繼商業地產之后，物流地產作為工業地產中的重要板塊，正在吸引國際投資者的關注。以他們的預計：物流資產可能會在未來的2到5年間升值50%。而工業用地方面新的土地政策則導致該板塊投資的進一步升溫。
“今年臨港物流區的物業租金可能上浮10%。很多物流產業提供商已明確表示今年要提高租金。”一位臨港新城國際物流園不愿透露姓名的人士如此表示。
物流設施投資
回報可達12%
仲量聯行工業部物流業高級經理王成志介紹說，位于上海西郊的西北物流園區尚未建成，即展開招商。迄今已有超過30位意向客戶排隊輪候。客戶的充裕讓這個物流園區享受到了充分的報價權。
“還沒有蓋好的物業已經開始預租，這成為物流工業方面出現的新跡象。”王成志說。根據該行針對中國物流市場方面機遇的調查，目前，中國零售業的拓展給物流市場的發展提供了強勁的發展機遇。例如：2004年外商零售企業僅為314家，2006年增至1000家。而汽車行業的發展，更是因為5年內產量預計有一個14%的增長，從而更加重了對第三方物流公司的需求。而今這兩個行業，就為中國的物流活動貢獻了約92%的需求。
目前，有一些汽車生產廠商的物流板塊外包更是為物流工業投資商創造了機會。王成志透露：寶馬公司已經在中國廣泛尋找第三方物流公司，上海正有6家公司在爭搶機會。同期，安徽一家汽車生產廠商也在公司周邊尋求合適的地址，以滿足公司對于物流倉儲方面的需求。
“這都為物流工業投資方提供了機遇，當客戶資源已經足夠多的時候，物流投資商需要在好的地區拿下更多的項目，以搶奪客戶資源，然后承租給第三方物流公司。”王成志說。
強勁的需求背后是緊缺的供給。仲量聯行和上海市倉儲協會的聯合調查顯示，上海市現有倉庫總面積是1100萬平米，而框架鋼結構單層倉庫只有10%，即100多萬平方米。這讓業內人士得出的結論是：中國現階段對倉儲的強勁需求造就了物流設施的“暴利”。
“隨著工業用地招拍掛，物流用地的土地成本增長的預期已經十分明顯。” 臨港新城國際物流園一位不愿透露姓名的人士分析說。就在這個園區，之前通過協商只需交給政府3萬元/畝的土地出讓金，就能按照項目獲取土地。但從去年年底開始，這一價格已經有了30%的上浮。
從租金收益來看，目前倉儲物業每年的租金收益約為7.5%到8%。更為重要的是，如果現在用1000萬美元投入中國的物流市場，購買工業土地，建造設備，2至5年后，租金收益和土地增值可以帶來最終物業起碼50%的升值空間，這還沒有充分考慮人民幣升值的因素。
例如之前，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣。在收購該物業前，豐樹信托曾預測歐羅物流中心初期未扣稅的房地產投資收益率為6.5%，假設集團總資產與負債比率在50%至70%之間，日后這項房地產扣稅后的凈收益將在8.1%至11.4%之間。
根據仲量聯行的預測，中國現有物流市場的價值將在2009年實現翻倍。
工業基金將通過
“二級市場”圈地
有業內人士預測：在高產出的誘惑下，實力雄厚的物流基金將在接下來時間內大舉并購小型物流園區。
在“地根”緊縮的政策下，進軍物流地產被認為是資本擴張的一種出路。此前，工業用地往往成為地方政府招商引資的砝碼被低價出讓。據統計，2005年，全國工礦倉儲用地供應面積7.8144萬公頃，其中出讓6.9374萬公頃，招拍掛出讓2826公頃。招拍掛出讓占工業用地總面積的比例為3.62%，占工業用地出讓面積的比例為4.07%。工業用地市場化率之低可想而知。
“土地政策的不斷變化，使得接下來物流工業有很多不明朗的地方。”該人士稱。由于物流地產土地出讓方式并不是很成熟，以后具體是招投標或者掛牌，是否需要預審來避免不合理的競爭等問題，業界都在探討。
“國家對于工業土地的管理越來越嚴格，今后不排除進行土地清查，從而壓縮之前一些小業主的生存空間。”世邦魏理仕工業部高級經理李林松分析稱。
“一方面，土地實行招拍掛使得物流基金的成本很難保證，長周期的土地出讓也給他們的經營運作帶來風險。同時，一些小的物流園區因為缺乏全球性合作伙伴，又等待投資者進入后可以變現。兩重因素作用下，導致接下來二級市場將成為一些物流基金專攻的主要方向。”李林松進一步分析說。
全球最大的物流基金普洛斯北京區總裁蔣莉去年8月對媒體透露：“目前已經在中國開發了57萬平方米的設施，每年約以50萬平方米以上的速度增長。”分析師認為，這些工業基金的投資商圈地的重要途徑之一，就是收購其他成熟物業。
王成志據此認為，今年將有相當數量的物流工業收購單子落定。
