉儲項目。

　　“從美國REITs幾大類分布來講，整個工業地產占據的比例是最大的。工業地產REITs進入前景廣闊的中國內地也是可以想象的。” 偉業顧問董事金勇告訴記者。