隨著外資工業地產的進入，中國國內物流園開發迅速升溫，這不僅將有利于大力提升國內物流業的效率，也可以幫助企業找到成本控制的新途徑。
    在民用地產再度成為政策調控焦點的同時，工業地產，特別是物流園的開發在國內卻獲得了突破性發展。今年9月，阿迪達斯在蘇州普洛斯物流園租賃的總面積6萬平方米的全國配送中心即將起用，而美國在線零售商亞馬遜公司也同樣選址蘇州建設國內市場的配送中心，簽約租賃的建筑面積達到10萬平方米。雖然國際化的物流地產租賃仍然以跨國公司為主，一些國內企業也開始意識到租賃國際化標準的物流倉儲設施的好處。上海光明乳業股份有限公司在上海桃浦物流園租賃的1萬平方米常溫奶配送中心也將在9月如期起用。
    自2003年起，諸多海外工業房地產投資信托公司已紛紛進入中國，其中包括普洛斯、AMB、新加坡豐樹物流信托管理公司（Mapletree Logistics Trust Management Ltd.）和澳大利亞工業地產集團Macquarie Goodman。自2005年起，國內物流地產開發開始真正起步。據房地產投資管理及服務公司仲量聯行的統計，截至2006年初，這些開發商開發的工業地產總計超過114萬平方米，而在建規模則超過141萬平方米，年增長率在130％。
    “大多數企業都是在全球客戶的推動下進入中國的，當然它們中也有的更富于冒險精神�！敝倭柯撔泄�業部中國區總監易立夫（Trent Iliffe）說。目前大多數物流園區的開發仍集中在沿海地區，但是市場的領頭羊同時也是全球最大的物流配送設施開發商之一的普洛斯已經把觸角伸向中部和西部地區�！拔覀兿Ｍ麘{借豐富的本地市場經驗和廣泛的全球影響力，戰略性開發物流配送設施。”普洛斯中國第一副總裁兼首席財務官吳錫銘說。
    強勁需求和政策放開是驅動物流倉儲工業地產迅速發展的主要動力。就需求來看，越來越多外資公司希望提升在華的銷售額，同時隨著制造基地的逐步內遷，出口貨物的運輸效率也成為它們關注的熱點，這都使得更好的物流配送體系成為必須。從供給方面來看，2004年底中國根據加入WTO的承諾開放物流業，允許外資物流公司設立獨資公司，令這些外資公司有了更多的選擇。“恰恰是制造廠商和物流公司開始說，‘我們需要更好的（物流倉儲）設施�！�”仲量聯行研究部副董事何恩凱說。
    打破瓶頸
    在中國，制造環節的成本控制已經達到極限，為了提升利潤，越來越多的企業開始關注供應鏈管理，希望通過提高物流效率全面提升整體效益。
    “物流業的發展應該是中國發展的重點，充分理解供應鏈的概念和它將帶來的價值，對于中國企業取得更好的發展至關重要，”普洛斯的吳錫銘說，“我們希望能夠幫助制造業提高從原材料進口到加工各個環節的競爭力�！备鶕�仲量聯行的統計，2005年中國物流的成本占到GDP的19％，遠遠高于美國的10％和歐洲的11％，成本控制空間很大�！叭绻�能提供更為有效的物流平臺，（在中國的企業）在產業鏈整合方面可以創造更多價值�！眳清a銘說。
    外資工業地產為中國物流倉儲業帶來了國際通行的建筑標準、質量和管理經驗，這些都是中國十分缺乏的。在它們進入中國之前，很難找到國際標準的物流倉庫，外資企業在中國許多現有的倉庫都是由廠房改建，規格多種多樣�！凹�裝箱卡車開不進去，或者很難掉頭。”仲量聯行的易立夫描述說。這一點光明乳業股份有限公司物流事業部總經理張大瑞也深有體會：“一些國內的倉儲倉庫憑想象建造，沒有專業的人才也缺乏專業化的物流管理知識�！痹斐傻慕Y果是物流地產當倉庫可以，貨物運進運出就麻煩了。
    普洛斯是最早進入中國的海外工業地產投資信托公司，短短三年時間內在中國市場取得迅速發展。自從2003年4月設立代表處，普洛斯就開始積極開拓本土市場，籌建本土團隊。一年之后即成功簽署在中國投資的第一大單，與蘇州工業園合資建立蘇州普洛斯物流園，并于當年8月獲得海關總署批準，成為國內第一個B型保稅物流中心，使進入保稅區的產品可以優先享受出口退稅。
    繼成功在蘇州建立物流園區之后，普洛斯已經先后在北京、上海、青島、杭州、寧波和廣州建成物流園，其中以北京奧運物流配送中心項目最為引人注目。
    2005年4月普洛斯簽署北京空港物流園項目時，并沒有想到會被北京奧組委相中�！拔覀儯ㄎ锪鲌@）選址的標準是靠近空港或者海港的物流基地、制造型企業集中地，或者交通便利的樞紐�！逼章逅雇顿Y管理部高級經理趙明琪說。北京的選址就符合這一要求，因為物流園距離機場只有幾公里，又毗鄰天竺出口開發區。
    當北京奧組委在2005年下半年進行選址的時候，普洛斯的物流園脫穎而出，因為北京奧運的場館靠北，同樣在北部的物流園可以方便場館的物流配送，而其毗鄰機場更符合許多奧運器材空運的需要。目前奧組委已經簽約租用空港物流園一期一幢面積2萬平方米的建筑，而普洛斯按照符合奧運功能和規格的要求，已于今年4月初開始開發其余3幢建筑，面積約8萬平方米。
    據吳錫銘提供的數字，截至2005年底，普洛斯在華總投資已經達到5億美元，預計到2009年投資總額將達到15億美元。“今后一兩年我們會更積極地去了解市場。”吳說。
    競爭優勢
    物流房地產是物流業價值鏈上的重要一環，它選址的優劣和配套設施的好壞，直接關系到物流的效率，專業的物流地產開發商因此得到制造商、零售商和第三方物流供應商的倚重。此外，許多公司都從零庫存的角度出發，不愿意增加倉儲和物流的成本，轉而選擇租賃倉儲設施。“在歐美，買土地建廠不是那么吸引人�！眳清a銘說。
    的確，對于租戶來說，選擇租賃物流地產或者配送中心，而不是自己建設，有一定的優勢。因為相對于自己建設，租賃更為便利，可以滿足快速增長的需求。相反，固定資產的投資會增加運營上的不便，可能因為對長期市場的發展缺乏預期而增加資本的壓力。
    “中國情況會有點不同�！眳墙又�說。最大的不同是第三方物流并不完善，許多企業在中國都面臨著是自己做物流還是外包的抉擇。
    光明乳業就是一個很好的例子。1999年成立了物流事業部之后，光明乳業已經在全國主要中心城市都設有物流中心和中轉中心，在長三角地區，物流網絡更為密集。
    隨著業務的發展，國內一些倉儲設施容積率高，使用率低，限制了物流的發展。為了取代上海地區的四個常溫倉庫，把常溫奶的配送集中在一個地方，光明乳業去年開始尋找新址，選中了普洛斯在桃浦的物流園。
    “我們稱之為定制的標準化采購，”光明乳業的張大瑞這樣描述與普洛斯的合作，“普洛斯按照我們的需求定制，但是廠房都是標準化的�！彪p方簽署了中長期的租約。
    張對普洛斯物流倉庫的評價是：“絕對價值（租金）貴，但是性價比并不低”，因為新建倉庫容積率低，周轉率高，車輛進出自如。在張算來，新倉庫投入使用之后，每年應該可以幫助光明乳業節約幾十萬元的配送成本。
    當然，物流地產的發展在國內也面臨一些實際的困難。最大問題是土地的獲得，而許多開發區政府對于物流地產的了解仍然并不透徹。
    “許多（地方）政府還沒有意識到物流其實也涉及到一個房地產開發的問題�！敝倭柯撔幸琢⒎蛘f。“他們對‘物流’這個詞可以說已經耳熟能詳，但是對于物流的具體含義卻不明就里�！敝倭柯撔械暮味鲃P補充道。由此造成的情況是，雖然政府也在開發物流園，卻并沒有能夠很好地與工業區的發展配合，創造協同效應。
    由于物流倉儲設施無法直接帶來大量稅收收入，而因為容積率最多不能超過50％，占地面積又很高，這些都讓許多地方政府缺乏積極性。為了促進物流的發展，地方政府需要改變招商引資的政策和思路。此外，一些舊有建筑條例的框框，比如說對建筑材料、高度、大小的限制，都令開發商很難按照國際標準建設大型標準倉庫。
    普洛斯就十分強調贏得地方政府支持的重要性。以蘇州物流園為例，普洛斯與工業園區形成良好的合作伙伴關系，在土地獲得上得到政府支持，在長遠目標和發展的方向上兩者也基本相同。
    當然，國內物流倉儲租賃市場成熟度比國外市場要差。在國外，一般是五年、十年乃至十五年的租期，中長期的租約也使得定制的廠房占很大比例�！霸谥袊�租約時間相對比較短，因為它們對租賃的概念還不熟悉�！逼章逅沟膮清a銘說。吳的觀察發現是，國內的跨國公司前期投資標準嚴格，租約也更為長期，相比之下，中國企業對租金更為關注。吳錫銘表示，今后希望與國內倉儲、物流方面的協會多交流，藉此教育市場，推廣標準化廠房的概念。
    從今后發展而言，普洛斯堅持土地的長期持有、創造價值網絡的目標，依靠地理優勢和區位優勢，贏得發展。同樣，它也強調雖然開發應該以客戶為指導，但是也需要對市場的發展有前瞻性。“土地獲得和開發是一個復雜的過程，需要做一定的前期準備，前瞻性很重要，”普洛斯的趙說，“這要求普洛斯對市場有敏銳的把握。需要了解城市的規模、工業、港口、制造和零售網點等等�！�
    這也是為什么普洛斯雖然把打造沿海的價值網絡作為發展的重點，卻已經開始關注中部和西部二三線的城市的原因。普洛斯進入重慶和成都等城市的報道已經見諸報端。不過趙明琪對于普洛斯在中西部發展仍顯謹慎。她表示，“我們已經（與一些中西部城市）簽署了不少投資意向書，但是仍處在盡職調查的前期階段。”
    外資工業地產的進入，對于國內地產開發商而言，也是一個好的示范效應，雖然它們要達到外資的標準還需要至少三五年的時間�！耙呀浻斜镜毓�司開始研究普洛斯，走它的模式，”光明的張大瑞說，“這一定可以促進物流產業的發展�！� （原文刊載于2006年九月刊《財務總監》）
    蘇州物流園
    普洛斯建造的標準倉庫無論是采光、高度、柱距還是地面的平整度都有一定的規格。蘇州普洛斯物流園三期一幢剛剛落成的標準倉庫就很具代表性，倉庫高9米，面積在15000平方米左右，由隔墻分割成三片大小相當的區域，每片區域都有三個可以直接對接集裝箱卡車的卷門。此外，在倉庫的兩頭各設有一片兩層樓的辦公區域，面積200平方米左右，并帶有洗手間，方便倉庫的管理人員辦公。在這座標準倉庫對面就是即將于今年9月交付給阿迪達斯作為配送中心的單體式倉庫，也是目前全國最大的一幢單體倉庫，占地面積6萬平方米。
    普洛斯在蘇州的物流園座落在蘇州工業園的東部，緊鄰滬寧高速公路蘇州工業園出口。物流園一幢二十多層的紅色大樓在相對扁平的工業園區內顯得特別引人注目。大樓的設計頗具特色，仿佛十幾個標準集裝箱疊摞起來，是工業園區為物流園專門建造的配套項目，海關和稅務部門全部集中在大樓內辦公。
    物流園是中外雙方各持50％股份的合資企業，合資的中方是蘇州工業園下屬企業蘇州物流中心有限公司，注冊資金1億美元�？偼顿Y在3億美元。談起合資的情形，普洛斯投資管理部高級經理趙明琪對蘇州工業園官員的專業有著頗深的印象：“剛開始接觸的時候，工業園區方面提的問題是：‘為什么我需要與你合作？除了資金之外，你還能帶來什么樣的幫助？’”
    在了解了普洛斯的專業資質之后，蘇州工業園幾乎一路綠燈放行，物流園的審批只用了3個月的時間，這也是普洛斯與工業園區管委會良好合作的開始。在其后的工作中，普洛斯一直致力于謀求提供增值服務，與蘇州工業園的招商人員一起推廣，謀求共贏的局面。 —吳晨�。ㄔ�文刊載于2006年九月刊《財務總監》）