新華網(wǎng)上海頻道１１月１２日消息：上海正成為亞洲，乃至全球的航空、航運(yùn)的中心之一，這從目前上海現(xiàn)代物流需求的不斷增加中就能發(fā)現(xiàn)。據(jù)戴德梁行最新工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告：第三季度上海物流倉儲(chǔ)設(shè)施的需求依然表現(xiàn)出旺盛的態(tài)勢(shì)，浦東金橋、浦東機(jī)場(chǎng)周邊、南匯臨港、以及浦西桃浦、嘉定、寶山等傳統(tǒng)重點(diǎn)物流地區(qū)的倉庫已經(jīng)接近飽和狀態(tài)。其中，代表性的外高橋保稅區(qū)倉庫日租金已達(dá)到1.2元人民幣/平方米。 
　　戴德梁行分析報(bào)告顯示：隨著整個(gè)中國大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和土地價(jià)格的不斷上升，以及上海國際航空、航運(yùn)中心地位的確立，上海的現(xiàn)代物流不斷發(fā)展與擴(kuò)容，而高品質(zhì)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施一直處于供應(yīng)不足的狀況。除了國際物流開發(fā)企業(yè)和基金積極加快投資速度之外，越來越多的投資商看好物流設(shè)施良好的市場(chǎng)前景，投資熱度不斷提升。
　　戴德梁行統(tǒng)計(jì)的主要工業(yè)園區(qū)廠房類工業(yè)物業(yè)，第三季度吸納量近20萬平方米，相比上季度的15萬平方米有一定提升，這也使得空置率有所下降。如今年3月被新熙地株式會(huì)社收購的外高橋保稅物流園區(qū)25萬平方米的物流倉庫，目前的入住率已經(jīng)接近60%。外高橋、臨港，普陀桃浦以及松江九亭等地區(qū)的倉儲(chǔ)物業(yè)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價(jià)格也持續(xù)增長。不論是保稅或非保稅、市區(qū)或郊區(qū)、租賃或買賣，倉儲(chǔ)物業(yè)均維持活躍的市場(chǎng)行情，本季倉庫租金價(jià)格平均上漲10%以上。
　　作為工業(yè)用地中一大組成部分的倉儲(chǔ)物流用地正成為國內(nèi)外房產(chǎn)投資關(guān)注的一個(gè)新方向。究其原因，一是面積減少而需求增加。上海原有的176個(gè)開發(fā)區(qū)已被核減至79個(gè)，共減少了378.9平方公里的規(guī)劃面積，而國內(nèi)外企業(yè)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢(shì)，供需倒掛使其投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)；二是工業(yè)用地的“招拍掛”，將促使原來非常低廉的工業(yè)用地地價(jià)快速提高；三是為航空航運(yùn)中心配套的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物業(yè)的稀缺，引發(fā)海外投資基金的追捧。到目前為止，物流倉儲(chǔ)類物業(yè)是REIT的主要收購對(duì)象，AMB和豐樹物流信托在物業(yè)證券化這一領(lǐng)域表現(xiàn)得最為積極。近日，日本投資企業(yè)——上海近鐵物流公司在外高橋保稅區(qū)的4.6萬平方米新倉庫投入正式營運(yùn)。至此，近鐵公司在保稅區(qū)的倉庫面積達(dá)6.7萬平方米，成為日本物流企業(yè)在上海最大的物流基地。
　　值得注意的是，受到用地指標(biāo)的限制，在上海購地非常不易，因此廠房的買賣市場(chǎng)非常活躍。以漕河涇浦江高科技園為例，廠房買賣物業(yè)價(jià)格在第三季度上漲達(dá)15%，仍供不應(yīng)求。同時(shí)由于供地的緊張，近期普洛斯、AMB及蓋世理相繼在上海周邊的昆山簽約購置工業(yè)用地，開發(fā)高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施。蓋世理亦簽約南京江寧科學(xué)園，購置140畝工業(yè)用地。除長三角地區(qū)、渤海灣經(jīng)濟(jì)圈以及珠江三角洲地區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，各大投資基金的投資活動(dòng)已經(jīng)向二三線城市擴(kuò)張，爭取在未來的競爭中能夠獲得足夠的土地和物業(yè)儲(chǔ)備。
　　國內(nèi)的不少開發(fā)商也開始關(guān)注這一領(lǐng)域，如上海復(fù)地集團(tuán)與合作公司共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。而早在2005年初，綠地集團(tuán)就與金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計(jì)4.9平方公里的土地，項(xiàng)目總投資則高達(dá)13億元，其中綠地集團(tuán)的投資份額占到95％。相對(duì)便宜的土地價(jià)格，日益增長的強(qiáng)勁需求，清晰可見的高回報(bào)率，都吸引著越來越多的投資商進(jìn)入這一領(lǐng)域。