未來物流倉儲設(shè)施將集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海三個(gè)地區(qū)，倉儲設(shè)施功能也會由單一儲存轉(zhuǎn)向增值服務(wù)。
    高效的物流體系是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和現(xiàn)代化的關(guān)鍵因素，隨著對中國商品的國際和國內(nèi)需求持續(xù)增長，物流行業(yè)需要迅速擴(kuò)張才能為中國的制造商和零售商提供高效和高性價(jià)比的服務(wù)。
    中國的物流市場尚處于起步階段，對現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求和監(jiān)管障礙及缺乏市場透明度之間的矛盾，給物流地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
    仲量聯(lián)行著手對有高發(fā)展?jié)摿Φ牡赜蚝蛷?fù)雜的市場運(yùn)營機(jī)制進(jìn)行了深入研究。2006年7月，仲量聯(lián)行與China Supply Chain Council 協(xié)作，對目前在中國的138家中外物流企業(yè)進(jìn)行了問卷調(diào)研，旨在發(fā)掘中國物流市場的潛力，并對其現(xiàn)狀和前景提出新的視角。
    根據(jù)仲量聯(lián)行向《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》提供的調(diào)查數(shù)據(jù)報(bào)告，未來物流倉儲設(shè)施將集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海三個(gè)地區(qū)，倉儲設(shè)施功能也會由單一儲存轉(zhuǎn)向增值服務(wù)。
    地理位置趨勢
    目前的物流業(yè)務(wù)集中于三個(gè)主要地區(qū)。絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉儲設(shè)施(85%)都集中在三個(gè)主要地區(qū)：長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)。最為集中的是以上海(32%)為中心的長江三角洲(43%)。
    珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)(各21%)目前的集中程度都低于長江三角洲，在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州(11%)和深圳(9%)。在環(huán)渤海地區(qū)，主要集中在北京(13%)和天津(4%)。
    除這三個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大(5%)。此外，只有廈門和沈陽超過了1%。
    根據(jù)調(diào)查，未來的物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三大地區(qū)，但會從上海和北京分流。從未來計(jì)劃(未來兩年)來看，物流業(yè)務(wù)仍將集中在三個(gè)主要地區(qū)(保持在85%)。
    但會有一定的物流業(yè)務(wù)從上海和長江三角洲(27%)分流出來，流向珠江三角洲(35%)，尤其是廣州(19%)和深圳(15%)。該地區(qū)目前已大量投資于道路、鐵路和港口基礎(chǔ)設(shè)施。
    環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來計(jì)劃范圍內(nèi)，但更多的增長將出現(xiàn)在天津(8%)，而不是北京(13%)。
    在這三大地區(qū)之外，成都是企業(yè)擴(kuò)展規(guī)劃的重點(diǎn)(11%的被調(diào)查企業(yè)準(zhǔn)備在成都設(shè)立新的物流設(shè)施)，其他超過1%的城市包括青島和武漢。
    此外，運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和市場將是選址決策的主要考慮因素。運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、市場和供應(yīng)商是選擇倉儲地點(diǎn)首要考慮的因素，上述三個(gè)主要地區(qū)擁有最好的運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、最大的消費(fèi)者市場和最大的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。
    臨近港口也是一個(gè)重要的因素，這反映了中國物流業(yè)務(wù)仍然倚重出口市場。相反，臨近機(jī)場卻顯得不那么重要，因?yàn)槟壳翱者\(yùn)的貨物量還是比較少。
    由于中國缺乏熟練的物流員工，是否有合格的勞動力要比勞動力成本更為重要。
    增值服務(wù)趨勢
    首先，最明顯體現(xiàn)為倉儲設(shè)施功能的變化上，由儲存轉(zhuǎn)向增值服務(wù)。根據(jù)調(diào)查，儲存是目前倉儲設(shè)施的最主要用途(25%)，其次是轉(zhuǎn)運(yùn)(20%)、增值服務(wù)(20%)與集拼(18%)，還有行業(yè)運(yùn)營(9%)。
    但從受調(diào)查企業(yè)未來三年的規(guī)劃來看，倉儲設(shè)施的用途將由儲存轉(zhuǎn)向其他價(jià)值更高的用途。
    盡管倉儲設(shè)施的各種用途預(yù)計(jì)都將增長(包括儲存)，最強(qiáng)勁的增長預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在增值服務(wù)、轉(zhuǎn)運(yùn)和集拼業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
    其次，被調(diào)查企業(yè)預(yù)計(jì)更短的運(yùn)輸時(shí)間將變得更加重要。被調(diào)查企業(yè)還預(yù)計(jì)企業(yè)倉儲設(shè)施和IT技術(shù)的應(yīng)用也將變得更加重要。
    企業(yè)對第三方物流的信心也在不斷上升，被調(diào)查企業(yè)普遍預(yù)計(jì)大中華區(qū)的第三方物流業(yè)務(wù)將會迅速增長，而且倉儲設(shè)施的規(guī)模也會增大。
    因此，倉儲空間的利用效率更高。在受調(diào)查企業(yè)看來，服務(wù)水平和范圍以及降低庫存的能力被認(rèn)為是倉儲設(shè)施最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。倉儲空間成本也很重要，但要排在服務(wù)和效率之后。倉儲空間成本占倉儲總成本的比例差異則很大，最低的可以低于5%，最高的則超過40%。
    另一個(gè)重要的增值服務(wù)，就是安全，安全被認(rèn)為是倉儲設(shè)施迄今為止最為重要的一項(xiàng)額外服務(wù)項(xiàng)目。安全性還被認(rèn)為當(dāng)前倉儲設(shè)施最主要的問題。被調(diào)查企業(yè)也指出現(xiàn)有倉儲設(shè)施的一些缺陷，這為國內(nèi)將來建設(shè)倉儲設(shè)施提供了新的借鑒。
    最后，根據(jù)調(diào)查，物流企業(yè)更愿意租賃現(xiàn)有設(shè)施，而不是設(shè)計(jì)、建造或者擁有設(shè)施。2/3的被調(diào)查企業(yè)都表示更愿意租賃現(xiàn)有的倉儲設(shè)施，而不是設(shè)計(jì)和建造自己的倉儲設(shè)施。
    80%的被調(diào)查企業(yè)愿意租賃，而不是擁有自己的倉儲設(shè)施。他們一般愿意租賃1~3年(57%的被調(diào)查企業(yè))。
    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，喜歡共用倉儲設(shè)施和獨(dú)立倉儲設(shè)施的企業(yè)各占一半。一般的被調(diào)查企業(yè)對這兩種倉儲設(shè)施都有要求或沒有明顯的偏好。無租賃設(shè)施的占6%，10年以上的占10%，7~10年占10%，4~6年的占21%。