爭(zhēng)食“新奶酪”
2007年8月在物流行業(yè)世界排名第一的美國(guó)普洛斯落腳上海，獲得上海的首個(gè)雙層庫(kù)項(xiàng)目——虹橋物流園。
2007年9月，普洛斯又與大連港集團(tuán)共同宣布，雙方將攜手開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)市場(chǎng)，以滿(mǎn)足東北地區(qū)日益增長(zhǎng)的現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求。同時(shí)，普洛斯與大連港集團(tuán)的合資公司普集置業(yè)發(fā)展有限公司將對(duì)大連大窯灣保稅港區(qū)意向增資4000萬(wàn)美元，進(jìn)一步開(kāi)拓大連市場(chǎng)。新增投資將使普洛斯在大連的注冊(cè)資本達(dá)8000萬(wàn)美元，投資總額達(dá)到1.6億美元。新的投資將用于開(kāi)發(fā)位于大窯灣的普洛斯-集發(fā)大連保稅港物流園以及普洛斯-集發(fā)大窯灣物流園。
2007年10月，又一場(chǎng)物流地產(chǎn)的“盛宴”在寧波開(kāi)發(fā)區(qū)悄悄上演。普洛斯公司投資2500萬(wàn)美元，計(jì)劃用地160畝，在寧波開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)于普洛斯在中國(guó)物流地產(chǎn)上頻頻作出大動(dòng)作，物流行業(yè)內(nèi)人士早已習(xí)慣。普洛斯也早已放話(huà)：到今年年底，在中國(guó)開(kāi)發(fā)的物業(yè)總量將達(dá)150萬(wàn)平方米；而到2010年，在中國(guó)的投資將達(dá)20億美元。
作為全球最大工業(yè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)商，普洛斯公司于2003年4月登陸中國(guó)，目前在華投資總額已達(dá)5億美元。現(xiàn)在，其已在北京、上海、天津、廣州、深圳、蘇州、武漢等19個(gè)城市開(kāi)發(fā)了40多個(gè)物流園區(qū)項(xiàng)目。并且預(yù)期在未來(lái)2~3年一直能保持每年100萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量的發(fā)展勢(shì)頭。
“我們非常看好中國(guó)物流市場(chǎng)的前景。”美國(guó)普洛斯中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理梅志明明確表示。
從物流地產(chǎn)的概念登陸中國(guó)后，中國(guó)也掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。物流項(xiàng)目正成為房地產(chǎn)商們新的扎堆地帶，被稱(chēng)為是土地市場(chǎng)的一塊“新奶酪”。美國(guó)的AMB，新加坡的豐樹(shù)基金，騰飛基金，麥格理亞洲投資基金等國(guó)外投行紛紛在國(guó)內(nèi)布下棋子。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展，恒大、美林基業(yè)、珠江投資、復(fù)地、綠地等也開(kāi)始在各大城市上演 “圈地”熱潮。同時(shí)一向在地產(chǎn)界活躍的江浙財(cái)團(tuán)在住宅和商業(yè)逐漸被政策限制的情況下也開(kāi)始染指物流地產(chǎn)。
“現(xiàn)在大家都在忙著在各處搶地。”國(guó)內(nèi)某物流園區(qū)老總私下表示。
盲目“爭(zhēng)食”
“中國(guó)的物流地產(chǎn)是 ‘概念過(guò)剩’，很多地產(chǎn)商打著物流地產(chǎn)的幌子在圈地，再把土地拿來(lái)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。”梅志明表示。
根據(jù)土地的用途不同，土地的價(jià)格也不同。開(kāi)發(fā)商往往在廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地后轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)其他地產(chǎn)項(xiàng)目。中信證券的分析師王德勇說(shuō)：“這種現(xiàn)象太多了，有的甚至更嚴(yán)重。如住宅立項(xiàng)的土地用在商務(wù)僅在北京的CBD就是一件很普遍的事。”
事實(shí)上，物流地產(chǎn)的快速發(fā)展也就在近兩年。普洛斯客戶(hù)經(jīng)理?xiàng)顣岳斫榻B，過(guò)去對(duì)于物流地產(chǎn)的印象，就是“一個(gè)鐵盒子倒扣下來(lái)”。企業(yè)建倉(cāng)庫(kù)，就是因?yàn)橛幸粔K空地可用，對(duì)于倉(cāng)庫(kù)的布點(diǎn)、設(shè)計(jì)等等沒(méi)有概念，更沒(méi)有統(tǒng)一協(xié)調(diào)以及戰(zhàn)略上性思考。
“爭(zhēng)食”冷思考
在政府的調(diào)控政策使國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商路越走越窄時(shí)，地產(chǎn)巨頭們開(kāi)始把目光聚焦在物流地產(chǎn)，迫切要介入這一領(lǐng)域，以期早一步搶占高地。
物流地產(chǎn)熱說(shuō)明什么呢？
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，進(jìn)軍物流地產(chǎn)是資本擴(kuò)張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。
對(duì)于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，影響其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的關(guān)鍵在于土地成本，而廉價(jià)土地正是支撐其項(xiàng)目發(fā)展并取得不俗回報(bào)的最重要資本。物流業(yè)是當(dāng)前國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)行業(yè)，早在2004年8月24日，國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部、公安部、鐵道部、交通部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局、民航總局、工商總局等九個(gè)部委聯(lián)合制定發(fā)布了 《關(guān)于促進(jìn)我國(guó)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，從行政管理、稅收和規(guī)范市場(chǎng)秩序三方面完善現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)提出了促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的七項(xiàng)切實(shí)有效措施。在國(guó)家“十一五”規(guī)劃中，已經(jīng)明確將物流列為大力發(fā)展行業(yè)之一。所以，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。
然而，是什么原因?qū)е碌胤秸靶母是樵浮钡貙⒋髩K土地廉價(jià)地轉(zhuǎn)讓給投資商呢？
專(zhuān)家表示，物流地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。更為重要的是，物流地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值的最大化。如果是純住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他們?cè)谌〉猛恋卣饔玫难a(bǔ)償后就沒(méi)有更多的收益了。而物流地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。因此，政府以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地給房地產(chǎn)商做物流地產(chǎn)項(xiàng)目也就不奇怪。
除了最誘人的廉價(jià)土地外，物流地產(chǎn)投資多、租金高、回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)也讓房地產(chǎn)商“心馳神往”。
或許，開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)多途徑的嘗試來(lái)緩解宏觀調(diào)控帶來(lái)的巨大壓力，然而，轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)，同時(shí)也要迎來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)：前期客源壓力，運(yùn)作模式壓力，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，這些都是他們不得不面對(duì)的問(wèn)題。
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